Арендатор участка из земель сельскохозяйственного назначения вправе требовать перевода прав и обязанностей покупателя только при наличии предусмотренного законом преимущественного права покупки, а не в силу условия договора аренды

Покупатель обратился к Арендатору с иском о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате. Он указал, что приобрёл у Продавца два земельных участка сельскохозяйственного назначения, которые находились в аренде, однако после перехода права собственности Арендатор более двух лет не вносил арендную плату. Арендатор предъявил встречный иск к Покупателю и Продавцу о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи и признании отсутствующим права собственности Покупателя, сославшись на условие договора аренды о преимущественном праве покупки.

Решением Орловского районного суда Ростовской области от 28.05.2024 первоначальный иск удовлетворён, во встречном иске отказано. Апелляционным определением Ростовского областного суда от 04.09.2025 решение отменено, в первоначальном иске отказано, встречный иск удовлетворён, поскольку Продавец не предложил Арендатору приобрести участки и тем самым нарушил условие договора аренды. Определением Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 23.12.2025 апелляционное определение оставлено без изменения.

Нарушения, установленные Верховным Судом: основание преимущественного права арендатора

Верховный Суд установил, что апелляционный суд перевёл на Арендатора права и обязанности покупателя, признав достаточным условие договора аренды о преимущественном праве покупки. Между тем такой способ защиты применяется при нарушении преимущественного права, предоставленного лицу законом. До удовлетворения встречного иска надлежало установить, относится ли Арендатор к обладателям предусмотренного законом права и предусмотрена ли специальным регулированием оборота сельскохозяйственных земель возможность перевода на него прав и обязанностей покупателя целого участка.

Предметом договора купли-продажи являлись целые земельные участки сельскохозяйственного назначения, а не доли в праве общей собственности. В силу пунктов 1 и 3 статьи 250 ГК РФ преимущественное право покупки доли и возможность требовать перевода прав и обязанностей покупателя принадлежат участникам долевой собственности. Арендатор таким участником не являлся. Кроме того, в специальном регулировании оборота сельскохозяйственных земель не предусмотрено применение этого способа защиты при продаже целого участка арендатору, не наделённому преимущественным правом законом.

Отдельной оценке подлежал пункт договора аренды, по которому Арендатор обладал преимущественным правом покупки после отказа муниципального образования. Апелляционный суд не указал правовую норму, из которой следовал бы приоритет договорного условия перед законом, и не проверил соответствие этого пункта требованиям законодательства. При толковании договора следовало сопоставить буквальное значение спорного условия с другими условиями, смыслом и целью договора, а также с существом регулирования соответствующего обязательства. У Покупателя, который не являлся стороной договора аренды, обязанности из него не возникали.

Не было проверено и преимущественное право публично-правового образования. Уполномоченный орган не привлекался к участию в деле в надлежащем процессуальном статусе, его мнение относительно продажи участков не выяснялось. Судебные инстанции не оценили законность отказа от покупки и не установили последствия нарушения этого права. С учётом определения Конституционного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 1560-О такая проверка имела значение для баланса частных и публичных интересов при обороте сельскохозяйственных земель.

В силу статей 209 и 260 ГК РФ собственник распоряжается участком с соблюдением ограничений закона. По смыслу пунктов 1 и 3 статьи 250 ГК РФ и разъяснений пункта 91 постановления Пленума № 25 перевод прав и обязанностей покупателя применяется для защиты преимущественного права, предоставленного законом. В силу статьи 8 Закона № 101-ФЗ при продаже целого сельскохозяйственного участка это право принадлежит публично-правовому образованию, а сделка, совершённая с его нарушением, ничтожна. Согласно пункту 3 статьи 308 ГК РФ договор не создаёт обязанностей для третьего лица. В соответствии с пунктом 1 статьи 431 ГК РФ и пунктом 43 постановления Пленума № 49 условие договора подлежало толкованию с учётом закона, других условий и цели договора.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 04.09.2025 и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 23.12.2025 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2026 № 41-КГ26-51-К4

Применимые нормы

Пункт 1 статьи 209 ГК РФ — Содержание права собственности

Пункты 1 и 3 статьи 250 ГК РФ — Преимущественное право покупки

Статья 260 ГК РФ — Общие положения о праве собственности на землю

Абзац тринадцатый статьи 12 ГК РФ — Способы защиты гражданских прав

Пункт 3 статьи 308 ГК РФ — Стороны обязательства

Пункт 1 статьи 431 ГК РФ — Толкование договора

Пункт 3 части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ — Сфера действия и принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения

Пункты 1–4 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ — Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

Часть 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ — Сделки с долями в праве общей собственности на земельный участок

Пункт 91 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 — Последствия нарушения преимущественного права покупки

Пункт 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 — Толкование договора

Статья 390.14 ГПК РФ — Основания отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке

Правовая позиция для вставки в документ

При разрешении требования арендатора о переводе прав и обязанностей покупателя целого земельного участка сельскохозяйственного назначения следует установить, предоставлено ли ему преимущественное право покупки Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ, и проверить соблюдение преимущественного права публично-правового образования. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 23.06.2026 № 41-КГ26-51-К4 указала, что этим законом преимущественное право арендатора не предусмотрено, условие договора аренды не создаёт обязанностей для покупателя, не являющегося его стороной, и само по себе не ограничивает правомочия собственника.