Изменение вида разрешенного использования земельного участка в границах населенного пункта не требует перевода земель из категории сельскохозяйственного назначения

МТУ Росимущества обратилось в суд с иском к К.О.Х., П.Н.А., З.М.М. и АО «Совхоз «Восход»» о признании недействительными договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему, ссылаясь на незаконное изменение вида разрешенного использования с сельскохозяйственного на индивидуальное жилищное строительство. Истец полагал, что ответчики вывели участок из сельскохозяйственного оборота без законных оснований.

Адлерский районный суд г. Сочи удовлетворил иск, признав договор аренды и дополнительное соглашение ничтожными. Краснодарский краевой суд и Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции оставили решение без изменения.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что судебные акты подлежат отмене в связи с неправильным применением норм земельного и гражданского законодательства.

В соответствии со ст. 83 Земельного кодекса РФ земли населенных пунктов имеют самостоятельный правовой режим, отличный от земель сельскохозяйственного назначения. Спорный земельный участок на момент заключения договора аренды относился к землям населенного пункта, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Включение участка в границы населенного пункта автоматически изменило его категорию в соответствии с частью 3 статьи 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ.

Ссылки истца на Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ несостоятельны, поскольку его действие распространяется исключительно на земли сельскохозяйственного назначения. Изменение вида разрешенного использования земельного участка в границах населенного пункта регулируется градостроительным регламентом на основании части 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ. Дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее вид разрешенного использования, было заключено по инициативе уполномоченного органа, что исключает его ничтожность.

Применение последствий недействительности сделки противоречит принципу добросовестности. В соответствии с пунктом 5 статьи 166 ГК РФ и разъяснениями, содержащимися в пункте 70 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, МТУ Росимущества, утвердив изменение условий договора, не вправе было впоследствии оспаривать его действительность. Подобное поведение квалифицируется как злоупотребление правом.

Передача прав аренды третьим лицам осуществлена в полном соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, который не требует согласия арендодателя при уведомительном порядке. Данная правовая позиция согласуется с п. 22 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2021). Ограничение этого права договором противоречит императивным нормам земельного законодательства.

Правовой режим земель населенных пунктов допускает наличие зон сельскохозяйственного использования, что предусмотрено подпунктом 6 пункта 1 статьи 85 Земельного кодекса РФ. Изменение вида разрешенного использования таких участков возможно без перевода в другую категорию земель, если это соответствует градостроительному регламенту.

Судебные инстанции не приняли во внимание, что спорный земельный участок не относился к особо ценным сельскохозяйственным угодьям, оборот которых имеет специальный режим регулирования. Отсутствие доказательств использования участка не по целевому назначению лишало истца правовых оснований для требования о признании договора недействительным.

Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении исковых требований.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.05.2025 № 18-КГ25-145-К4

История рассмотрения дела:

• Адлерский районный суд города Сочи Краснодарского края, дело № 2-3323/2023
• Краснодарский краевой суд, дело № 33-10095/2024
• Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-20396/2024