Собственник недвижимости вправе использовать перевод прав и обязанностей покупателя доли при заключении другим владельцем соглашения об отступном

Собственник доли земельного участка обратилась в суд с иском к сособственнику и ООО, требуя перевод прав и обязанностей покупателя доли. Она указала, что сособственник продала свою долю ООО. Но истца об этом не известили, чем нарушили ее право на преимущественную покупку доли.

В суде было установлено, что между сособственником и ООО было подписано соглашение об отступном. По его условиям взамен исполнения обязательства по договору займа в качестве отступного совладелица передает ООО принадлежащую ей долю земельного участка. Но через полгода соглашение было расторгнуто.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что:

• соглашение об отступном не нарушает права истца как собственника недвижимого имущества;
• не требует ее предварительного уведомления;
• не наделяет ее преимущественным правом;
• не предоставляет ей возможности перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Апелляционный суд решение суда первой инстанции отменил и удовлетворил исковые требования в части. Он исходил из того, что при заключении соглашения об отступном сособственник не исполнила возложенную на нее обязанность по извещению истца как участника долевой собственности о намерении распорядиться своей долей на недвижимое имущество в пользу ООО. Поэтому не был соблюден установленный порядок отчуждения спорного имущества и были нарушены права истца.

С выводами суда апелляционной инстанции согласился кассационный суд.

При заключении соглашения об отступном в отношении доли недвижимости, сособственник имеет право на перевод прав и обязанностей покупателя доли

Верховный суд апелляционное и кассационное определения отменил и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Он напомнил, что, если взамен обязательства по уплате денег в качестве отступного предоставляется имущество, в отношении которого действует преимущественное право покупки, лицо, обладающее этим правом, может воспользоваться средствами защиты, предусмотренными на случай нарушения такого преимущественного права (п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 г. № 6).

Однако перевод прав и обязанностей приобретателя доли возможен только при наличии соответствующего заключенного договора об отчуждении имущества. Как установлено судом апелляционной инстанции, соглашение об отступном было расторгнуто. На момент вынесения апелляционного определения право собственности на долю земельного участка было зарегистрировано за совладелицей, которая изначально и являлась ее собственником.

Между тем, участник долевой собственности, преимущественное право которого нарушено, может заменить только приобретателя имущества (покупателя), а не лицо, его отчуждающее (продавца).

При этом суд взыскал внесенную истцом на депозит суда сумму, подлежащую выплате приобретателю имущества, в пользу лица, данное имущество отчудившего.

Из резолютивной части апелляционного определения также следует, что на истца переведены права и обязанности покупателя доли в праве общей долевой собственности. Однако в сложившихся отношениях ООО являлось кредитором, а не покупателем. Договор купли-продажи между ответчиками не заключался и не исполнялся.

Судебная коллегия также отмечает, что вступившим в законную силу решением суда отказано в удовлетворении исковых требований истца к сособственнику и ООО о переводе прав и обязанностей покупателя доли земельного участка. Согласно же ст. 220 ГПК РФ суд прекращает производство по делу в случае, если имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон.

Определение Верховного суда Российской Федерации от 12.11.2024 г. № 41-КГ24-41-К4