Регистрация права собственности города Москвы на подвал многоквартирного дома не исключает его принадлежности к общему имуществу собственников помещений

Общество с ограниченной ответственностью «Колос и М» обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на нежилое помещение (подвал) площадью 102,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, дом 95, а также о признании незаконной записи о регистрации права собственности города Москвы от 02.05.2006. Истец ссылался на то, что спорное помещение является общим имуществом собственников помещений в доме, поскольку предназначено для размещения инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения, и не имеет самостоятельного назначения.

Арбитражный суд города Москвы решением от 25.10.2023 отказал в удовлетворении иска, указав на отсутствие у истца права на обращение в суд с подобными требованиями и пропуск срока исковой давности. Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 16.08.2024 отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требования, признав право общей долевой собственности на подвал. Арбитражный суд Московского округа постановлением от 26.12.2024 отменил постановление апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что суд первой инстанции и окружной суд не учли правовой режим общего имущества многоквартирного дома, установленный статьями 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Спорное помещение, являющееся техническим подпольем с инженерными коммуникациями, обслуживающими весь дом, по своему функциональному назначению относится к общему имуществу собственников помещений. Данный вывод подтверждается заключением судебной экспертизы, согласно которому объект не имеет самостоятельного назначения и необходим для обеспечения нормальной эксплуатации здания.

Суды не приняли во внимание, что право общей долевой собственности на общее имущество возникает у собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона независимо от государственной регистрации этого права. Данная позиция подтверждается разъяснениями, содержащимися в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64. Окружной суд ошибочно квалифицировал требование как виндикационное, тогда как оно направлено на защиту права, не связанного с лишением владения.

При рассмотрении спора не было должным образом оценено значение Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22. В соответствии с пунктом 52 данного Постановления, в случаях, когда запись в Едином государственном реестре недвижимости нарушает права истца, но не может быть защищена путем признания права или истребования имущества, применяется специальный способ защиты — признание права отсутствующим. Суды не учли, что именно этот способ защиты соответствует характеру нарушенного права в данном случае.

Выводы судов о пропуске срока исковой давности основаны на неправильном применении норм гражданского законодательства. Требование о признании права отсутствующим, направленное на защиту права общей долевой собственности, не подлежит действию исковой давности, поскольку аналогично требованию об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, что следует из статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2023.

Верховный Суд подчеркнул, что регистрация права собственности города Москвы на объект, являющийся общим имуществом многоквартирного дома, не соответствует существу законодательного регулирования отношений общей собственности. Сделки, направленные на отчуждение такого имущества, являются ничтожными в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как нарушают права всех собственников помещений в доме. Данная правовая позиция согласуется с ранее сформулированными выводами Верховного Суда в определениях от 16.08.2023 № 305-ЭС23-6628 и от 24.10.2024 № 305-ЭС22-4220(4).

При новом рассмотрении дела судам следует учитывать, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе самостоятельно, без согласия других собственников, обращаться в суд с требованием о защите права на общее имущество. Данное право вытекает из самой природы права собственности и не может быть ограничено необходимостью получения согласия всех участников общей долевой собственности. Этот вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5).

Судебные акты нижестоящих инстанций в части отказа в удовлетворении иска отменены.

История рассмотрения дела:

• • Решение Арбитражного суда города Москвы от 25.10.2023 № А40-88564/2023
  • Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2024 № 09АП-85651/2023
  • Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.12.2024 № Ф05-23012/2024
  • Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.07.2025 № 305-ЭС25-2385