Исключительная подсудность спора об обязании заключить соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка определяется по месту нахождения недвижимости, поскольку удовлетворение иска влечет возникновение обременения, подлежащего государственной регистрации в ЕГРНи

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Консенсус» об обязании ответчика заключить соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка от 30.06.2006 № М-06-027058 с множественностью лиц на стороне арендатора. Требование было основано на том, что общество является собственником нежилого помещения в здании, расположенном на указанном публичном земельном участке по адресу: Москва, Ратная ул., вл. 8А, и, следовательно, обязано вступить в существующий договор аренды земельного участка.

Арбитражный суд города Москвы определением от 19.07.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2024, пришел к выводу, что заявленное требование не относится к спорам о правах на недвижимое имущество. Суды сочли, что спор подлежит рассмотрению по общему правилу подсудности, установленному статьей 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, то есть по юридическому адресу ответчика. На этом основании дело было передано по подсудности в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что выводы судов первой и апелляционной инстанций о применении общего правила территориальной подсудности, установленного статьей 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основаны на неправильном толковании норм процессуального права. Оценка правовой природы заявленного иска проведена судами в отсутствие анализа его связи с необходимостью государственной регистрации возникающего обременения объекта недвижимости. Правовая квалификация спора как не относящегося к делам о правах на недвижимое имущество является ошибочной, поскольку удовлетворение исковых требований непосредственно затрагивает права на земельный участок.

Критерием для отнесения спора к категории дел, подлежащих рассмотрению по месту нахождения недвижимого имущества, является не только формальное указание на объект в иске, но и правовые последствия его удовлетворения. Пунктом 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 разъяснено, что по месту нахождения недвижимого имущества рассматриваются дела, в которых принудительное исполнение судебного акта повлечет необходимость государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения прав на него.

Заключение соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка, уже прошедший государственную регистрацию, представляет собой изменение договора в части субъектного состава на стороне арендатора. Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, такое соглашение подлежит совершению в той же форме, что и сам договор, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Поскольку основной договор аренды, заключенный на срок свыше одного года, подлежал государственной регистрации на основании положений статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение о вступлении в него нового арендатора также требует проведения регистрационной процедуры.

Удовлетворение иска об обязании заключить соответствующее соглашение неизбежно повлечет возникновение обременения права собственности на земельный участок в пользу нового арендатора, что подлежит фиксации в Едином государственном реестре недвижимости. Данное обстоятельство, в силу прямого указания статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений, относит данный спор к категории дел исключительной подсудности. Таким образом, надлежащей подсудностью для рассмотрения данного спора является подсудность по месту нахождения земельного участка, то есть в Арбитражном суде города Москвы.

Обжалуемые судебные акты отменены, дело направлено на рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.12.2024 № 305-ЭС24-20072