Несоответствие вида разрешенного использования земельного участка договору аренды освобождает арендатора от обязанности внесения арендной платы

Комитет по управлению имуществом обратился в суд с иском к К.М.М. о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате. Основанием для обращения послужило ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком.

Истец также потребовал расторжения договора аренды, ссылаясь на п. 4.1.1 договора, который предусматривает право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендной платы более чем за 6 месяцев.

Ответчик, в свою очередь, возражала против иска, указывая на то, что она не могла использовать земельный участок в соответствии с его назначением, указанным в договоре аренды. Ответчик ссылалась на то, что вид разрешенного использования земельного участка («торговые павильоны и киоски») не соответствовал действующим Правилам землепользования и застройки муниципального образования. В связи с этим ей было отказано в выдаче разрешения на строительство, что сделало невозможным использование участка для целей, предусмотренных договором.

К.М.М. также указывала, что несоответствие вида разрешенного использования земельного участка возникло по вине арендодателя, который предоставил участок, непригодный для использования в соответствии с условиями договора. Ответчик утверждала, что она не обязана вносить арендную плату за период, когда использование участка было невозможно по причинам, за которые она не отвечает.

Решением районного суда, оставленным без изменения апелляционным и кассационным определениями, иск был удовлетворен.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению. В данном случае земельный участок, переданный в аренду, не соответствовал виду разрешенного использования, указанному в договоре («торговые павильоны и киоски»), что сделало невозможным его использование для строительства. Это нарушение со стороны арендодателя освобождает арендатора от обязанности внесения арендной платы, так как невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает.

Верховный Суд указал на неприменение судами нижестоящих инстанций ст. 328 ГК РФ, регулирующей встречные обязательства. Согласно данной норме, арендатор вправе приостановить исполнение своих обязательств (внесение арендной платы), если арендодатель не предоставил возможность использовать имущество в соответствии с условиями договора. В данном случае ответчик не могла использовать участок для строительства, что подтверждается отказом в выдаче разрешения на строительство из-за несоответствия вида разрешенного использования.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций не дали оценки доводам К.М.М. о том, что она была лишена возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. В частности, ответчик указывала, что вид разрешенного использования земельного участка, указанный в договоре аренды, отсутствовал в Правилах землепользования и застройки муниципального образования. Эти обстоятельства не были проверены и оценены судами, что является нарушением требований ст. 195 и 198 ГПК РФ.

При этом, суды нижестоящих инстанций не соблюли требования о законности и обоснованности судебных актов, установленные ст. 195 и 198 ГПК РФ. Судебные решения были приняты без учета существенных обстоятельств, связанных с невозможностью использования земельного участка, что привело к неправильному разрешению спора. Допущенные нарушения являются существенными и непреодолимыми, что требует отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение.

Верховный Суд пришел к выводу, что судебные акты, принятые по делу, не могут быть признаны законными и обоснованными. В связи с этим они были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.02.2025 № 41-КГ24-64-К4

История рассмотрения дела

• Кировский районный суд города Ростова-на-Дону, дело № 2-2865/2023
• Ростовский областной суд, дело № 33-18047/2023
• Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-1552/2024