ИдеяДоговор дарения квартиры считается исполненным при доказанности передачи имущества и несения одаряемым расходов по его содержанию, несмотря на отсутствие государственной регистрации перехода права собственности
К.М.Н. обратился в суд с иском к К.А.Н. о признании договора дарения квартиры, состоявшимся, об исключении квартиры из состава наследства. Истец ссылался на то, что 21.08.2021 скончался его отец К.Н.Ф., а 27.04.2021 между ними был заключен нотариально удостоверенный договор дарения квартиры. К.М.Н. принял дар, оплачивал содержание квартиры, но регистрация перехода права собственности не была произведена из-за ухудшения здоровья дарителя. К.А.Н. предъявил встречный иск о признании договора дарения недействительным, утверждая, что К.Н.Ф. не мог выразить волю на сделку из-за психического состояния.
Решением Коптевского районного суда г. Москвы от 08.02.2023 в удовлетворении исковых требований К.М.Н. отказано, встречные требования К.А.Н. также оставлены без удовлетворения. Апелляционным определением Московского городского суда от 24.10.2023 и определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 18.01.2024 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Верховный Суд установил, что при рассмотрении дела суды не приняли во внимание положения пункта 1 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей существенные условия договора дарения. Соглашение между К.Н.Ф. и К.М.Н. было нотариально удостоверено, а его предмет и условия определены в соответствии с требованиями закона.
Материалы дела свидетельствуют о том, что договор дарения исполнен, поскольку К.М.Н. фактически принял квартиру, оплачивал коммунальные услуги и нес расходы по ее содержанию. Однако суды не дали оценки этим обстоятельствам, хотя они подтверждают передачу имущества и реализацию волеизъявления дарителя.
Согласно пункту 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 574 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г.
Однако суды при рассмотрении дела ошибочно признали отсутствие государственной регистрации перехода права собственности основанием для отказа в признании договора дарения состоявшимся, что не соответствует правовой природе договора дарения и требованиям пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающего самостоятельное значение государственной регистрации прав на недвижимость.
Разъяснения, содержащиеся в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010, не были применены. Согласно этим разъяснениям, обязанности продавца по договору переходят к наследникам, а покупатель вправе требовать регистрации перехода права собственности даже при отсутствии продавца. В данном случае К.М.Н. мог обратиться за регистрацией, так как квартира была передана ему при жизни дарителя.
Выводы судов о том, что договор дарения не состоялся, основаны на неверном толковании норм права. Отсутствие акта приема-передачи не опровергает факт исполнения договора, поскольку К.М.Н. владел квартирой и нес связанные с ней расходы. Кроме того, доводы о психическом состоянии К.Н.Ф. не подтверждены достаточными доказательствами, а заключение экспертизы не выявило оснований для сомнений в его дееспособности.
Суды не учли, что переход права собственности на недвижимость регистрируется на основании уже заключенной и исполненной сделки, а не определяет ее действительность. Игнорирование этого принципа привело к неправильному разрешению спора.
Верховный Суд отменил решение Коптевского районного суда г. Москвы от 08.02.2023, апелляционное определение Московского городского суда от 24.10.2023 и определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 18.01.2024, и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 01.10.2024 № 5-КГ24-87-К2
История рассмотрения дела:
- Коптевский районный суд города Москвы, дело № 02-0047/2023
- Московский городской суд, дело № 33-39721/2023
- Второй кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-36667/2023
Договор дарения доли квартиры, совершенный единственным собственником без нотариального удостоверения, сохраняет юридическую силу и подлежит исполнению
Ю.В.З. обратилась в суд с иском к У.Р.М. и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве о признании права собственности на 1/2 доли квартиры, возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности и исключении этой доли из наследственной массы. Истец указала, что с 2004 г. по 08.03.2022 состояла в фактических брачных отношениях с У.И.Р., который 08.03.2022 подарил ей 1/2 доли своей квартиры. Договор дарения был заключен в простой письменной форме, но не зарегистрирован в Росреестре из-за смерти дарителя 09.04.2022.
Решением Кунцевского районного суда г. Москвы от 10.10.2023, оставленным без изменения апелляционным определением Московского городского суда от 18.06.2024 и определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 17.10.2024, в удовлетворении иска отказано. Суды посчитали, что договор дарения доли квартиры требует нотариального удостоверения, а его отсутствие влечет ничтожность сделки.
Верховный Суд установил, что выводы судов первой, апелляционной и кассационной инстанций основаны на неправильном применении норм гражданского законодательства. Положения пункта 1 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат требования о нотариальном удостоверении сделки, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. В данном случае ни федеральное законодательство, ни условия договора дарения не предусматривали обязательного нотариального оформления.
Применение пункта 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» судами осуществлено без учета фактических обстоятельств дела. Данная норма распространяется на сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, тогда как Умарходжаев И.Р. на момент заключения договора являлся единственным собственником квартиры. Общая долевая собственность на объект недвижимости отсутствовала, следовательно, требование о нотариальном удостоверении не подлежало применению.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не может служить основанием для признания договора дарения недействительным. Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его подписания сторонами, если иное не установлено законом. Исполнение договора дарения подтверждается фактическим принятием истцом дара, использованием доли квартиры и несением связанных с этим расходов.
Суды не приняли во внимание, что положения статей 158–163 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат запрета на совершение сделок с долями недвижимого имущества в простой письменной форме, если отчуждаемая доля не является частью общей собственности. Ограничения, установленные законодателем, направлены на защиту прав сособственников, которые в данном случае отсутствовали.
Выводы судов о ничтожности договора дарения противоречат смыслу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность только при прямом указании закона. В рассматриваемой ситуации такое указание отсутствует, поскольку отчуждение доли единственным собственником не требует нотариального удостоверения.
Игнорирование судами фактического исполнения договора дарения привело к необоснованному отказу в удовлетворении исковых требований. Юрьева В.З. предоставила доказательства владения и пользования долей квартиры, включая оплату коммунальных услуг и поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии. Эти обстоятельства свидетельствуют о намерении сторон исполнить условия договора и подтверждают его действительность.
Верховный Суд отменил решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 10.10.2023, апелляционное определение Московского городского суда от 18.06.2024 и определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 17.10.2024, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2025 № 5-КГ25-32-К2
История рассмотрения дела:
- Кунцевский районный суд города Москвы, дело № 02-1452/2023
- Московский городской суд, дело № 33-23134/2024
- Второй кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-25529/2024