При реконструкции заложенного здания ипотека прекращается вследствие гибели предмета залога только при доказанном прекращении существования заложенной вещи, а не при одном лишь изменении объекта в результате перестройки

Фонд защиты вкладчиков обратился в арбитражный суд к Заемщику и Залогодателю с требованиями о взыскании задолженности и обращении взыскания на переданное в ипотеку нежилое строение — автозаправочную станцию. В обеспечение обязательств Заемщика по кредитному договору Залогодатель передал этот объект в ипотеку украинскому банку. Фонд ссылался на приобретение прав кредитора после осуществления компенсационных выплат вкладчикам и требовал обратить взыскание на заложенное имущество. В кассационной жалобе Фонд настаивал на сохранении ипотеки после реконструкции и указывал, что предмет залога физически и юридически не погиб.

Арбитражный суд Республики Крым решением от 28.11.2023 частично удовлетворил денежное требование, но отказал в обращении взыскания на предмет ипотеки. Двадцать первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 23.07.2025 увеличил взысканную задолженность до 1 180 023 799,84 рубля и сохранил отказ в обращении взыскания; Арбитражный суд Центрального округа постановлением от 28.10.2025 согласился с этим выводом. Апелляционный суд и суд округа исходили из прекращения ипотеки вследствие гибели заложенной вещи, сославшись на экспертное заключение о прекращении существования прежнего здания и его перестройке в новый автозаправочный комплекс.

Нарушения, установленные Верховным Судом: основания прекращения залога и пределы экспертного исследования

Верховный Суд установил, что нижестоящие суды отказали в обращении взыскания на предмет ипотеки, признав залог прекращённым вследствие гибели заложенной вещи. Такой вывод был сделан со ссылкой на заключение эксперта о прекращении существования прежнего здания и его перестройке в современный автозаправочный комплекс. Между тем суды не установили фактическую гибель заложенного имущества и не разграничили её с реконструкцией, переработкой или иным изменением вещи. Залогодатель сам на гибель, утрату либо повреждение объекта как на основание прекращения ипотеки не ссылался.

Залогодатель, возражая против иска в судах первой и апелляционной инстанций, не ставил под сомнение идентичность предмета ипотечного договора и объекта, на который Фонд просил обратить взыскание. В возражениях против назначения судебной экспертизы он, напротив, указывал на отсутствие спора о стоимости предмета ипотеки. Таким образом, при рассмотрении дела отсутствовала сформулированная залогодателем позиция о прекращении залога вследствие гибели вещи, а предусмотренные законом обстоятельства такого прекращения им не доказывались. При таких обстоятельствах оснований считать гибель предмета ипотеки установленной не было.

Перед экспертом апелляционный суд поставил только вопрос об определении рыночной стоимости нежилого строения с учётом физического износа на момент оценки. Вопрос о гибели предмета ипотеки, прекращении существования объекта права либо возникновении после реконструкции нового имущества перед экспертом не ставился. Эксперт указал на прекращение существования здания и его перестройку, хотя такой вопрос перед ним не ставился. Поэтому суд не мог использовать это суждение как достаточное доказательство гибели заложенной вещи без самостоятельного исследования соответствующих обстоятельств.

Для вывода о прекращении ипотеки необходимо установить, прекратило ли заложенное здание существование как вещь либо было реконструировано и в результате возникло имущество, принадлежащее залогодателю. Если после реконструкции, переработки или иного изменения создано новое имущество и оно принадлежит залогодателю, такое имущество считается находящимся в залоге, если законом или соглашением сторон не установлено иное. Для прекращения ипотеки вследствие гибели необходимо установить именно прекращение существования заложенной вещи. Изменения технических характеристик здания или его перестройки для такого вывода недостаточно.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 345 ГК РФ имущество, возникшее в результате переработки или иного изменения предмета залога и принадлежащее залогодателю, остаётся предметом залога, если иное не установлено законом или соглашением. С учётом разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума от 27.06.2023 № 23, это правило применяется и при реконструкции. В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается при гибели вещи, если предмет залога не восстановлен и не заменён. По части 1 статьи 65 АПК РФ обстоятельства прекращения залога доказывает залогодатель. Согласно подпункту 8 пункта 2 статьи 86 АПК РФ эксперт излагает выводы по вопросам, поставленным судом.

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 28.11.2023, постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2025 и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28.10.2025 отменены в части отказа в обращении взыскания. Требование Фонда удовлетворено.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2026 № 310-ЭС25-14720

Применимые нормы

пункт 4 статьи 334 ГК РФ — Понятие залога

пункты 2 и 4 статьи 345 ГК РФ — Замена и восстановление предмета залога

подпункт 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ — Прекращение залога

часть 1 статьи 65 АПК РФ — Обязанность доказывания

подпункт 8 пункта 2 статьи 86 АПК РФ — Заключение эксперта

Правовая позиция для вставки в документ

Для прекращения ипотеки вследствие гибели предмета залога необходимо доказать фактическое прекращение существования заложенной вещи. Если после реконструкции или иного изменения создано новое имущество и оно принадлежит залогодателю, оно считается находящимся в залоге, если иное не установлено законом или соглашением. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 19.05.2026 № 310-ЭС25-14720 исходила из необходимости разграничивать гибель вещи и её реконструкцию и признала недоказанной гибель предмета ипотеки, поскольку Залогодатель на неё не ссылался, а перед экспертом был поставлен только вопрос о рыночной стоимости объекта.