Собственники земельных долей вправе требовать расторжения аренды земли без избрания представителя, если собрание приняло решение, арендатор предупреждён, а невнесение платы и субаренда без согласия установлены

П.С.П., Л.А.Ф., К.М.Ф., К.О.В. и М.С.В. обратились с иском к ООО «СПК «Уфтюга» о расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.2008. Требования были мотивированы тем, что арендатор неоднократно нарушал условия договора, не вносил арендную плату в полном объёме, передал участок в субаренду без согласия арендодателей, а собственники земельных долей приняли решение о расторжении договора и направили арендатору письменное уведомление.

Решением Пугачевского районного суда Саратовской области от 03.05.2024 иск был удовлетворён. Апелляционным определением Саратовского областного суда от 28.01.2025 решение и определение этого же суда от 17.05.2024 об исправлении описки были отменены, в иске отказано. Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 02.07.2025 апелляционное определение было оставлено без изменения; в кассационной жалобе заявители просили отменить принятые по делу судебные акты.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что апелляционный суд неправильно определил правовое значение решения собственников земельных долей и нарушений, допущенных арендатором. Отказ в иске был основан на выводе о том, что решение общего собрания не относится к законным основаниям расторжения договора, а уполномоченное лицо для обращения в суд не избиралось. Между тем по делу уже были установлены решение участников долевой собственности, письменное предупреждение арендатора, невнесение арендной платы и передача участка в субаренду без согласия арендодателей.

Общее собрание собственников земельных долей состоялось при наличии кворума и приняло решение о расторжении договора аренды. Это решение не было оспорено, отменено или признано недействительным, а представитель арендатора присутствовал на собрании. Позднее арендатору направлено письменное уведомление о расторжении договора с указанием на передачу участка в субаренду без согласия арендодателей. При таких данных апелляционный суд не мог признать обращение собственников долей ненадлежащим только из-за того, что собрание не избрало отдельного представителя для предъявления иска.

Нарушения договора аренды подтверждались не только задолженностью перед отдельными собственниками. Суд первой инстанции установил, что арендная плата выплачивалась не всем арендодателям и не в полном объёме, а часть собственников не получала её в течение нескольких лет. Ранее договор субаренды земельного участка был признан недействительным из-за отсутствия согласия арендодателей, после чего участок вновь был предоставлен ИП главе КФХ Ш.В.П. для совместного пользования без ограничений. Апелляционный суд не оценил совокупность этих обстоятельств как возможное существенное и неоднократное нарушение договора.

Апелляционный суд также отменил определение Пугачевского районного суда Саратовской области от 17.05.2024 об исправлении описки без процессуального основания. Это определение было вынесено не в отношении решения от 03.05.2024, а в отношении определения от 05.03.2024 о привлечении третьих лиц. Указанный судебный акт в установленном порядке не обжаловался. Основания отмены определения об исправлении описки приведены не были, поэтому у апелляционного суда отсутствовали законные основания для такого процессуального результата.

По смыслу статей 450, 614, 615 и 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать судебного расторжения договора при существенном нарушении условий аренды, невнесении арендной платы и пользовании имуществом не в соответствии с договором. В соответствии со статьёй 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ распоряжение земельным участком сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляется по решению общего собрания участников долевой собственности. Поэтому апелляционному суду надлежало соотнести решение собственников, предупреждение арендатора и установленные нарушения договора с правом арендодателей на расторжение аренды; без такой проверки оснований для отмены решения первой инстанции не имелось.

Апелляционное определение Саратовского областного суда от 28.01.2025 и определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 02.07.2025 отменены; решение Пугачевского районного суда Саратовской области от 03.05.2024 и определение этого же суда от 17.05.2024 об исправлении описки оставлены в силе.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 31.03.2026 № 32-КГ26-3-К1

История рассмотрения дела:

• Пугачевский районный суд Саратовской области, дело № 2-107/2024
• Саратовский областной суд, дело № 33-233/2025
• Первый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-13778/2025