Самовольное увеличение площади здания без разрешения на строительство и законных прав на часть земельного участка исключает признание права собственности в судебном порядке

Индивидуальный предприниматель К.И.А. обратился в Бородинский городской суд Красноярского края с иском к администрации города Бородино о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии и признании права собственности на него. Истец ссылался на то, что здание соответствует техническим и санитарным нормам, не нарушает права третьих лиц и не создает угрозу для жизни и здоровья граждан. В подтверждение своих требований он представил заключение экспертизы, подтверждающее соответствие объекта требованиям технических регламентов.

Арбитражный суд Красноярского края отказал в удовлетворении исковых требований, указав на отсутствие разрешения на строительство и реконструкцию. Суд установил, что часть здания расположена на земельном участке, принадлежащем истцу, а другая часть — на участке, находящемся в государственной собственности, без надлежащего оформления прав. Апелляционный и кассационный суды оставили решение без изменения, подтвердив, что истец не соблюдал установленные законом процедуры.

Суды отметили, что администрация города неоднократно требовала прекратить строительные работы до получения разрешения, однако предприниматель продолжил реконструкцию. Это было расценено как злоупотребление правом. Кроме того, суды указали, что согласование перераспределения земельного участка не свидетельствует о законности строительства, поскольку истец не оформил право на землю, необходимую для размещения объекта.

Выводы Верховного Суда

Верховный Суд установил, что отсутствие надлежаще оформленного разрешения на строительство и реконструкцию спорного объекта является непреодолимым препятствием для признания права собственности на самовольную постройку. Положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сохранение самовольной постройки в судебном порядке возможно исключительно при соблюдении установленных законом условий, включая наличие прав на земельный участок.

Материалами дела подтверждается, что часть реконструированного здания площадью 18 кв.м. расположена на земельном участке с кадастровым номером 24:45:0107007:2081, находящемся в государственной собственности. Истец К.И.А. не представил доказательств наличия законных оснований для использования данного участка в целях строительства, что исключает возможность применения положений пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

Содержащиеся в кассационной жалобе доводы о соответствии объекта техническим и противопожарным нормам не опровергают установленный судами факт нарушения истцом требований статей 48, 49 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Получение разрешения на строительство является обязательным условием для начала строительных работ, а его отсутствие свидетельствует о существенном нарушении установленного порядка создания объекта недвижимости.

Администрация города Бородино неоднократно направляла К.И.А. письменные требования о прекращении строительных работ до момента получения необходимых разрешительных документов. Продолжение строительства после получения таких предписаний свидетельствует о сознательном нарушении истцом требований законодательства о градостроительной деятельности.

Согласование перераспределения земельного участка и утверждение схемы его расположения на кадастровом плане территории не могут рассматриваться как надлежащее оформление прав на земельный участок в смысле статьи 222 ГК РФ. Формальное участие в процедуре подготовки к аукциону не заменяет установленного законом порядка предоставления земельных участков для строительства.

В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

История рассмотрения дела:

• Решение Арбитражного суда Красноярского края от 10.07.2024 № А33-3797/2024
• Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.10.2024 № 03АП-4654/2024
• Постановление Арбитражного суда ВосточноСибирского округа от 05.03.2025 № Ф02-6100/2024
• Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2025 № 302-ЭС25-5044