Минимальный срок владения квартирой по ДДУ должен исчисляться с момента полной оплаты паевого взноса, а не с момента регистрации права собственности на квартиру

В 2013 году Г. заключил договор с жилищно-строительным кооперативом на внесение паевого взноса за квартиру. Полная оплата была произведена в том же году, однако застройщик не выполнил свои обязательства, был признан банкротом, и квартира не была передана.

В 2021 году Г. получил квартиру в рамках программы Фонда поддержки обманутых дольщиков региона. Право собственности на эту квартиру было зарегистрировано 26 апреля 2021 года, а уже 21 мая 2021 года он продал ее. Налоговые органы посчитали, что минимальный срок владения квартиры по ДДУ не был соблюден, так как с момента регистрации права собственности до продажи прошло менее пяти лет, и начислили НДФЛ, штрафы и пени.

Однако Г. обратился в суд, чтобы оспорить постановление ИФНС. Он настаивал на том, что срок владения должен исчисляться с момента полной оплаты паевого взноса в 2013 году, что освобождало бы его от уплаты налога.

Районный и областной суды, а также Первый кассационный суд поддержали позицию налоговых органов, отказав Г. в удовлетворении его требований. Суды исходили из того, что срок владения квартирой должен исчисляться с момента государственной регистрации права собственности, то есть с 26 апреля 2021 года. А значит минимальный срок владения квартиры по ДДУ, установленному пунктом 4 статьи 217 НК РФ соблюден не был.

Суды также указали, что положения абзаца четвертого пункта 2 статьи 217.1 НК РФ, на которые ссылался Г., не применяются к объекту недвижимости, полученному взамен первоначально предусмотренного договором.

Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов, признал незаконными решения налоговых органов о начислении НДФЛ, штрафов и пеней. А также принял новое решение об удовлетворении требований.

Согласно абзацу четвертому пункта 2 статьи 217.1 НК РФ, срок владения жилым помещением, приобретенным по договору участия в долевом строительстве или по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, исчисляется с даты полной оплаты его стоимости.

В данном случае дольщик полностью оплатил паевой взнос в 2013 году, что подтверждается документами. Квартира, полученная им в 2021 году, была предоставлена в рамках мер поддержки обманутых дольщиков и являлась заменой первоначально предусмотренной договором. Таким образом, срок владения должен исчисляться с 29 апреля 2013 года, что превышает минимальный срок владения квартиры по ДДУ, установленный законом.

Также Верховный Суд отметил, что передача квартиры Г. в 2021 году была осуществлена в рамках реализации его прав, возникших из договора 2013 года, и не являлась самостоятельной сделкой. Следовательно, доход от продажи квартиры должен быть освобожден от налогообложения в соответствии с пунктом 17 статьи 217 и пунктом 2 статьи 217.1 НК РФ.

Кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2025 № 32-КАД24-13-К1