Обобщение судебной практики Верховного Суда о признании договоров приватизации жилых помещений недействительными

Утрата права пользования жилым помещением и приватизация иного жилого помещения является основанием для отказа в признании договора приватизации недействительным

Т.М.Н. и Т.С.М. обратились в суд с иском к администрации муниципального образования «город Нижний Тагил» и Ч.Д.А., действующей в интересах несовершеннолетнего Т.И.Н., о признании договора приватизации квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки и признании права пользования жилым помещением по договору социального найма. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили иск частично, признав договор приватизации недействительным. Верховный Суд Российской Федерации, рассмотрев кассационную жалобу, отменил данные решения.

Верховный Суд указал, что суды нижестоящих инстанций не учли нормы статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, признается место жительства их законных представителей. Т.С.М., будучи несовершеннолетним, выбыл из спорной квартиры в 2011 году вместе с родителями, был снят с регистрационного учета и получил другое жилое помещение по договору социального найма, которое впоследствии приватизировал и продал. Эти обстоятельства свидетельствуют об утрате им права пользования спорной квартирой.

Кроме того, Верховный Суд отметил, что суды неправильно применили статью 11 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Т.С.М. реализовал свое право на бесплатную приватизацию жилого помещения в 2017 году, что исключает возможность его участия в приватизации спорной квартиры. Суды ошибочно пришли к выводу, что снятие с регистрационного учета не лишает его права пользования жилым помещением, что противоречит части 3 статьи 83 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи.

Верховный Суд также подчеркнул, что факт фактического проживания Т.С.М. в спорной квартире после снятия с регистрационного учета не является основанием для признания договора приватизации квартиры недействительным. Право пользования жилым помещением утрачивается при выезде и получении другого жилья, что подтверждается регистрацией по новому месту жительства и реализацией права на приватизацию.

На основании изложенного, Верховный Суд отменил решения судов нижестоящих инстанций в части удовлетворения исковых требований о признании договора приватизации недействительным и принял новое решение об отказе в удовлетворении данных требований.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.01.2023 № 45-КГ22-26-К7

История рассмотрения дела:

• Тагилстроевский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области, дело № 2-1721/2021
• Свердловский областной суд, дело № 33-1780/2022
• Седьмой кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-7364/2022

Нарушение прав несовершеннолетних при приватизации жилого помещения: признание договора приватизации квартиры недействительным

К.Т.А., действующая в интересах несовершеннолетних детей, обратилась в суд с иском к департаменту имущественно-земельных отношений администрации города Азова, К.С.В. и К.Н.П. о признании договоров социального найма и приватизации квартиры недействительными в части невключения детей в данные договоры. Азовский городской суд частично удовлетворил иск, признав договоры недействительными в указанной части, но отказал в истребовании долей в праве собственности на квартиру, признав К.Н.П. добросовестным приобретателем. Апелляционный и кассационный суды оставили решение без изменения.

Верховный Суд указал, что суды не учли нормы статьи 37 Гражданского кодекса РФ и статьи 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве», согласно которым отчуждение имущества несовершеннолетних требует предварительного согласия органов опеки. Признание договора приватизации квартиры недействительным в части невключения детей было обоснованным, однако суды не восстановили их имущественные права, гарантированные Конституцией РФ.

Кроме того, Верховный Суд отметил, что суды не исследовали обстоятельства выбытия имущества из владения несовершеннолетних помимо их воли, что является ключевым для истребования имущества из чужого незаконного владения согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ. Суды не установили, было ли соблюдено требование закона о получении согласия органов опеки на отчуждение имущества детей.

Верховный Суд подчеркнул, что признание договора приватизации квартиры недействительным в части невключения несовершеннолетних не снимает обязанности суда восстановить их права. Суды не учли, что К.С.В. скрыл факт наличия детей при заключении договоров, что нарушило их имущественные интересы.

На основании изложенного Верховный Суд отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав на необходимость установления всех юридически значимых обстоятельств, включая соблюдение прав несовершеннолетних при заключении сделок.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2023 № 41-КГ23-6-К4

История рассмотрения дела:

• Азовский городской суд Ростовской области, дело № 2-1652/2021
• Ростовский областной суд, дело № 33-2836/2022
• Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-17917/2022