Публично-правовое образование не вправе взимать с собственников помещений плату за пользование землёй, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома, при неисполнении обязанности по формированию участка и кадастровому учёту

Истец обратился к Ответчику с иском о признании ничтожным пункта договора аренды земельного участка. Согласно спорному пункту договора арендатор должен был внести плату за фактическое пользование землёй с 21 мая 2021 г. до даты подписания акта приёма-передачи. По мнению Истца, до постановки участка на кадастровый учёт земля относилась к многоквартирному дому, поэтому Ответчик не вправе был взимать плату. До обращения в суд Истец потребовал изменить договор, однако Ответчик отказал.

Решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 3 октября 2024 г. иск удовлетворён. Апелляционным определением Ростовского областного суда от 13 января 2025 г. решение отменено и принято новое решение об отказе в иске. Суд апелляционной инстанции исходил из сохранения права публично-правового образования на землю до кадастрового учёта и принципа платности землепользования. Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 17 апреля 2025 г. апелляционное определение оставлено без изменения.

Нарушения, установленные Верховным Судом: взимание платы до формирования участка под многоквартирным домом

Верховный Суд установил, что апелляционный суд признал правомерным взимание платы за фактическое пользование землёй, поскольку до формирования участка она находилась в собственности публично-правового образования. При этом апелляционный суд не учёл, что собственники помещений вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома, а уполномоченный орган обязан обеспечить его формирование.

Публично-правовое образование сохраняло право собственности на землю под многоквартирным домом до формирования земельного участка. Однако оно не вправе было распоряжаться той частью земли, из которой должен быть образован участок для эксплуатации дома. Собственники помещений являлись законными владельцами этой земли, вправе были пользоваться ею в необходимом объёме и защищать владение от собственника. При отсутствии кадастрового учёта собственники помещений пользовались землёй на основании закона.

Органы государственной власти или органы местного самоуправления обязаны были образовать земельный участок под многоквартирным домом. Для этого уполномоченному органу надлежало утвердить схему расположения участка, подготовить межевой план и обратиться за кадастровым учётом. Уполномоченный орган обязан был совершить эти действия и без заявления собственников помещений. Если обязанность не была исполнена, публично-правовое образование не вправе было требовать от собственников помещений внесения платы за период пользования землёй для эксплуатации дома.

Апелляционный суд сослался на принцип платности землепользования и признал правомерным взимание платы за фактическое пользование землёй. При этом он исходил из принадлежности несформированной земли публично-правовому образованию. Собственники помещений, однако, вправе владеть и пользоваться этой землёй в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома. Приведённые нормы права и разъяснения апелляционный суд не учёл.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок под многоквартирным домом относится к общему имуществу собственников помещений. В соответствии с частями 3 и 4 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» органы государственной власти или органы местного самоуправления обязаны образовать такой участок и обеспечить кадастровый учёт. С учётом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 28 мая 2010 г. № 12-П, и разъяснений, содержащихся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», собственники помещений вправе пользоваться землёй до формирования участка в объёме, необходимом для эксплуатации дома. Публично-правовое образование не вправе взимать с них плату за такое пользование, если уполномоченный орган не исполнил обязанность по формированию участка и кадастровому учёту.

Апелляционное определение Ростовского областного суда от 13.01.2025 и определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 17.04.2025 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.12.2025 № 41-КГ25-76-К4

Применимые нормы

Статья 289 Гражданского кодекса Российской Федерации — Квартира как объект права собственности.

Пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации — Общее имущество в многоквартирном доме.

Пункт 2 статьи 287.6 Гражданского кодекса Российской Федерации — Права собственников помещений, машино-мест на земельный участок под зданием или сооружением.

Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации — Основные принципы земельного законодательства.

Пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации — Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Часть 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации — Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Части 2–4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ — Статья 16.

Статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации — Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения.

Статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации — Защита прав владельца, не являющегося собственником.

Правовая позиция для вставки в документ

При разрешении вопроса о правомерности взимания с собственников помещений платы за пользование землёй, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома, суду надлежит установить, исполнена ли обязанность по формированию земельного участка и постановке его на государственный кадастровый учёт. Если участок сохранялся в собственности публично-правового образования вследствие неисполнения этой обязанности, право на взимание такой платы у публично-правового образования отсутствует. Такой правовой подход применён Верховным Судом Российской Федерации в определении от 02.12.2025 № 41-КГ25-76-К4.