Отсутствие доказательств нарушения разрешенного использования земельного участка и угрозы правам членов товарищества исключает признание возведенного на нем объекта самовольной постройкой

Садоводческое некоммерческое товарищество «Рябинушка» обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Г.А.У. о признании незаконным разрешения на строительство магазина, признании объекта самовольной постройкой, отсутствии права собственности предпринимателя на нежилое здание и его сносе. Требования основаны на положениях Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ и Устава товарищества, в связи с отсутствием согласования строительства с правлением товарищества и использованием общего имущества без решения общего собрания.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции частично удовлетворил иск, признав объект самовольной постройкой и обязав осуществить его снос. Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в удовлетворении требований, указав на соответствие объекта разрешенному использованию земельного участка. Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции, сославшись на нарушение прав членов товарищества.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что суды первой, апелляционной и кассационной инстанций неправильно применили нормы материального права, определяющие признаки самовольной постройки и порядок их установления. Вопреки статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации суды не исследовали все юридически значимые обстоятельства, а именно наличие у предпринимателя прав на земельный участок, соответствие возведенного объекта разрешенному использованию и безопасность эксплуатации здания. Перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим, и его расширительное толкование недопустимо.

Суды не учли, что на дату начала строительства и его завершения спорный участок имел вид разрешенного использования, допускающий размещение отдельно стоящих объектов торговли и обслуживания площадью менее 150 кв. м. Изменения были внесены в Единый государственный реестр недвижимости до начала работ, что исключало вывод о нарушении градостроительного режима. Заключение судебной экспертизы подтвердило соответствие постройки нормам и отсутствие угрозы жизни, здоровью граждан и имуществу. При этом доказательств нарушения прав членов товарищества или использования их общего имущества истцом представлено не было.

Применение положений статьи 3 и части 3 статьи 23 Федерального закона № 217-ФЗ не означало безусловного запрета на строительство и эксплуатацию нежилого здания на земельном участке, принадлежащем члену товарищества, если такой участок имеет иной вид разрешенного использования. Судами не было исследовано, может ли возведенный объект использоваться в целях личного проживания, что имеет значение для оценки его статуса по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу пункта 19 и пунктов 25, 30, 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» снос объекта является крайней мерой государственного вмешательства и допустим только при невозможности устранения нарушений и доказанности угрозы безопасности либо нарушения прав третьих лиц. В материалах дела отсутствовали такие доказательства, а потому вывод о необходимости сноса объекта не соответствовал принципу соразмерности, закрепленному в гражданском законодательстве.

Нижестоящие суды не установили факта использования спорного объекта в нарушение разрешенного назначения, не подтвердили наличие признаков самовольного строительства и неправомерно возложили на предпринимателя обязанность по сносу. Отсутствие угрозы безопасности, нарушение прав товарищества и иных лиц исключало возможность признания постройки самовольной.

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 08.05.2024, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2024 и постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.11.2024 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Удмуртской Республики.

История рассмотрения дела:

• Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 08.05.2024 года № А71-15034/2019
• Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2024 № 17АП-12203/2020
• Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.11.2024 № Ф09-1819/2023
• Определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.09.2025 № 309-ЭС23-11923