Несоблюдение сроков ввода объекта в эксплуатацию не влечет автоматического применения повышенной ставки арендной платы без учета зарегистрированного вида разрешенного использования

ООО «Специализированный застройщик Прогресс», К.Н.Д. и М.Ф.М. обратились в суд с административным иском о признании недействующими отдельных положений решений Совета муниципального образования город-курорт Анапа. Указанные акты устанавливали ставки арендной платы за земельные участки, предназначенные для многоэтажной жилой застройки, в размере 0,5% от кадастровой стоимости, а при невведении объекта в эксплуатацию в установленные сроки — 2,5% и 5%. Истцы, являясь арендаторами таких участков, указали, что оспариваемые нормы нарушают их права, поскольку применяются к ним при расчете арендной платы.

Решением Краснодарского краевого суда, оставленным без изменения апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции, иск был удовлетворен. Однако кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции эти судебные акты были отменены, а производство по делу прекращено.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Прекращая производство, суд кассационной инстанции необоснованно квалифицировал соглашение об изменении вида разрешенного использования земельного участка и последующие сделки по передаче прав аренды как ничтожные, не приняв во внимание, что соответствующие изменения были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и не оспаривались в установленном порядке.

Согласно пункту 4 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сведения о виде разрешенного использования земельного участка подлежат внесению в ЕГРН и считаются действующими до их изменения или аннулирования в предусмотренном законом порядке. Поскольку запись о виде разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка» не была отменена, вывод кассационного суда о ничтожности сделок противоречит положениям земельного и градостроительного законодательства.

Кроме того, кассационный суд не учел, что оспариваемые нормативные акты фактически применялись к административным истцам при расчете арендной платы, что подтверждается представленными в материалы дела документами. В соответствии с частью 1 статьи 208 КАС РФ, лица, в отношении которых применяется нормативный акт, вправе оспаривать его в суде. Прекращение производства по мотиву отсутствия нарушений прав истцов без установления фактических обстоятельств применения оспариваемых норм противоречит требованиям пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 50, согласно которому суд должен убедиться, что оспариваемый акт не применялся к заявителю и не затрагивал его права.

Также суд кассационной инстанции не проверил соответствие оспариваемых положений федеральному законодательству, в частности, принципам определения арендной платы, установленным Земельным кодексом РФ. В нарушение статьи 329 КАС РФ кассационный суд не дал оценки доводам административных истцов о возможном несоответствии установленных ставок арендной платы требованиям рационального и справедливого использования земельных ресурсов.

Наконец, кассационный суд не принял во внимание, что вид разрешенного использования земельного участка был изменен на основании решения уполномоченного органа местного самоуправления в порядке, предусмотренном статьей 39 Градостроительного кодекса РФ. Поскольку данный акт не был оспорен и отменен, его правовые последствия, включая применение соответствующих ставок арендной платы, сохраняют силу.

Таким образом, Судебная коллегия отменила кассационное определение и направила дело на новое рассмотрение в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2025 № 18-КАД25-10-К4