Передача квартиры участнику долевого строительства и регистрация его права собственности прекращают право другого кредитора требовать ту же квартиру, если договор приобретателя сохраняет силу, но не право на возмещение убытков

Первый участник долевого строительства обратился в суд к Застройщику и Второму участнику с требованиями о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора от 25.10.2016, признании недействительным договора, заключённого со Вторым участником 20.12.2021, истребовании квартиры, признании права собственности и взыскании компенсации морального вреда. Требования были основаны на полной оплате цены первого договора и направлении уведомления о его расторжении по ненадлежащему адресу. Второй участник предъявил встречный иск о признании добросовестным приобретателем и признании недействительным передаточного акта от 16.06.2022, ссылаясь на уплату 4 100 000 руб., получение квартиры, государственную регистрацию права собственности и проживание в ней. Застройщик потребовал расторгнуть второй договор и возвратить квартиру, оспаривая оплату и полномочия лица, получившего денежные средства.

Решением Советского районного суда г. Новосибирска от 05.09.2024 первоначальный иск и встречные требования Застройщика были удовлетворены частично. Односторонний отказ от первого договора признан незаконным, второй договор — недействительным, квартира возвращена Застройщику, за Первым участником признано право собственности, прекращены права иных лиц, а квартира истребована в его пользу. Встречный иск Второго участника оставлен без удовлетворения. Суд исходил из полной оплаты первого договора, ненадлежащего расторжения и отсутствия подтверждения передачи денег по второму договору уполномоченному лицу. Апелляционным определением Новосибирского областного суда от 08.07.2025 и определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 07.10.2025 решение было оставлено без изменений.

Нарушения, установленные Верховным Судом: конкуренция требований на одну квартиру

Верховный Суд установил, что апелляционный суд оставил в силе признание второго договора недействительным и передачу квартиры первому участнику без проверки исполнения договора и правил о конкуренции требований кредиторов к одной индивидуально-определённой вещи. Не были разрешены два вопроса: имелись ли основания для недействительности договора второго участника и сохранялось ли у первого участника право требовать квартиру после её передачи другому лицу и регистрации его права. Кассационный суд этих нарушений не устранил.

При оценке оплаты апелляционный суд ограничился отсутствием поступления денег на расчётный счёт и в кассу Застройщика. Между тем второй участник ссылался на предусмотренный договором иной способ расчёта, передачу 4 100 000 руб. представителю Застройщика и последующее внесение этой суммы на депозит нотариуса. В деле имелись доверенность, выданная представителю Застройщика без запрета на получение денежных средств, а также справка об отсутствии задолженности и передаточный акт, подписанные директором Застройщика. Причины, по которым эти документы и пояснения представителя были отвергнуты, в апелляционном определении не приведены.

Самостоятельной оценки не получили обстоятельства приобретения и последующего владения квартирой. Объявление о продаже было размещено в открытом доступе, цена соответствовала рыночному уровню, объект осматривали другие потенциальные покупатели, после исполнения договора второй участник зарегистрировал право собственности, проживал в квартире и нёс расходы по её содержанию. Эти данные имели значение для проверки добросовестности, реального исполнения договора и оснований для возврата квартиры Застройщику, однако апелляционный суд их не рассмотрел.

Выявленные пробелы имели значение для действительности второго договора и выбора способа защиты первого участника. При сохранении договора, передаче квартиры и регистрации права за вторым участником Застройщик уже не владел вещью, которую обязался передать первому участнику. Право требовать её отобрания у должника отпадало, а первый участник мог предъявить Застройщику требование о возмещении убытков. Признание права собственности и истребование квартиры без проверки этих условий не имели достаточного правового основания.

В силу частей 1 и 3, пункта 3 части 4 статьи 4, части 3 статьи 5, частей 1 и 2 статьи 8 и части 2 статьи 12 Федерального закона № 214-ФЗ суду надлежало проверить заключение и исполнение договора, порядок оплаты и передачу объекта. Согласно статье 398 ГК РФ и применимым к сходному спору разъяснениям, содержащимся в пункте 26 постановления Пленума от 24.03.2016 № 7 и пункте 61 совместного постановления Пленумов от 29.04.2010 № 10/22, после передачи недвижимости одному кредитору и регистрации его права другой кредитор может требовать от должника возмещения убытков, но не передачи той же вещи. В соответствии с пунктом 5 части 2 и частью 3 статьи 329 ГПК РФ апелляционному суду надлежало привести мотивы отклонения доказательств и доводов жалобы.

Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 08.07.2025 и определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 07.10.2025 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Новосибирский областной суд в ином составе суда.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.06.2026 № 67-КГ26-3-К8

Применимые нормы

Части 1 и 3, пункт 3 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ — Договор участия в долевом строительстве

Часть 3 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ — Цена договора

части 1 и 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ — Передача объекта долевого строительства

Часть 2 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ — Исполнение обязательств по договору

Статья 398 ГК РФ — Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определённую вещь

Пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 — О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств

Пункт 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 — О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав

Пункт 5 части 2 и часть 3 статьи 329 ГПК РФ — Постановление суда апелляционной инстанции

Статья 379.6 ГПК РФ — Пределы рассмотрения дела кассационным судом общей юрисдикции

Части 1–3 статьи 379.7 ГПК РФ — Основания для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции

Статья 390.14 ГПК РФ — Основания для отмены или изменения судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных постановлений в кассационном порядке

Правовая позиция для вставки в документ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 29.06.2026 № 67-КГ26-3-К8 исходила из того, что после фактической передачи квартиры одному участнику долевого строительства и государственной регистрации за ним права собственности другие кредиторы не вправе требовать от застройщика передачи того же объекта и могут предъявить требование о возмещении убытков. Этот вывод применим, если договор приобретателя сохраняет силу. Вопрос о его действительности должен разрешаться с оценкой оплаты, полномочий представителя, передачи объекта и добросовестности приобретателя.