Вопрос о сносе всего объекта капитального строительства при частичном расположении его фундамента на соседнем земельном участке может быть разрешён только после оценки соразмерности избранного способа защиты последствиям нарушения

Истец обратился к Ответчику с требованиями устранить препятствия в пользовании земельным участком, снести принадлежащий Ответчику объект капитального строительства и освободить занятую часть участка от строительного мусора. В обоснование иска Истец указал на частичное расположение трёхэтажного строения на своём участке, угрозу жизни и здоровью и риск повреждения имущества. Ответчик предъявил встречный иск, просил признать недействительными результаты межевания, признать границы участка неустановленными, площадь декларированной и снять участок с кадастрового учёта, поскольку полагал, что в сведениях о местоположении границ допущена реестровая ошибка.

Первомайский районный суд г. Краснодара решением от 01.03.2023 удовлетворил первоначальный иск. Краснодарский краевой суд апелляционным определением от 21.03.2024 отменил решение, отказал в первоначальном иске и удовлетворил встречные требования, признав реестровой ошибкой сведения о площади и границах участка. Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции определением от 22.08.2024 отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение. При повторном рассмотрении Краснодарский краевой суд апелляционным определением от 19.12.2024 вновь удовлетворил первоначальный иск и отказал во встречном, исходя из внесения границ участка Истца в ЕГРН, отсутствия установленных границ соседнего участка, находившегося в общей долевой собственности, и частичного расположения строения на участке Истца. Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции определением от 13.03.2025 оставил апелляционное определение без изменения.

Нарушения, установленные Верховным Судом: полный снос без оценки соразмерности последствиям частичного наложения фундамента

Верховный Суд установил, что суд апелляционной инстанции удовлетворил требование о сносе всего объекта капитального строительства после установления лишь частичного расположения его фундамента на соседнем земельном участке. При площади заступа 0,38 кв. м суд апелляционной инстанции не привёл суждений о соразмерности полного сноса последствиям нарушения и не выяснил, возможно ли восстановить право Истца иным способом. Суд апелляционной инстанции не мог ограничиться ссылкой на абсолютный характер права собственности, поскольку ему надлежало оценить соразмерность полного сноса допущенному нарушению и последствия избранного способа защиты для Ответчика и иных лиц.

Первый эксперт определил площадь наложения по фундаменту 0,33 кв. м и по выступающим частям кровли 7,5 кв. м. При дополнительном исследовании другой эксперт определил площадь наложения фундамента 0,38 кв. м и свесов кровли 7 кв. м. Оба эксперта выявили лишь частичное, а не полное расположение строения на участке Истца. Суд апелляционной инстанции признал частичное расположение строения нарушением права Истца, однако не объяснил, почему при такой площади наложения необходимо снести всё трёхэтажное строение.

Оба эксперта указали, что принадлежащие разным собственникам объекты капитального строительства не являются самостоятельными объектами недвижимости. Суду апелляционной инстанции надлежало выяснить, можно ли с учётом этого вывода защитить право Истца путём сноса строения Ответчика. Кроме того, спорный объект был поставлен на регистрационный учёт как жилой дом, в нём были зарегистрированы и проживали граждане. При выборе способа защиты суду апелляционной инстанции также надлежало учесть их права, чтобы при сносе не были ущемлены права иных лиц.

В деле находилась копия апелляционного определения Краснодарского краевого суда от 20.05.2021, которым органу местного самоуправления было отказано в иске к собственникам о сносе спорного объекта капитального строительства. Суд апелляционной инстанции не дал этому судебному акту оценки с учётом статьи 61 ГПК РФ. Без оценки этого судебного акта и выводов экспертов, без выяснения возможности иного восстановления права и без учёта прав проживающих граждан суд апелляционной инстанции не мог установить, соразмерен ли полный снос допущенному нарушению. Поэтому требование было разрешено без установления обстоятельств, необходимых для выбора способа защиты.

В силу статей 12 и 304 ГК РФ и статьи 60 ЗК РФ собственник вправе требовать устранения нарушения права, не связанного с лишением владения, посредством восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право. При разрешении такого требования суд устанавливает характер и последствия нарушения, соотносит с ними избранный способ защиты и учитывает права иных лиц. Суд апелляционной инстанции не выполнил эту обязанность: не оценил соразмерность сноса всего объекта частичному заступу фундамента и не выяснил возможность иного восстановления права. При таких обстоятельствах требования законности и обоснованности, закреплённые статьями 195 и 198 ГПК РФ, при разрешении дела соблюдены не были.

Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 19.12.2024 и определение Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 13.03.2025 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.12.2025 № 18-КГ25-395-К4

Применимые нормы

Статья 11 Гражданского кодекса Российской Федерации — Судебная защита гражданских прав

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации — Способы защиты гражданских прав

Статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации — Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения

Статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации — Защита прав владельца, не являющегося собственником

Пункт 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации — Права собственников земельных участков на использование земельных участков

Абзац седьмой статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации — Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков

Статья 56 Земельного кодекса Российской Федерации — Ограничение прав на землю

Статья 60 Земельного кодекса Российской Федерации — Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения

Статья 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации — Основания для освобождения от доказывания

Статья 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации — Законность и обоснованность решения суда

Статья 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации — Вопросы, разрешаемые при принятии решения суда

Статья 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации — Содержание решения суда

Пункты 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 — О судебном решении

Пункт 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 — О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав

Правовая позиция для вставки в документ

При разрешении требования о сносе всего объекта капитального строительства при частичном расположении его фундамента на соседнем земельном участке суду надлежит оценить соразмерность избранного способа защиты последствиям нарушения и выяснить, возможно ли восстановить нарушенное право иным способом. Отменяя апелляционное определение и определение кассационного суда общей юрисдикции, Верховный Суд Российской Федерации в определении от 02.12.2025 № 18-КГ25-395-К4 исходил из того, что суд апелляционной инстанции не выполнил такую оценку, а при кассационном рассмотрении допущенные нарушения устранены не были. Дело направлено на новое рассмотрение без окончательного разрешения требования о сносе.