Использование фасада многоквартирного дома для размещения конструкций допускается исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений с установлением платы за такое пользование

Общество с ограниченной ответственностью «Территория комфорта» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» и Д.О.П. об возложении обязанности произвести демонтаж конструкции с наименованием «Пятерочка», расположенной между первым и вторым этажом на фасаде многоквартирного дома. Требования основаны на том, что фасад является общим имуществом собственников помещений, а размещение конструкции осуществлено без необходимого в соответствии с жилищным законодательством решения общего собрания собственников. Управляющая компания указывала на отсутствие договора об установке и эксплуатации и направляла соответствующую претензию до обращения в суд.

Суд первой инстанции, апелляционная и кассационная инстанции отказали в удовлетворении исковых требований. Суды пришли к выводу, что спорная конструкция содержит указание на коммерческое обозначение, ориентирует потребителя о месте нахождения магазина и не содержит признаков рекламы. Установлено, что размещение конструкции согласовано уполномоченным органом, не препятствует иным собственникам в пользовании фасадом и соответствует обычаям делового оборота. Отсутствие квалификации конструкции в качестве рекламной послужило основанием для отказа в иске.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что спор разрешён вопреки правовому режиму общего имущества МКД: фасад относится к общему имуществу (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ; ст. 259.1 ГК РФ), распоряжение и пользование им третьими лицами допускается только по решению общего собрания (п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ) либо через управляющую организацию на условиях, установленных собственниками. Вывод нижестоящих судов о том, что отсутствие признаков «рекламы» снимает обязанность согласования, противоречил указанным нормам и позициям высших судов о недопустимости единоличного пользования общим имуществом без согласия сособственников (Обзор ВС № 1 (2021) п. 26; Пленум ВАС № 64 п. 2, 7).

Судами не исследованы и не оценены обязательные публичные требования к информационным конструкциям: Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (ст. 9) допускает безвозмездное размещение лишь обязательной информационной вывески, тогда как иные конструкции на фасаде требуют решения собственников и, как правило, возмездности; положения Пленума ВАС № 58 (п. 1) исключают квалификацию как «рекламы» информации, обязательной к размещению, но не отменяют режим общего имущества. Не проверено соответствие спорных конструкций муниципальным Правилам благоустройства г. Краснодара (в т.ч. предельная площадь информационной таблички 0,2 кв. м при фактических >40 кв. м) и наличие решения общего собрания о возмездном предоставлении мест общего пользования (протокол от 01.06.2020 № 1/2020).

Надлежало исходить из следующего: использование фасада как общего имущества возможно по решению собственников и, если не установлено иное, на возмездной основе; исключение составляет обязательная информационная вывеска, размещаемая в силу публичного закона (ст. 9 Закона о защите прав потребителей). Квалификация объекта (реклама/информационная вывеска/иная конструкция) подлежала проверке с учётом Закона № 38-ФЗ «О рекламе» и муниципальных актов о форме и размере информационных конструкций; арендные отношения между собственником нежилого помещения и арендатором не могут подменять волю всех сособственников на использование фасада. Данный подход согласуется с ранее сформулированными правовыми позициями (определения ВС от 17.10.2018 № 307-ЭС18-6967 и от 31.05.2024 № 302-ЭС22-17603).

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.03.2023, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2023 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.09.2023 по делу № А32-32373/2022 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

История рассмотрения дела:

• Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.03.2023 № А32-32373/2022
• Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2023 № 15АП-7183/2023
• Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.09.2023 № Ф08-8263/2023
• Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.07.2024 № 308-ЭС23-25249