Длительное неосвоение земельного участка и отсутствие доказательств уважительных причин неиспользования подтверждают существенное нарушение условий аренды и являются основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя

Управление муниципальным имуществом администрации муниципального образования Павловский район Краснодарского края предъявило иск к Б.А.А. и С.В.П. о расторжении договора аренды земельного участка, ссылаясь на длительное нецелевое использование участка. Утверждено, что участок не используется для ведения личного подсобного хозяйства, не застроен, признаки хозяйственной деятельности отсутствуют, имеется задолженность по арендной плате.

Решением Павловского районного суда Краснодарского края от 18.07.2023 в удовлетворении иска отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 05.09.2024 решение отменено, принят новый акт об удовлетворении иска. Определением Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 15.01.2025 апелляционное определение оставлено без изменения. Кассационная жалоба С.В.П. оставлена без удовлетворения Определением Верховного Суда Российской Федерации от 02.09.2025 № 18-КГ25-272-К4.

Нарушения, выявленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что выводы судов апелляционной и кассационной инстанций соответствуют закону и основаны на полноте исследования обстоятельств дела, в том числе на подтверждённом факте длительного бездействия арендатора в отношении предоставленного земельного участка.

Из материалов дела следует, что участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, с момента заключения договора аренды в 2008 году не осваивался. Факт бездействия подтверждён актами муниципального земельного контроля, отсутствием построек и хозяйственной деятельности на участке, а также наличием задолженности по арендной плате.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведённых в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, доказанное неиспользование участка в течение более трёх лет по назначению даёт арендодателю право на расторжение договора аренды. В соответствии с договором арендодатель вправе прекратить пользование участком при существенном нарушении условий — нецелевом использовании или его отсутствии.

Ссылка кассационной жалобы на действия нового арендатора (С.В.П.), направленные на освоение участка, не повлияла на правовую оценку, поскольку они были предприняты после получения уведомления об отказе от договора и не свидетельствовали о фактическом освоении участка. Действия, совершённые после выявления нарушений, не могут компенсировать факт их продолжительного наличия.

По смыслу статьи 619 ГК РФ и статьи 46 ЗК РФ суд обязан оценивать не только наличие нарушений, но и добросовестность арендатора. В настоящем деле доказательства уважительности причин неиспользования участка не представлены. Отказ от добровольного расторжения договора, несмотря на уведомление, также подтверждает отсутствие намерения арендатором устранить нарушения.

Также указано, что положение пункта 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ о трёхлетнем сроке использования участка является общим и применяется ко всем долгосрочным договорам аренды, независимо от даты их заключения. Конституционно-правовой смысл этой нормы подтверждён определениями Конституционного Суда РФ от 30.09.2019 № 2485-О и от 27.01.2022 № 90-О.

Поскольку существенные нарушения условий договора аренды подтвердились, а обстоятельства, препятствующие освоению участка по вине арендодателя, не доказаны, вывод суда апелляционной инстанции о правомерности расторжения договора аренды признан обоснованным. Оснований для отмены судебных актов не установлено.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.09.2025 № 18-КГ25-272-К4

История рассмотрения дела:

• Павловский районный суд Краснодарского края, дело № 2-447/2023
• Краснодарский краевой суд, дело № 33-29063/2024
• Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-37422/2024