Арендодатель, неправомерно отказавший арендатору в продаже участка без торгов, не вправе взыскивать арендную плату сверх земельного налога, подлежавшего уплате за спорный период, при совпадении получателей этих платежей

Администрация Геленджика обратилась в суд к Арендатору о взыскании 1 363 391,90 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2023 по 30.06.2024 и 892 688,25 руб. пени за период с 29.04.2023 по 02.05.2024. Требования были основаны на договоре аренды муниципального земельного участка от 16.10.2017. Возражая против иска, Арендатор ссылался на неоднократные отказы администрации в продаже участка без торгов, признанные неправомерными вступившими в законную силу решениями по административным делам, и полагал, что после воспрепятствования приобретению участка арендная плата в полном размере взысканию не подлежит.

Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 23.01.2025 иск удовлетворён. Апелляционным определением Воронежского областного суда от 27.05.2025 и определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 22.10.2025 решение оставлено без изменения. Суды сослались на возможность существования иных препятствий для продажи участка, отсутствие действий арендатора по понуждению к заключению договора и условие договора о внесении платежей за оставшийся срок аренды. Апелляционный суд дополнительно указал на несоответствие возведённого объекта установленным законом критериям.

Нарушения, установленные Верховным Судом: предел арендной платы при отказе в продаже участка

Верховный Суд установил, что арендная плата была взыскана в полном размере без определения предельной суммы, которая могла быть предъявлена арендатору с учётом неправомерных действий арендодателя. В период начисления платежей администрация препятствовала осуществлению исключительного права на приобретение участка без торгов, что было подтверждено вступившими в законную силу судебными актами. При совпадении получателя арендной платы и земельного налога суду надлежало определить размер налога, подлежавшего уплате за спорный период, и сопоставить его с заявленной задолженностью.

Вступившими в законную силу решениями по административным делам неоднократные отказы администрации в предоставлении участка в собственность были признаны неправомерными. Суд первой инстанции сослался на то, что при рассмотрении этих дел не исследовались иные возможные препятствия для заключения договора купли-продажи, а арендатор не обращался с требованием о понуждении к заключению договора. Между тем иных препятствий суд не установил. При таких обстоятельствах полная арендная плата не могла быть взыскана без определения её предельного размера.

Отдельную ошибку допустил апелляционный суд, указавший на несоответствие возведённого объекта установленным законом критериям и отсутствие у арендатора права приобрести участок без торгов. В апелляционном определении не были приведены доказательства, подтверждавшие этот вывод. При отсутствии доказательственной основы нельзя было считать установленным обстоятельство, которым обосновывалось неприменение правового режима, связанного с исключительным правом собственника здания на приобретение занимаемого участка. Тем самым апелляционный суд признал юридически значимое обстоятельство установленным без достаточных доказательств.

Для определения взыскиваемой суммы имело значение не освобождение арендатора от платы за землю, а соотношение двух форм такой платы. После приобретения участка в собственность арендатор уплачивал бы земельный налог вместо арендной платы. Поэтому при взыскании суммы сверх налога арендодатель получил бы имущественную выгоду вследствие собственного неправомерного поведения. Суду надлежало не ограничиваться ссылкой на условие договора о платежах за оставшийся срок аренды, а определить предельную величину арендной платы.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным, а формами платы служат земельный налог и арендная плата. Согласно пункту 1 статьи 39.20 собственнику здания принадлежит исключительное право приобрести занимаемый участок, а пунктом 5 статьи 39.17 предусмотрено рассмотрение его заявления. С учётом разъяснений, содержащихся в пункте 1 Обзора № 4 (2025), при совпадении получателей платежей арендная плата не взыскивается в части, превышающей земельный налог, подлежавший уплате при отсутствии воспрепятствования приобретению участка. Поскольку такой расчёт выполнен не был, вывод о размере задолженности оказался преждевременным.

Решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 23.01.2025, апелляционное определение Воронежского областного суда от 27.05.2025 и определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 22.10.2025 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2026 № 14-КГ26-3-К1

Применимые нормы

Правовая позиция для вставки в документ

При рассмотрении требования о взыскании арендной платы с арендатора, которому арендодатель препятствовал в приобретении участка без торгов, суду надлежит определить размер земельного налога, подлежавшего уплате, если бы право арендатора не было нарушено. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 30.06.2026 № 14-КГ26-3-К1 указала, что при совпадении получателя арендной платы и земельного налога арендная плата не подлежит взысканию в части, превышающей этот размер.