Неустановление правовых оснований для применения правил о предварительном опубликовании при аренде земель сельхозназначения без торгов исключает вывод о нарушении закона и необходимости признания договора ничтожным

Прокурор Красноярского района Астраханской области обратился в суд в интересах неопределённого круга лиц с иском к администрации муниципального образования «Красноярский муниципальный район Астраханской области» и Б.А.М. о признании недействительным договора аренды земельного участка площадью 153 167 кв.м, заключённого без проведения торгов, и применении последствий недействительности ничтожной сделки. В обоснование иска указывалось, что площадь участка превышает установленный законом предел для ведения личного подсобного хозяйства, а сведения о его предоставлении не публиковались.

Решением Красноярского районного суда от 17.06.2024 г. требования прокурора удовлетворены. Апелляционная коллегия Астраханского областного суда 23.10.2024 г. оставила решение без изменения, как и Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции 13.02.2025 г. Администрация муниципального образования обжаловала судебные акты в Верховный Суд Российской Федерации, указав на неверное толкование норм Земельного кодекса.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что нижестоящие суды ошибочно применили статью 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующую порядок предоставления земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, тогда как спорный участок был передан гражданину для ведения личного подсобного хозяйства. Из материалов дела следовало, что договор аренды заключён на основании подпункта 19 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, допускающей предоставление гражданам земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения и выпаса животных без проведения торгов.

В силу статьи 39.18 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) обязательное опубликование извещения о предоставлении участка распространялось лишь на случаи выделения земли для фермерской деятельности. Суды не установили факта создания крестьянского хозяйства и необоснованно приравняли спорное использование участка к предпринимательской деятельности, что привело к неверному определению правового режима аренды.

Из представленных документов усматривалось, что участок предоставлялся Б.А.М. как физическому лицу для личных нужд — сенокошения и выпаса скота. При таких обстоятельствах требование о предварительном опубликовании извещения не подлежало применению. Суды не учли, что отношения по использованию земель за пределами населённого пункта регулируются Федеральным законом от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», в котором закреплён самостоятельный порядок и пределы использования земель без торгов.

В соответствии с положениями этого закона, а также Закона Астраханской области от 04.03.2008 № 7/2008-ОЗ, ограничение площади личных подсобных участков установлено до 1,3 га за границами населённых пунктов. Однако по смыслу части 6 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предельный размер не распространяется на участки, предоставленные в аренду для сенокошения и выпаса животных, что нижестоящие суды не исследовали.

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 28.01.2021 № 124-О, подпункт 19 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса представляет собой исключение из общего правила о торгах и предусматривает возможность аренды земель сельхозназначения для личных нужд без конкурсных процедур. Цель такого регулирования — обеспечить справедливое распределение участков и реализацию гражданами права на ведение личного подсобного хозяйства, не связанного с коммерческой деятельностью.

Кроме того, при рассмотрении дела не был соблюдён надлежащий процессуальный состав сторон. Прокурор предъявил иск одновременно в интересах неопределённого круга лиц и в интересах муниципального образования, предъявив требования к этому же образованию. В результате истец и ответчик совпали, что противоречит части 1 статьи 38 и части 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суды не определили уполномоченный орган, который мог бы представлять муниципалитет в качестве истца, и рассмотрели спор при нарушении процессуальной формы.

Всё это свидетельствовало о неустановлении правовых оснований для применения порядка предварительного опубликования и об ошибочном толковании режима аренды земель сельскохозяйственного назначения. Судебные выводы о ничтожности сделки не имели нормативного и фактического обоснования. Решение Красноярского районного суда Астраханской области от 17.06.2024, апелляционное определение от 23.10.2024 и определение Четвёртого кассационного суда от 13.02.2025 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Аналитическое значение правового вывода

Закреплено разграничение правовых режимов предоставления земель сельхозназначения без торгов: порядок предварительного опубликования применяется только при передаче участков для фермерской деятельности, но не для личного подсобного хозяйства.

Определено, что при аренде земель гражданами для сенокошения и выпаса скота суды обязаны исходить из целей использования участка и оценивать применимость исключений, установленных подпунктом 19 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Подчёркнута необходимость соблюдения процессуальных требований при обращении прокурора: совмещение статуса представителя муниципалитета и предъявление иска к нему же исключает законное рассмотрение дела.

Определение Верховного Суда Российской Федерации 02.09.2025 № 25-КГ25-5-К4

История рассмотрения дела:

• Красноярский районный суд астраханской области, дело № 2-106/2024
• Астраханский областной суд, дело № 33-3824/2024
• Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-132/2025