Обобщение судебной практики Верховного Суда по вопросам допустимых отклонений параметров объектов долевого строительства и их правовых последствий в контексте договорных обязательств и норм потребительского законодательства

При рассмотрении споров, связанных с изменением параметров объектов долевого строительства, ключевое значение имеют условия договора, определяющие допустимые отклонения и порядок их компенсации. Верховный Суд подчеркивает, что такие отклонения не свидетельствуют о ненадлежащем исполнении обязательств, если они соответствуют договорным положениям. Ошибочное применение норм потребительского законодательства, в частности взыскание неустойки, штрафа или компенсации морального вреда, без учета договорных механизмов, приводит к нарушению баланса интересов сторон. Правовая позиция Суда направлена на обеспечение стабильности гражданского оборота и соблюдение принципа свободы договора.

Передача объекта долевого строительства с площадью, отличной от проектной, не является основанием для взыскания неустойки по Закону о защите прав потребителей, если договором предусмотрены допустимые отклонения

В.С.Ю. обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Квартал 5.6» (далее – ООО СЗ «Квартал 5.6») о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда. Основанием для иска послужило нарушение условий договора участия в долевом строительстве от 04.06.2021 № 205-Ван7, согласно которому фактическая площадь переданной квартиры составила 37,2 кв. м, что на 1,27 кв. м меньше проектной площади (38,47 кв. м). Истец требовал возврата стоимости разницы площадей, а также взыскания неустойки за просрочку выплаты, штрафа и компенсации морального вреда.

Киевский районный суд г. Симферополя Республики Крым решением от 10.10.2023 частично удовлетворил исковые требования, взыскав с ответчика неустойку в размере 87 681,82 руб., штраф в размере 45 340,91 руб. и компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб. Дополнительным решением от 30.11.2023 суд взыскал неустойку за дополнительный период. Апелляционное определение Верховного Суда Республики Крым от 15.02.2024 и определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 04.06.2024 оставили решение суда первой инстанции без изменения.

Верховный Суд установил, что выводы судов первой, апелляционной и кассационной инстанций не соответствуют условиям договора и нормам материального права. Пункт 3.4 договора участия в долевом строительстве от 04.06.2021 № 205-Ван7 предусматривал уточнение проектной площади объекта после завершения строительства. Пункт 3.5 допускал изменение общей площади в любую сторону не более чем на 5%, а пункт 4.9 обязывал застройщика вернуть стоимость разницы, если фактическая площадь оказывалась меньше проектной более чем на 1 кв. м.

Положения статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» предоставляют сторонам право согласовать в договоре допустимые отклонения параметров объекта. Изменение площади в установленных договором пределах не свидетельствует о нарушении качества объекта или его непригодности для использования.

Суды не дали оценки тому, что возврат стоимости разницы площадей был предусмотрен договором как механизм урегулирования подобных ситуаций. Применение статьи 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» оказалось необоснованным, поскольку просрочка выплаты не связана с недостатками товара, а обусловлена договорными условиями.

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, содержит правовую позицию о том, что изменение площади переданного объекта в рамках согласованных сторонами пределов не является основанием для применения мер ответственности, предусмотренных потребительским законодательством.

Отсутствие правового обоснования для взыскания штрафа и компенсации морального вреда также связано с неправильным применением норм Закона о защите прав потребителей. Требования истца о взыскании неустойки за просрочку выплаты стоимости разницы площадей должны были рассматриваться в рамках обязательств, вытекающих из договора, а не как нарушение прав потребителя.

Судебная коллегия указала на необходимость учета условий договора, которые предусматривали возможность изменения площади и соответствующий механизм перерасчета стоимости. Выводы судов не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и требованиям закона.

Верховный Суд отменил решение Киевского районного суда г. Симферополя от 10.10.2023, дополнительное решение от 30.11.2023, апелляционное определение Верховного Суда Республики Крым от 15.02.2024 и определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 04.06.2024, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.01.2025 № 127-КГ24-23-К4

История рассмотрения дела:

• Киевский районный суд города Симферополя Республики Крым, дело № 2-3018/2023
• Верховный Суд Республики Крым, дело № 33-1376/2024
• Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-11207/2024

Изменение площади объекта долевого строительства, если это было предусмотрено сторонами, не является недостатком или нарушением условий договора, а соответственно на спорные правоотношения положения Закона о защите прав потребителей не распространимы

О.М.С. заключила с ООО «Специализированный застройщик «Квартал 5.6» договор участия в долевом строительстве квартиры. После завершения строительства фактическая площадь квартиры оказалась меньше проектной на 1,67 кв. м. Истец потребовала возврата стоимости разницы площадей, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами и штрафа. Киевский районный суд г. Симферополя частично удовлетворил иск, взыскав с ответчика неустойку, проценты и штраф. Апелляционная инстанция изменила решение, увеличив размер штрафа, но отказала во взыскании процентов. Кассационный суд оставил решения нижестоящих инстанций без изменения.

Верховный суд установил, что судами первой и апелляционной инстанций не было учтено, что договором предусмотрено допустимое изменение площади объекта долевого строительства в пределах 5%, а также установлен порядок перерасчета стоимости разницы площадей при отклонении более чем на 1 кв. м. Согласно пунктам 3.4, 3.5, 4.1, 4.6 и 4.7 договора, стороны согласовали возможность изменения площади и взаимные обязательства по возврату или доплате денежных средств в случае расхождения проектной и фактической площади. Таким образом, разница в площади не свидетельствует о нарушении условий договора или ухудшении качества объекта.

Применение судами норм Закона о защите прав потребителей было ошибочным, так как изменение площади объекта долевого строительства не является недостатком или нарушением условий договора в смысле части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ. Суды не дали должной правовой оценки условиям договора, предусматривающим изменение площади и цены договора, что привело к неправильному взысканию неустойки и штрафа.

Апелляционная инстанция допустила существенные нарушения процессуального права, не указав в резолютивной части апелляционного определения выводы об удовлетворении или отказе в удовлетворении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. Это противоречит требованиям статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой апелляционное определение должно содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных обстоятельств дела.

Кассационный суд не выявил и не устранил нарушения норм материального и процессуального права, допущенные судами первой и апелляционной инстанций, что противоречит требованиям статей 379.6 и 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2025 № 127-КГ24-25-К4

История рассмотрения дела

• Киевский районный суд города Симферополя Республики Крым, дело № 2-4246/2023
• Верховный суд Республики Крым, дело № 33-2678/2024
• Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-17666/2024