Функциональное назначение помещения для обслуживания общего имущества МКД является основанием для его отнесения к общей долевой собственности, в связи с чем ссылки на регистрацию права за застройщиком или истечение срока исковой давности не влияют на его правовой режим

Собственники помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) С.А.Ю., Т.Е.С., З.А.С., Б.К.Г. и Б.В.Г. обратились в арбитражный суд с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ГлавГрадоСтрой» (должник) о признании незаконным перехода к должнику права собственности на нежилое помещение (комната консьержа) площадью 30,6 кв. м, признании недействительной и аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) о регистрации права собственности должника. Требования были основаны на том, что спорное помещение, в котором размещено оборудование для обслуживания дома (блок управления домофоном, сервер видеонаблюдения, блоки пожарной сигнализации, узел распределения системы отопления), функционально предназначено для обслуживания более одного помещения в МКД и по закону относится к общему имуществу собственников. Истцы ссылались на статьи 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) и статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ).

Арбитражный суд первой инстанции определением от 30.10.2023 отказал в удовлетворении заявленных требований. Суд исходил из того, что первоначальная регистрация права на спорный объект за должником свидетельствует о его самостоятельном назначении, а также указал на пропуск заявителями трехгодичного срока исковой давности. Постановлениями апелляционной инстанции от 14.12.2023 и арбитражного суда округа от 26.03.2024 судебные акты первой инстанции были оставлены без изменения.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что судами неправильно определён правовой режим спорного помещения. По ст. 289, 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения. В материалах дела подтверждено, что спорный объект служил местом размещения оборудования домофона, систем видеонаблюдения и пожарной сигнализации, а также использовался как комната консьержа, то есть выполнял функцию обслуживания всего дома.

При разрешении спора суды не учли, что по разъяснениям п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 и п. 41 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 к общему имуществу относятся помещения, предусмотренные проектом здания для обеспечения санитарно-бытовых потребностей или функционирования инженерных систем. Регистрация права собственности за застройщиком не изменяет их правовой природы, поскольку право общей долевой собственности возникает в силу закона.

Суды ошибочно применили нормы об исковой давности. По ст. 304 и абз. 5 ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения. Заявители заявили негаторное требование о защите права на общее имущество, которое не подлежит ограничению сроками давности.

Наличие записи в ЕГРН о праве собственности за должником также не препятствует защите прав собственников. Согласно п. 3 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 и правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики № 4 (2021), оспаривание зарегистрированного права осуществляется путем предъявления иска о признании права отсутствующим, что является надлежащим способом защиты.

Определение Арбитражного суда Московской области от 30.10.2023, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2023 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.03.2024 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

История рассмотрения дела:

• Определение Арбитражного суда Московской области от 30.10.2023 № А41-39673/2019
• Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2023 № 10АП-23966/2023
• Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.03.2024 № Ф05-3245/2020
• Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.10.2024 № 305-ЭС22-4220 (4)