Продажа арендованного участка сельхозназначения не допускает перевод прав покупателя на арендатора без проверки специального режима преимущественной покупки

ООО «Племзавод Кирова» обратилось в суд к А.С.Б. и С.И.М. с требованием о переводе на общество прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств и истребовании участка из владения покупателя. Иск мотивирован тем, что общество арендовало исходный земельный участок сельскохозяйственного назначения, из которого впоследствии был образован спорный участок, а договор аренды содержал условие о первоочередном праве общества на аренду и покупку земельных долей.

Решением Зимовниковского районного суда Ростовской области от 11.12.2024 иск удовлетворен. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 30.04.2025 и определением судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 30.07.2025 решение было оставлено без изменений. Основанием такого исхода стал вывод о нарушении преимущественного права арендатора на приобретение спорного земельного участка.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что вывод о возможности перевода на арендатора прав и обязанностей покупателя был сделан без проверки того, распространяется ли на спорную сделку общий механизм защиты преимущественного права покупки, предусмотренный гражданским законодательством, либо подлежит применению специальный режим оборота земель сельскохозяйственного назначения. Суды признали достаточным само наличие в договоре аренды условия о первоочередном праве общества на покупку земельных долей и исходили из того, что продажа участка третьему лицу сама по себе нарушила право арендатора. Между тем по делу подлежало установлению, какой именно правовой режим действовал в отношении спорного участка на момент его отчуждения и мог ли арендатор требовать именно перевода прав покупателя. Без проверки этого вопроса вывод об удовлетворении иска являлся преждевременным.

Судами было установлено, что спорный участок образован из исходного земельного массива с согласия арендатора, однако к моменту заключения договора купли-продажи от 16.03.2020 он уже не находился в долевой собственности и принадлежал только продавцу. Это обстоятельство имело определяющее значение, поскольку перевод прав покупателя допускается при нарушении преимущественного права покупки доли в праве общей собственности, а не при любой продаже имущества, ранее связанного с арендными отношениями. Кроме того, к участию в деле не была привлечена администрация сельского поселения, тогда как именно её права как компетентного публичного субъекта могли быть затронуты продажей земельного участка сельскохозяйственного назначения. Отсутствие оценки этого звена правоотношений привело к тому, что вывод о нарушении права арендатора был сделан без выяснения, существовало ли у него вообще преимущественное право на приобретение такого участка по закону.

В силу пункта 3 статьи 250 ГК РФ перевод прав и обязанностей покупателя допускается только при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права другого участника долевой собственности. По смыслу пункта 1 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения принадлежит субъекту Российской Федерации либо в предусмотренных законом случаях муниципальному образованию, а сделка, совершенная с нарушением этого права, является ничтожной. Следовательно, при разрешении спора суду надлежало установить не только содержание арендного договора, но и пределы действия специального закона, определить лицо, наделённое предусмотренным им преимущественным правом, и проверить, может ли условие договора аренды ограничивать правомочия собственника участка, вытекающие из статей 209 и 260 ГК РФ. Поскольку этого сделано не было, к спору применён ненадлежащий способ защиты.

Решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 11.12.2024, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 30.04.2025 и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 30.07.2025 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение Верховного Суда Российской Федерации 24.03.2026 № 41-КГ26-5-К4

История рассмотрения дела:

• Зимовниковский районный суд Ростовской области, дело № 2-79/2024
• Ростовский областной суд, дело № 33-6804/2025
• Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-17255/2025