В межевом споре нельзя аннулировать запись о праве собственности на земельный участок без учёта преюдициальных обстоятельств, установления причин наложения границ и исправления реестровой ошибки

Собственник земельного участка предъявил иск к смежному собственнику об установлении несоответствия сведений ЕГРН, признании недействительными документа, послужившего основанием для государственного кадастрового учета, и результатов межевания, а также об установлении границ. Он ссылался на расхождение фактических и кадастровых границ, отсутствие согласования общей границы и расположение строения смежного собственника в пределах его участка.

Смежный собственник предъявил встречный иск к собственнику и органу публичной власти. Он просил признать недействительным свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения, результаты межевания и устранить препятствия в пользовании участком. Суд первой инстанции отказал в первоначальном иске, частично удовлетворил встречный иск, аннулировал сведения о границах и площади участка, запись о праве собственности и снял участок с кадастрового учета. Апелляционная и кассационная инстанции согласились с этим результатом.

Нарушения, установленные Верховным Судом: реестровая ошибка, преюдиция и неразрешенный межевой спор

Верховный Суд установил, что спор между смежными землепользователями был фактически оставлен без разрешения. Нижестоящие инстанции сосредоточились на действительности свидетельства о праве пожизненного наследуемого владения и аннулировании записи о праве собственности на земельный участок, но не установили, почему фактические границы участков и расположение строений не совпадают со сведениями ЕГРН. Между тем первоначальные и встречные требования были связаны не только с правоустанавливающим документом, но и с индивидуализацией объектов недвижимости, общей границей и устранением неопределенности в пользовании соседними участками.

Для межевого спора юридическое значение имеют фактическая и юридическая границы каждого участка, сведения о согласовании границ на момент образования участков и возможная ошибка в координатах. В деле имелись экспертные заключения о несоответствии фактических и кадастровых границ обоих участков и о наложении границ строений. Без оценки этих данных нельзя определить, имеется ли реестровая ошибка, связано ли расхождение с неправильным определением координат одного из объектов и каким способом устраняется неопределенность в ЕГРН.

Аннулирование записи о праве собственности на земельный участок не устраняло причину наложения границ. После признания свидетельства недействительным оставались без ответа вопросы о расположении строений, корректности координат, фактическом пользовании и границах соседнего участка. Значение имело и то, за счет каких земель был сформирован участок смежного собственника, поскольку Верховный Суд отдельно указал на необходимость проверки формирования этого участка за счет земель общего пользования товарищества. Иной подход переносил спор из плоскости исправления сведений реестра в прекращение зарегистрированного права без ответа на вопрос, где проходит общая граница и какие координаты должны быть внесены в ЕГРН.

Отдельное значение имели ранее вступившие в силу судебные акты с участием тех же лиц. В одном деле было установлено, что собственнику выдано свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения, оно содержит план участка, а доказательства его подложности не представлены. В другом деле установлены принадлежность спорного участка собственнику, наличие учтенных границ и пересечение с соседним участком. Эти обстоятельства относились к праву на участок и межевому конфликту, поэтому не подлежали повторному доказыванию.

Преюдиция по части 2 статьи 61 ГПК РФ исключала повторное доказывание обстоятельств, уже установленных судебными актами с участием тех же лиц. К таким обстоятельствам относились выдача свидетельства о праве пожизненного наследуемого владения, наличие плана участка, отсутствие доказательств подложности свидетельства, принадлежность участка собственнику и наличие учтенных границ. Поэтому спор о сведениях ЕГРН нельзя было решать через повторное отрицание права собственника без проверки причин расхождения фактических и кадастровых границ. Часть 3 статьи 61 Закона о государственной регистрации недвижимости разграничивает исправление реестровой ошибки и последствия для зарегистрированного права. При исправлении сведений ЕГРН сохраняется необходимость определить фактическую и юридическую границы смежных участков, причины наложения границ и значение формирования соседнего участка за счет земель общего пользования товарищества.

Решение суда первой инстанции от 13.03.2024, апелляционное определение от 15.08.2024 и кассационное определение от 26.11.2024 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.01.2026 № 18-КГ25-390-К4