Взыскание арендной платы после уведомления об отказе от договора аренды и приглашения принять недвижимое имущество невозможно без установления, когда договор прекратился, уклонялись ли арендодатели от приёма объекта и с какого времени возникла просрочка

Е.Г.Х. и И.В.С. обратились в суд к АО «Азово-Черноморское Экологическое Научно-производственное предприятие Сириус» о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 23.08.2021 и неустойки. Требования были мотивированы тем, что после истечения срока договора общество продолжало пользоваться земельным участком и двумя нежилыми зданиями до 24.04.2024, однако плату не вносило. Общество предъявило встречный иск о взыскании расходов за обслуживание и содержание канализационной насосной станции и прилегающей территории за период после прекращения аренды.

Решением Октябрьского районного суда г. Краснодара от 16.08.2024 первоначальный иск был удовлетворен частично, а во встречном иске отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14.11.2024 размер взыскания в пользу И.В.С. был снижен, в остальной части решение оставлено без изменения. Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 30.01.2025 эти акты были оставлены без изменения. В Верховный Суд Российской Федерации общество обратилось, ссылаясь на неправильное разрешение спора о плате за пользование имуществом после уведомления о прекращении аренды и об отказе во встречных требованиях.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что спор был разрешён без выяснения обстоятельств, от которых зависело само наличие у арендодателей права требовать арендную плату и неустойку после 25.04.2024, а у арендатора — право требовать возмещения расходов на содержание имущества. Нижестоящие суды исходили из того, что общество продолжало пользоваться объектами и потому обязано вносить плату, однако не определили момент прекращения договора и не проверили, было ли имущество надлежащим образом предложено к возврату. Не был установлен и другой ключевой элемент спора: имелось ли уклонение собственников от принятия имущества. Без этого вывод о продолжении обязанности по внесению арендной платы оказался преждевременным.

Из уведомления общества от 25.01.2024 следовало, что оно отказалось от договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ и указало, что договор прекратит действие с 25.04.2024. До этой даты обществом предлагалось согласовать порядок возврата имущества, определить лиц, уполномоченных на подписание акта приёма-передачи, и сообщить, кто будет обеспечивать дальнейшую безаварийную эксплуатацию объектов. Затем 09.04.2024 обществом было повторно направлено уведомление о прекращении договора, приглашение для составления акта приёма-передачи и сообщение о том, что при уклонении от принятия имущества оно будет считаться переданным 25.04.2024.

Для разрешения спора подлежали выяснению следующие обстоятельства:

• когда аренда стала договором на неопределённый срок и с какой даты прекратилась;
• были ли действия общества достаточны для возврата земельного участка и зданий;
• уклонялись ли собственники от подписания акта и принятия имущества;
• могло ли дальнейшее обслуживание объекта означать не продолжение аренды, а исполнение иной обязанности.

Этот пробел имел самостоятельное юридическое значение, поскольку после прекращения аренды правовая оценка поведения сторон зависела уже не только от факта фактического нахождения имущества у арендатора, но и от причин, по которым возврат не был оформлен. Если арендатор предложил надлежащее исполнение, а арендодатели не совершили необходимых действий для его принятия, подлежал обсуждению вопрос о просрочке кредитора и её последствиях.

Кроме того, 25.04.2024 между И.В.С. и обществом был заключён договор сервисного обслуживания оборудования, по которому общество обязалось обслуживать и содержать канализационную насосную станцию и прилегающую территорию за отдельную плату. Это обстоятельство тоже требовало оценки, поскольку могло указывать на изменение характера отношений после прекращения аренды. Между тем суды не дали оценки ни переписке сторон о возврате имущества, ни заключению нового договора, ни письменному отзыву И.В.С., содержавшему признание встречного иска, а мотивы отказа во встречных требованиях в решении вообще не были приведены.

В силу статей 309, 393, 406, 610, 621, 622 и 655 ГК РФ при прекращении аренды подлежит установлению не только факт дальнейшего нахождения имущества у арендатора, но и то, прекращён ли договор, предложено ли имущество к возврату надлежащим образом и кто воспрепятствовал оформлению передачи. Эти нормы разграничивают последствия просрочки арендатора и последствия просрочки кредитора, а для аренды зданий и сооружений требуют оформления передачи соответствующим документом.

Следовательно, суду надлежало определить момент прекращения договора, проверить переписку сторон и действия по оформлению акта приёма-передачи, после чего решить, сохранялось ли основание для взыскания арендной платы и неустойки либо возникали иные последствия. Поскольку этого сделано не было, применённые нормы не были соотнесены с установленными обстоятельствами, а выводы по первоначальному и встречному искам нельзя признать законными и обоснованными.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14.11.2024 и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 30.01.2025 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Определение Верховного Суда Российской Федерации 17.02.2026 № 18-КГ25-457-К4

История рассмотрения дела:

• Октябрьский районный суд города Краснодара, дело № 2-1092/2024
• Краснодарский краевой суд, дело № 33-38045/2024
• Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-38452/2024