ИдеяАдминистрация городского округа Кашира Московской области обратилась в суд к К.В.В. об изъятии объекта незавершенного строительства и гаража путем их продажи с публичных торгов. К.В.В. предъявил встречный иск о признании незаконным отказа администрации в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов и о возложении обязанности повторно рассмотреть заявление о предоставлении государственной услуги.
Решением Каширского городского суда Московской области от 03.12.2024 иск администрации был удовлетворен, во встречном иске К.В.В. отказано. Апелляционным определением Московского областного суда от 05.03.2025 решение было отменено в части изъятия объектов недвижимости и в этой части в иске отказано; в остальной части решение оставлено без изменения. Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17.09.2025 апелляционное определение было оставлено без изменения.
Нарушения, установленные Верховным Судом: отказ в изъятии объекта незавершенного строительства по обстоятельствам, не исключающим продажу с публичных торгов
Верховный Суд установил, что суд апелляционной инстанции неправильно применил специальный порядок изъятия объекта незавершенного строительства после прекращения аренды публичного земельного участка. Суд первой инстанции установил, что после 01.03.2015 К.В.В. получил участок без торгов для завершения строительства, срок аренды истек, объект остался недостроенным, а уполномоченный орган обратился в суд в шестимесячный срок. Эти обстоятельства подлежали оценке по статье 239.1 ГК РФ, а не через общее поведение арендатора.
Апелляционный суд отказал в изъятии объекта незавершенного строительства и гаража, сославшись на использование участка по назначению, арендные платежи, отсутствие недобросовестности, тяжелое финансовое положение и действующее до 2028 года разрешение на строительство. Эти обстоятельства не относятся к условиям, которые исключают продажу недостроенного объекта с публичных торгов. Для применения специального порядка значение имели прекращение аренды, незавершение строительства и отсутствие доказательств того, что срок нарушен по причинам, зависящим от публичных органов.
Значение имело предоставление участка после 01.03.2015 без торгов именно для завершения строительства. По договору от 05.04.2018 № 861-н земельный участок был вновь передан К.В.В. в аренду, соглашением от 17.02.2021 срок аренды продлен до 19.04.2024, а в договоре указано, что на участке расположен принадлежащий арендатору объект незавершенного строительства — фундамент. Согласно заключению экспертизы готовность объекта составляла 12,13–14,67 процента, поэтому строительство в пределах предоставленного срока завершено не было.
После прекращения аренды суд разрешал вопрос о дальнейшей судьбе недостроенного объекта и гаража на публичном земельном участке. Пока отсутствует судебный акт об изъятии объекта незавершенного строительства, публичный собственник не может распоряжаться участком с находящимся на нем объектом, а собственник объекта сохраняет возможность требовать новый договор аренды для завершения строительства. Поэтому разрешение на строительство, арендные платежи, ограждение участка и вспомогательная постройка не устраняли порядок продажи объекта с публичных торгов.
В силу статьи 239.1 ГК РФ объект незавершенного строительства на публичном земельном участке может быть изъят у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов после прекращения договора аренды. Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ и пункту 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ этот порядок применяется к договорам, заключенным после 01.03.2015 без торгов для завершения строительства. С учетом пункта 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), пункта 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2021) и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29.09.2022 № 2406-О суду надлежало проверить условия, предусмотренные законом.
Апелляционное определение Московского областного суда от 05.03.2025 и определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17.09.2025 в части отказа в изъятии объекта незавершенного строительства и гаража отменены; решение Каширского городского суда от 03.12.2024 оставлено в силе.
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.04.2026 № 4-КГ26-23-К1