Собственник капитального гаража вправе требовать расторжения договора аренды земельного участка, заключённого с другим лицом, если при сохранении аренды администрация не может бесплатно предоставить участок этому собственнику

Собственник капитального гаража обратился в суд к администрации города Ставрополя и арендатору с требованиями расторгнуть договор аренды земельного участка и признать право собственности на этот участок. Он указал, что с 1993 года состоял в гаражном кооперативе, полностью внёс паевой взнос, являлся собственником капитального гаража и с 1994 года пользовался выделенным под него участком. Администрация отказала в предварительном согласовании бесплатного предоставления участка из-за зарегистрированной в ЕГРН аренды в пользу другого лица. Арендатор пояснил, что спорным гаражом и участком не пользовался и прав на них не заявлял.

Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 21.08.2024 с учётом определения об исправлении описки от 07.10.2024 иск удовлетворён. Апелляционным определением Ставропольского краевого суда от 17.12.2024 решение отменено, в иске отказано, поскольку истец не являлся стороной договора аренды, участок был предоставлен другому лицу, а отказ администрации отдельно не оспаривался. Определением Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 08.04.2025 апелляционное определение оставлено без изменения.

Нарушения, установленные Верховным Судом: отказ в расторжении аренды только потому, что истец не являлся стороной договора

Верховный Суд установил, что апелляционный суд не проверил основания заявленных требований и отказал в иске лишь потому, что истец не являлся стороной договора аренды и отдельно не оспорил отказ администрации. Для разрешения гражданско-правового спора следовало установить, имеет ли собственник капитального гаража право на бесплатное предоставление участка, на каком основании возникла аренда и каковы правовые последствия сохранения договора. Одной ссылки на отсутствие договорной связи между истцом и арендодателем было недостаточно для отказа в избранном способе защиты.

Истец состоял в гаражном кооперативе с 1993 года, полностью внёс паевой взнос и с 1994 года пользовался капитальным гаражом. Земельный участок под строительство гаража был предоставлен ему решением межведомственной комиссии от 10.09.1993, а его границы согласованы со смежными землепользователями. Эти обстоятельства имели значение для проверки условий бесплатного предоставления земельного участка гражданину, использующему капитальный гараж, возведённый до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Арендатор пояснил, что приобрёл другой гараж, расположенный на ином участке, спорным гаражом не владел, земельным участком под ним не пользовался, строительных работ там не выполнял и прав на этот участок не заявлял. По схеме гаражного кооператива гаражи находились на значительном удалении друг от друга. Между тем договор аренды был заключён на основании постановления о закреплении участка за арендатором по фактическому пользованию. Апелляционному суду следовало проверить основание возникновения аренды и решить, подлежит ли применению муниципальный акт при установленных обстоятельствах.

Даже после отдельного оспаривания отказа администрации истец не смог бы получить земельный участок, поскольку пока договор аренды продолжал действовать, администрация не могла предоставить этот участок другому лицу. Поэтому апелляционный суд не мог ограничиться указанием на отсутствие отдельного требования о признании отказа незаконным. Необходимо было установить, сможет ли администрация после расторжения договора бесплатно предоставить участок собственнику гаража. То, что истец не являлся стороной договора аренды, само по себе не давало оснований для отказа в иске.

В силу пункта 4 статьи 218 ГК РФ член гаражного кооператива, полностью внесший паевой взнос, приобретает право собственности на предоставленный ему гараж. Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственник здания или сооружения обладает исключительным правом на приобретение земельного участка, на котором расположен объект, а в соответствии с пунктом 2 статьи 3.7 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ гражданину при установленных законом условиях бесплатно предоставляется участок под капитальным гаражом. По смыслу статьи 59 ЗК РФ и части 1 статьи 196 ГПК РФ суд определяет применимые нормы и разрешает заявленные требования по существу. С учётом абзаца тринадцатого статьи 12 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, противоречащий закону муниципальный акт мог быть не применён без отдельного требования о признании его недействительным.

Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 17.12.2024 и определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 08.04.2025 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.07.2026 № 19-КГ26-9-К5

Применимые нормы

Абзац тринадцатый статьи 12 ГК РФ — Способы защиты гражданских прав

Пункт 4 статьи 218 ГК РФ — Основания приобретения права собственности

Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ — Основные принципы земельного законодательства

Пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ — Особенности предоставления земельного участка, на котором расположены здание или сооружение

Пункт 2 статьи 39.16 ЗК РФ — Отказ в предоставлении земельного участка, переданного другому лицу в аренду

Статья 59 ЗК РФ — Признание права на земельный участок

Пункт 2 статьи 3.7 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ — Бесплатное предоставление земельного участка под капитальным гаражом

Часть 1 статьи 196 ГПК РФ — Вопросы, разрешаемые при принятии решения суда

Пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 — Определение применимых норм и способа защиты права

Правовая позиция для вставки в документ

При разрешении требования собственника капитального гаража о расторжении договора аренды земельного участка суду надлежит установить, может ли администрация при действующем договоре аренды бесплатно предоставить собственнику используемый им земельный участок, на каком основании возникла аренда и будет ли нарушенное право восстановлено иным способом защиты. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 07.07.2026 № 19-КГ26-9-К5 указала, что отказ в заявленных требованиях нельзя обосновать только тем, что истец не является стороной договора аренды и отдельно не оспорил отказ администрации.