ИдеяД.О.А. обратилась в суд к Л.А.Э. о признании предварительного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности договором участия в долевом строительстве. Требования были мотивированы тем, что она внесла 886 000 руб. за отдельное жилое помещение в строящемся шестиэтажном доме, однако основной договор купли-продажи не был заключен, строительство дома не завершено, дом в эксплуатацию не введен, квартира ей не передана.
Заочным решением суда первой инстанции иск был удовлетворен. После привлечения Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края апелляционный суд рассмотрел дело по правилам первой инстанции, сначала отказал в иске, а после отмены этого акта кассационным судом общей юрисдикции при новом рассмотрении удовлетворил требования. Определением кассационного суда общей юрисдикции апелляционное определение от 25.02.2025 было оставлено без изменения.
Нарушения, установленные Верховным Судом: включение в реестр не заменяет статус застройщика
Верховный Суд установил, что апелляционный суд признал договор договором участия в долевом строительстве без установления условий, от которых зависело применение Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. В основу вывода были положены содержание договора и включение требования Д.О.А. в реестр требований о передаче жилых помещений по делу о банкротстве Л.А.Э. Между тем суду надлежало установить, имел ли Л.А.Э. статус застройщика, разрешение на строительство и право привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома.
По условиям договора Л.А.Э. должен был построить шестиэтажный жилой дом, ввести его в эксплуатацию и заключить основной договор купли-продажи 1/108 доли в праве общей собственности в виде отдельного жилого помещения. Д.О.А. полностью внесла денежные средства, но право собственности на помещение должно было возникнуть после заключения основного договора и регистрации сделки. Эти условия соответствовали договору купли-продажи будущей вещи с предварительной оплатой, а не предварительному договору в смысле статьи 429 ГК РФ.
Самостоятельной проверке подлежал вопрос о праве Л.А.Э. привлекать денежные средства граждан по Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ. На момент заключения договора застройщиком по этому закону могло быть только юридическое лицо. Л.А.Э. являлся индивидуальным предпринимателем и разрешение на строительство не получил. При таких обстоятельствах заключенный с ним договор, независимо от названия и имущественного содержания обязательств, не являлся договором участия в долевом строительстве.
Включение требования Д.О.А. в реестр требований о передаче жилых помещений по делу о банкротстве Л.А.Э. имело иное правовое значение. Арбитражный суд разрешал вопрос о требовании покупателя к должнику в деле о банкротстве, а не вопрос о заключении договора участия в долевом строительстве по Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Само включение в реестр не подтверждало наличие у Л.А.Э. разрешения на строительство, статуса застройщика по 214-ФЗ и права привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома.
В силу статьи 431 ГК РФ суду надлежало определить содержание соглашения, цель договора и общую волю сторон, а затем соотнести установленные обстоятельства с условиями применения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. По смыслу статей 1–3 этого закона привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с последующим возникновением права на жилое помещение допускалось только застройщиком, имеющим предусмотренный законом статус и разрешение на строительство. Если денежные средства привлечены лицом без такого права, гражданин вправе требовать возврата переданных сумм, процентов в двойном размере и возмещения убытков. Апелляционный суд эти условия не установил и применил к отношениям сторон закон, который не подлежал применению.
Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 25.02.2025 и определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 17.07.2025 отменены; дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции — Краснодарский краевой суд.
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.04.2026 № 18-КГ26-35-К4
История рассмотрения дела:
- Прикубанский районный суд города Краснодара, дело № 2-13872/2022
- Краснодарский краевой суд, дело № 33-2655/2025
- Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-14162/2025