Возведенные на садоводческих земельных участках жилые дома блокированной застройки при отсутствии разрешения на строительство и несоответствии градостроительному регламенту являются самовольными постройками

Администрация городского округа Истра Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области к индивидуальному предпринимателю К.В.Ф. с иском о признании самовольными постройками трех блоков жилых домов блокированной застройки, расположенных на территории ДНП «Русская деревня» в деревне Падиково, и их сносе. Требования были основаны на том, что строительство осуществлено на земельных участках, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для ведения садоводства», в отсутствие необходимой разрешительной документации, с нарушением правил землепользования и застройки муниципального образования, а также с учетом нахождения участков в охранной зоне ЛЭП. Предпринимателем был заявлен встречный иск о признании права собственности на объекты.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.29.023, оставленным без изменения постановлениями Десятого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2023 и Арбитражного суда Московского округа от 23.04.2024, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен. Суды исходили из того, что сохранение построек не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а строительство осуществлено на земельных участках, вид разрешенного использования которых допускает размещение индивидуального жилого дома, в том числе с возможностью блокировки.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что судами неправильно применены положения ст. 222 ГК РФ, определяющей понятие самовольной постройки и условия признания права собственности на нее. Из материалов дела следовало, что строительство велось на земельных участках с видом разрешенного использования «для садоводства», без получения разрешительной документации, при этом объекты представляют собой многоквартирные жилые дома блокированной застройки. Такой вид строительства не относится к индивидуальному жилищному или садовому дому и требует получения разрешения.

Судами не было учтено, что согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ постройка признается самовольной, если возведена без необходимых согласований или на участке, где это не допускается. В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ признание права собственности на такую постройку возможно только при одновременном соблюдении установленных условий, включая соответствие целевому назначению земельного участка и наличие права на него у застройщика. Установленные обстоятельства свидетельствуют о несоответствии объектов требованиям законодательства.

При оценке доводов суды исходили из заключений экспертиз, подтверждающих соблюдение строительных и санитарных норм, но оставили без внимания правовой режим земельных участков и их целевое назначение. Вопреки ст. 42 ЗК РФ использование участка должно соответствовать разрешенному виду, и возведение домов блокированной застройки на садовых землях не отвечает установленным требованиям. Принятие решения только на основании соответствия нормам безопасности не заменяет необходимости проверки законности строительства.

Применительно к правовой позиции, отраженной в п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 и Обзоре судебной практики от 16.11.2022, признание права собственности на самовольную постройку допускается в исключительных случаях при совокупности условий. Установленные по делу обстоятельства не свидетельствуют о наличии таких условий, а следовательно, признание права собственности предпринимателя противоречит закону.

Решение Арбитражного суда Московской области от 29.09.2023, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2023 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.04.2024 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

История рассмотрения дела:

• Решение Арбитражного суда Московской области от 29.09.2023 № А41-72208/2022
• Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2023 № 10АП-23823/2023
• Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.04.2024 № Ф05-634/2023
• Определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.10.2024 № 305-ЭС24-12116