Наличие права на земельный участок и соблюдение требований безопасности при отсутствии нарушения прав третьих лиц является основанием для признания права собственности на объект, построенный без получения разрешения на строительство

Открытое акционерное общество «Красноярскпромстрой» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к администрации города Красноярска о признании права собственности на самовольную постройку – незавершенный строительством двухсекционный 14-этажный жилой дом, расположенный на принадлежащем обществу на праве собственности земельном участке. Требования были основаны на положениях пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец указывал на неоднократные обращения в уполномоченный орган за разрешением на строительство и получение отказов, а также на вступившее в законную силу решение суда по другому делу об отказе в удовлетворении требования о сносе данного объекта.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 21.12.2022, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.12.2023 и постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.03.2024, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды сочли, что у общества отсутствовали предусмотренные законом основания для признания права собственности на самовольную постройку, сославшись на его недобросовестное поведение как на самостоятельное основание для отказа в иске.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что при разрешении вопроса о признании права собственности на самовольную постройку суды ограничились формальным применением ст. 222 ГК РФ, не исследовав совокупность юридически значимых обстоятельств. Вывод о невозможности признания права собственности был сделан лишь на основании отсутствия разрешения на строительство и предписаний о прекращении работ. Такой подход не соответствует правовой природе ст. 222 ГК РФ, так как наличие одного лишь основания — отсутствие разрешения — не исключает возможности легализации постройки при подтверждении других условий.

Судами проигнорировано, что у общества имелось законное право на земельный участок, предназначенный для жилищного строительства, что подтверждалось правоустанавливающими документами. По смыслу ст. 263 ГК РФ и ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка вправе возводить строения при соблюдении требований безопасности и иных установленных норм. Кроме того, материалы дела содержали доказательства неоднократных обращений общества в уполномоченные органы за получением разрешения на строительство и согласование документации, что свидетельствует о намерении действовать добросовестно и исключает умышленное игнорирование порядка, установленного ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Значение имел также вступивший в законную силу судебный акт по делу о сносе объекта, в котором было установлено, что спорное строение соответствует требованиям безопасности и его демонтаж невозможен без ущерба для соседних объектов. Эти обстоятельства имели преюдициальное значение и должны были быть учтены в силу ст. 69 АПК РФ, однако нижестоящие суды их проигнорировали. Тем самым были нарушены принципы полноты и объективности исследования доказательств.

Ст. 222 ГК РФ в системной связи с разъяснениями, содержащимися в п. 43–44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44, указывают на то, что признание права собственности возможно, если объект безопасен, не нарушает прав третьих лиц и возведён лицом, обладающим правами на земельный участок. Применение эстоппеля, на который сослались суды, не может служить основанием для отказа, если застройщик предпринимал реальные меры для соблюдения требований законодательства, а не действовал формально.

Суды апелляционной и кассационной инстанций необоснованно сосредоточились на оценке поведения истца как недобросовестного, не проверив фактические обстоятельства: предпринимались ли действия по устранению нарушений, представлялись ли проекты для корректировки, оценивались ли экспертные заключения о соответствии объекта строительным нормам. Указанные обстоятельства имели принципиальное значение для вывода о допустимости сохранения постройки и введения её в оборот, но не были исследованы.

Игнорирование указанных норм материального права и правовых позиций привело к необоснованному отказу в удовлетворении иска. Между тем признание права собственности в подобных ситуациях направлено на баланс публичных и частных интересов: с одной стороны, обеспечивается сохранение безопасного для эксплуатации объекта, с другой — исключается риск возникновения неопределённости для участников оборота.

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 21.12.2022, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.12.2023 и постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.03.2024 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

История рассмотрения дела:

• Решение Арбитражного суда Красноярского края от 21.12.2022 № А33-18699/2022
• Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.12.2023 № 03АП-488/2023
• Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.03.2024 № Ф02-755/2024
• Определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.10.2024 № 302-ЭС24-9662