Фактическое возведение помещений без прав на земельный участок и наличие вступившего в силу решения о сносе исключают возможность признания права собственности на самовольную постройку

Общество с ограниченной ответственностью «Траст Активы» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Правительству Москвы и Департаменту городского имущества города Москвы о признании права собственности на здания, расположенные по адресу: г. Москва, 1-й Вешняковский пр., д. 1, стр. 7, стр. 8, с учетом находящихся в них помещений. Требования мотивированы тем, что реконструкция была проведена иным лицом, что исключало возможность получения обществом разрешения на строительство до начала работ, а также заключением специалиста об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан и работоспособном техническом состоянии объектов.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.09.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2024, в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 06.02.2025 указанные судебные акты отменены, заявленные обществом требования удовлетворены, за ним признано право собственности на спорные помещения.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что при разрешении спора суд округа признал право собственности на спорные помещения без учета преюдициального значения вступившего в силу решения о признании их самовольной постройкой и возложении обязанности сноса. Суды первой и апелляционной инстанций исходили из правильного понимания правового режима объектов, тогда как суд округа проигнорировал обязательность исполнения ранее принятого судебного акта, чем нарушил требования ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Фактические обстоятельства дела свидетельствовали, что спорные надстройки и антресоли были возведены на земельном участке, предоставленном для эксплуатации здания, но не для целей строительства или реконструкции. Отсутствие у истца правомочий застройщика исключало возможность признания за ним права собственности. Указанное обстоятельство имеет юридическое значение, поскольку применение ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает признание права только при наличии предоставленного для строительства участка и при одновременном соблюдении условий, указанных в п. 3 данной статьи.

Суд округа также сослался на заключение экспертизы о соответствии спорных объектов строительным нормам и отсутствию угрозы, однако такое доказательство не преодолевало преюдициального значения решения по делу, в рамках которого объекты квалифицированы как самовольные постройки. Разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44, подтверждают, что вступившее в силу решение о сносе подлежит исполнению независимо от последующих изменений в праве собственности и иных сделок с объектом.

Земельно-правовой режим участка и назначение его использования подтверждали отсутствие оснований для признания права собственности на самовольную постройку. Предоставление участка только для эксплуатации здания исключало возможность возведения новых конструкций. Действия истца фактически направлены на обход судебного акта и легализацию объекта, который не может находиться в обороте. Такие обстоятельства подпадают под запрет, установленный п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку сделки, направленные на изменение правового статуса самовольной постройки, ничтожны.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.02.2025 по делу № А40-13678/2023 отменено. Решение Арбитражного суда города Москвы от 11.09.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2024 оставлены без изменения.

История рассмотрения дела:

• Решение Арбитражного суда города Москвы от 11.09.2023 №А40-13678/2023
• Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2024 № 09АП-72940/2023
• Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.02.2025 № Ф05-3278/2024
• Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.08.2025 № 305-ЭС25-3877