Арендная плата за период спора о цене выкупа муниципального помещения не взыскивается как убытки, если публичный орган своевременно направил проект договора, а нарушений при оценке имущества и уклонения от сделки не установлено

Арендатор помещения, принадлежащего городу Москве, обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества. Получив проект договора с ценой, определенной независимым оценщиком, Арендатор направил протокол разногласий и предложил существенно меньшую цену с учетом неотделимых улучшений. В отдельном преддоговорном споре суд установил иную выкупную стоимость помещения. После этого Арендатор потребовал взыскать внесенную за период урегулирования разногласий арендную плату как убытки; затем право требования было уступлено Правопреемнику.

Арбитражный суд города Москвы решением от 19.08.2025 взыскал с Департамента 2 304 595,26 рубля убытков, а в остальной части иска отказал. Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 27.10.2025 и Арбитражный суд Московского округа постановлением от 11.02.2026 оставили решение без изменения. Суды исходили из того, что Департамент предложил заведомо существенно завышенную цену, незаконно уклонялся от заключения договора и тем самым затянул арендные отношения.

Нарушения, установленные Верховным Судом: отсутствие доказанной противоправности и причинной связи при споре о выкупной цене

Верховный Суд установил, что суды трех инстанций взыскали арендную плату как убытки, связав продолжение аренды с предложенной Департаментом выкупной ценой. При этом они не установили незаконных действий или бездействия Департамента, нарушения сроков реализации преимущественного права либо нарушений законодательства об оценочной деятельности при подготовке отчета. Иная стоимость, определенная позднее судебной экспертизой, была фактически использована как достаточное основание для вывода о недобросовестности публичного органа, хотя сама по себе разница результатов оценки такого вывода не обосновывала.

После заявления о преимущественном выкупе Департамент организовал оценку помещения, принял решение о приватизации и направил Арендатору проект договора с ценой, указанной независимым оценщиком. Эти действия были совершены в установленные сроки, а доказательств намеренного затягивания приватизации или уклонения от заключения договора в материалы дела не представлено. Уполномоченный орган при определении выкупной цены исходил из результата независимой оценки и не располагал основанием произвольно заменить указанную оценщиком стоимость иной суммой.

Арендатор оспаривал предложенную цену и в протоколе разногласий указал значительно меньшую стоимость помещения с учетом неотделимых улучшений. В преддоговорном споре судебная экспертиза определила выкупную стоимость ниже цены из первоначального отчета, но почти в три раза выше суммы, предложенной самим Арендатором. Нарушений обязательных требований к первоначальному отчету суды не установили; согласно экспертному заключению, при его подготовке были соблюдены требования законодательства и федеральных стандартов оценки. Поэтому причины обращения в суд требовали оценки с учетом поведения обеих сторон, а не только расхождения между двумя результатами определения стоимости.

Для взыскания арендной платы требовалось установить, что именно противоправное поведение Департамента вызвало продолжение аренды и соответствующие расходы. Передача разногласий о цене на разрешение суда сама по себе не подтверждала недобросовестность другой стороны и не предоставляла Арендатору дополнительных гарантий. При своевременном совершении Департаментом предусмотренных действий и отсутствии установленной недостоверности отчета не было доказано, что расходы по договору аренды возникли вследствие нарушения публичного органа. Разные оценщики могли получить неодинаковые результаты вследствие вероятностного характера определения рыночной стоимости.

В соответствии со статьями 15, 16 и 1069 ГК РФ взыскание убытков с публичного органа предполагает установление убытков, незаконного действия или бездействия и причинной связи между нарушением и имущественными потерями. Согласно статье 3 и части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган организует независимую оценку, принимает решение об условиях приватизации и направляет проект договора в установленные сроки. В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая стоимость из надлежащего отчета считается достоверной, пока иное не установлено в предусмотренном порядке; согласно статье 13 спор о достоверности стоимости разрешается компетентным судом. При отсутствии нарушения этих обязанностей и требований к отчету оснований для взыскания арендной платы как убытков не имелось.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.08.2025, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2025 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.02.2026 отменены. В удовлетворении иска Правопреемника отказано; с него взыскана государственная пошлина по уточненному требованию.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2026 № 305-ЭС26-4150

Применимые нормы

Статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации — Возмещение убытков.

Статья 16 Гражданского кодекса Российской Федерации — Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления.

Статья 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации — Ответственность за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами.

Статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ — Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Часть 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ — Переходные положения.

Статья 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Статья 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — Оспоримость сведений, содержащихся в отчете.

Правовая позиция для вставки в документ

Для взыскания арендной платы, внесенной во время судебного урегулирования разногласий о выкупной цене публичного имущества, истец доказывает незаконность действий или бездействия уполномоченного органа, наличие убытков и причинную связь между нарушением и продолжением аренды. Одного лишь различия между ценой из отчета независимого оценщика и стоимостью, установленной судом, недостаточно для вывода о противоправности поведения органа, если он своевременно совершил предусмотренные действия, а нарушений законодательства об оценочной деятельности при подготовке отчета не установлено. Такой правовой подход применила Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 02.07.2026 № 305-ЭС26-4150, придя к выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы при недоказанности совокупности условий гражданско-правовой ответственности публичного органа. Этот вывод относится к ситуации, когда не установлены незаконное уклонение от заключения договора, нарушение сроков приватизационной процедуры или недостоверность отчета оценщика.