Раздел участка на наделы меньше минимальной площади предполагает проверку допустимости кадастрового учета и их использования по разрешенному виду

Администрация Ейского городского поселения Ейского района Краснодарского края обратилась в суд к межмуниципальному отделу по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, М.Р.А. и О.В.Е. с требованиями об исключении из ЕГРН сведений об уточненных границах и площади образованных земельных участков, изменении статуса их сведений на архивный, восстановлении исходного участка, погашении записей о праве собственности и совершении регистрационных действий. Иск был мотивирован тем, что после раздела участок для индивидуального жилищного строительства был поставлен на кадастровый учет как два участка площадью по 150 кв.м, хотя такие размеры, по мнению администрации, не соответствовали установленным градостроительным регламентом минимальным параметрам. ПАО «Сбербанк» заявило самостоятельные требования о сохранении записи об ипотеке в случае восстановления исходного участка.

Решением Ейского городского суда Краснодарского края от 26.09.2024, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13.02.2025 и определением судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 23.04.2025, в удовлетворении требований администрации и ПАО «Сбербанк» отказано. Основанием дальнейшего пересмотра стало то, что при рассмотрении спора не был разрешен вопрос о правомерности кадастрового учета образованных участков с учетом правил землепользования и застройки и возможности их использования по установленному виду разрешенного использования.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что отказ в иске был основан на неполном выяснении обстоятельств, от которых зависела правомерность самого раздела земельного участка и постановки образованных наделов на государственный кадастровый учет. Нижестоящие суды исходили из отсутствия доказательств нарушения прав администрации и опасности использования спорных участков, а также указали на невозможность проверить фактическое соответствие местоположения участков указанной в межевом плане территориальной зоне.

Между тем по делу подлежало установлению, соответствовали ли образованные земельные участки требованиям градостроительного регламента о минимальной площади и допускало ли их использование по заявленному виду разрешенного использования сохранение такого раздела. Без выяснения этих обстоятельств вывод о законности кадастрового учета и сохранении регистрационных записей являлся преждевременным.

Из материалов дела следовало, что исходный участок площадью 601 кв.м был сначала разделен на два участка по 300 кв.м, а затем один из них — еще на два участка площадью по 150 кв.м каждый. Администрация ссылалась на правила землепользования и застройки Ейского городского поселения Ейского района, согласно которым для индивидуального жилищного строительства в территориальной зоне «Ж1. Зона застройки индивидуальными жилыми домами» минимальная площадь земельных участков составляет 300 кв.м, а при образовании новых земельных участков — не менее 400 кв.м.

Однако этим доводам не была дана надлежащая оценка. Не исследован вопрос о том, могли ли участки площадью 150 кв.м использоваться в соответствии с видом разрешенного использования, унаследованным от исходного участка, и не повлек ли такой раздел нарушение обязательных требований к образуемым земельным участкам. Одновременно суд ограничился общим указанием на отсутствие нарушения прав администрации и не сопоставил спорные регистрационные действия с нормативными ограничениями, действовавшими в данной территориальной зоне.

В силу статей 11.2, 11.4 и 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации раздел земельного участка допускается только при соблюдении требований к образуемым участкам, включая сохранение целевого назначения и разрешенного использования исходного участка. Согласно пункту 1 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков определяются градостроительным регламентом. Пунктом 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации прямо предусмотрено, что образование земельных участков не допускается, если оно приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких участках объектов недвижимости.

Следовательно, для разрешения спора суду надлежало проверить не только факт раздела и регистрации прав, но и соответствие каждого образованного участка правилам землепользования и застройки, а также возможность его использования по установленному виду разрешенного использования с учетом площади. Поскольку этого сделано не было, вывод о правомерности кадастрового учета и об отсутствии оснований для восстановления исходного участка не имел достаточного правового основания.

Решение Ейского городского суда Краснодарского края от 26.09.2024, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13.02.2025 и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 23.04.2025 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение Верховного Суда Российской Федерации 17.02.2026 № 18-КГ25-455-К4

История рассмотрения дела:

• Ейский городской суд Краснодарского края, дело № 2-265/2024
• Краснодарский краевой суд, дело № 33-2080/2025
• Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-9304/2025