Снос строения, ставшего основанием для продажи участка без торгов, не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи земельного участка

Между департаментом и арендатором заключен договор аренды земельного участка, в том числе частично с землями охранной зоны, находящегося в многофункциональной зоне с наложением зон с особыми условиями использования территорий (охранная зона сетей электроснабжения, канализации, теплоснабжения). Администрация выдала арендатору разрешение на строительство кафе быстрого питания.

Когда объект частично был возведен, срок действия договора закончился. Поэтому был заключен второй договор аренды, сроком на три года. Через полгода объект был введен в эксплуатацию.

После чего между администрацией и арендатором был заключен договор купли-продажи участка. А в 2022 году кафе быстрого питания снято с кадастрового учета в связи со сносом.

Тогда заместитель прокурора обратился в суд с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации и собственнику участка о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка и прекращении права собственности на земельный участок. Он указал, что земельный участок не мог быть предоставлен в собственность арендатора без торгов. Так как принадлежавшее последнему строение, расположенное на данном участке, не являлось объектом недвижимости. Оно носило вспомогательный характер. А площадь земельного участка не соответствовала площади, необходимой для его эксплуатации.

Суд первой инстанции удовлетворил требования прокурора. Суды апелляционной и кассационной инстанции с ним согласились.

Недействительность договора купли-продажи земельного участка определяется исходя из обстоятельств, имевших место на момент его заключения

Верховный суд судебные решения отменил, а дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Он отметил, что администрацией было выставлено на торги право аренды земельного участка с видом разрешенного использования «общественное питание», площадь которого обременена охранной зоной инженерных сетей и в отношении которого установлены определенные параметры застройки. Построенный арендатором объект, по заключению администрации, соответствовал требованиям. Поэтому было выдано разрешение на ввод его в эксплуатацию.

Договоры аренды земельного участка прокурором не оспаривались и судом недействительными не признавались. Законность предоставления земельного участка в аренду, выдача разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию здания судом под сомнение не ставились.

Земельный участок был передан арендатору без торгов, так как на спорном земельном участке на момент его продажи располагалось строение на фундаменте. Оно было введено в эксплуатацию как объект недвижимого имущества и зарегистрировано в ЕГРН.

Каких-либо объективных доказательств того, что объект недвижимости отсутствовал, прокурор не представил. А от проведения по делу судебной строительно-технической экспертизы отказался.

Вместо оценки данного обстоятельства суд возложил обязанность опровергнуть доводы прокурора на ответчика. Хотя его права подтверждены вводом здания в эксплуатацию и регистрацией в ЕГРН.

Также суд первой инстанции, не обладая соответствующими знаниями в области строительства, дал собственную оценку капитальности строения. Он опровергнул при этом строительно-техническую документацию, разрешение на ввод в эксплуатацию и государственную техническую инвентаризацию здания.

Кроме того, экспертиза не была назначена и по вопросу о площади земельного участка, необходимой для эксплуатации строения с учетом его целевого назначения, установленных параметров застройки, в частности, отступов от красных линий и наличия обременении. По этому вопросу суды также сделали самостоятельные выводы о несоответствии площади участка площади, необходимой для эксплуатации объекта. При этом они безмотивно отвергли представленные ответчиком заключения специалистов.

Судебная коллегия отметила, что суд первой инстанции применил последствия недействительности договора купли-продажи в виде прекращения права собственности ответчика и исключения из ЕГРН записи о регистрации права собственности. Но суд не вернул данному ответчику покупную цену и не восстановил его право аренды, которое имелось на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи и никем не оспорено. А также не восстановил право муниципальной собственности на земельный участок, фактически превратив его в бесхозяйный.

Суды не учли тот факт, что недействительность договора купли-продажи земельного участка определяется исходя из обстоятельств, имевших место на момент его заключения. Поэтому последующий снос объекта недвижимости правового значения не имеет.

Кроме того, суды ошибочно применили положения п. 25 ст. 39 ЗК РФ. Согласно этой норме уполномоченный орган отказывает в предоставлении государственного или муниципального земельного участка без торгов, если площадь участка в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь в документах, на основании которых он образован, более чем на 10%. Эта норма не применима к выкупу уже сформированного и предоставленного в аренду земельного участка, поскольку расхождение в площади отсутствует.

Определение Верховного суда Российской Федерации от 10.09.2024 г. № 53-КГ24-7-К8