Реконструированный под магазин объект ИЖС может быть сохранён, если подтверждено наличие разрешительной документации и соблюдение требований к использованию участка и нежилым объектам

Администрация района обратилась с иском к Собственникам о признании трёхэтажного здания самовольной постройкой, возложении обязанности снести его за свой счёт, предоставлении права исполнить решение при неисполнении ответчиками обязанности по сносу и взыскании судебной неустойки. Собственники предъявили встречный иск к администрации района и администрации города о сохранении здания в реконструированном состоянии и признании права собственности на здание.

Решением первой инстанции от 04.10.2024 в первоначальном иске было отказано, встречные требования удовлетворены, здание сохранено в реконструированном состоянии, за Собственниками признаны доли в праве на нежилое здание с помещениями коммерческого назначения. Апелляционным определением от 14.05.2025 и определением кассационного суда общей юрисдикции от 24.09.2025 решение было оставлено без изменения. Нижестоящие суды исходили из принадлежности земельных участков ответчикам, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, соответствия объекта строительным и пожарным требованиям и принятия мер к легализации реконструированного здания.

Нарушения, установленные Верховным Судом: реконструкция объекта ИЖС под магазин

Верховный Суд установил, что нижестоящие суды сохранили реконструированный объект и признали право собственности без проверки условий, от которых зависела возможность сохранения постройки. Они сослались на принадлежность земельных участков Собственникам, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, соответствие объекта строительным и пожарным требованиям и принятые меры к легализации. При этом не было установлено, имелись ли разрешительная документация на реконструкцию нежилого коммерческого здания и условия для применения к нему правил, отличных от упрощённого режима объекта ИЖС.

По делу требовалось оценить, что спорное здание было поставлено на кадастровый учёт как жилой дом в упрощённом порядке на основании декларации об объекте недвижимости. В 2021 году собственники разработали проектную документацию для здания магазина и выполнили реконструкцию в нежилое здание. Сведений о выдаче разрешения на строительство или реконструкцию, а также разрешения на ввод объекта коммерческого назначения в эксплуатацию в деле не было. Обращение о переводе жилого помещения в нежилое было подано уже после реконструкции, а администрация отказала в переводе.

Отдельной проверки требовал правовой режим земельных участков, на которых расположен объект. Нижестоящие суды указали на возможность размещения нежилого здания, но не учли нахождение здания на двух участках с разными видами разрешённого использования. Один участок предназначался для оказания социальной помощи населению, другой — для отдельно стоящих односемейных домов. Кроме того, собственникам было отказано в предоставлении условно разрешённого вида использования для размещения магазина в зоне индивидуальной жилой застройки.

Для разрешения требований о сносе и встречных требований о сохранении здания суду надлежало проверить, не использована ли процедура перевода объекта ИЖС в нежилое здание как способ обхода предусмотренной законом процедуры возведения и введения в гражданский оборот объекта капитального строительства коммерческого назначения. Без такой проверки нельзя было признать достаточными выводы о безопасности здания и отсутствии нарушений строительных норм, поскольку спор касался не только технического состояния объекта, но и правовых условий его создания и использования.

В силу пункта 1 и пункта 3 статьи 222 ГК РФ для признания права собственности на самовольную постройку суд устанавливает права на земельный участок, соответствие постройки установленным требованиям, отсутствие нарушения прав других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан. С учётом разъяснений, содержащихся в пунктах 18, 19 и 43 постановления Пленума от 12.12.2023 № 44, а также позиции, приведённой в Обзоре судебной практики № 4 за 2025 год, суду надлежало сопоставить наличие разрешительной документации, виды разрешённого использования участков, порядок перевода жилого помещения в нежилое и требования к объектам, используемым неограниченным кругом лиц. Эти условия проверены не были, а кассационный суд общей юрисдикции нарушение не устранил.

Решение Индустриального районного суда г. Перми от 04.10.2024, апелляционное определение Пермского краевого суда от 14.05.2025 и определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 24.09.2025 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2026 № 44-КГ26-4-К7

Применимые нормы

Пункты 1, 2, 3 и 3.1 статьи 222 ГК РФ — Самовольная постройка

Пункт 1.1 части 17 статьи 51 ГрК РФ — Разрешение на строительство

Пункт 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ — Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 — О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке

Пункт 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от 16.11.2022 — Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством

Правовая позиция для вставки в документ

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2026 № 44-КГ26-4-К7 указано, что при рассмотрении требований о признании здания самовольной постройкой и его сносе, а также встречных требований о сохранении реконструированного здания и признании права собственности суду надлежит установить, имелась ли разрешительная документация на объект капитального строительства коммерческого назначения, соответствовали ли виды разрешенного использования земельных участков размещению такого объекта и соблюдены ли требования к нежилым зданиям, используемым неограниченным кругом лиц.