При признании сделки, совершенной по доверенности, недействительной суд обязан оценить добросовестность доверенного лица

Между продавцом и покупателем заключен договор купли-продажи земельного участка. Однако покупателю сообщили, что в регистрации договора было отказано. Тогда он оформил доверенность на имя доверенного лица, чтобы она заключили договор с продавцом участка от его имени. Договор был оформлен, право собственности зарегистрировано.

Через полгода от имени покупателя по доверенности заключен договор купли-продажи данного земельного участка. А через неделю нотариусом удостоверено распоряжение об отмене доверенности. Но право собственности на земельный участок все равно было зарегистрировано за новым владельцем.

Тогда бывший владелец обратился в суд иском к доверенному лицу и новому владельцу участка, требуя признание сделки, совершенной по доверенности, недействительной и применение последствий ее недействительности.

Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал. Он сослался на то, что:

• истец, доверенное лицо и новый владелец участка договорились, что ответчики за свой счет приобретают два земельных участка, а истец отвечает за организацию строительных работ. Прибыль от продажи делится между ними;
• земельный участок был куплен за счет средств нового владельца участка, а зарегистрирован за истцом в счет обеспечения исполнения обязательств по договору (суд сослался на приходный кассовый ордер о переводе мужем нового владельца участка на имя доверенного лица денежных средств в размере стоимости участка);
• переоформление права собственности на участок доверенным лицом на нового владельца было обусловлено тем, что истец не исполнил своих обязательств и чтобы избежать продажи им участка.

Суд апелляционной инстанции с этим выводом не согласился. Он пришел к выводу, что собственником спорного земельного участка являлся истец в силу его приобретения по договору купли-продажи и регистрации права собственности в ЕГРН. Доводы о приобретении участка за счет средств нового владельца он посчитал недоказанными, потому что есть доказательства уплаты денежных средств за участок самим истцом. А в приходном кассовом ордере о переводе супругом нового владельца доверенному лицу денежных средств не указано назначение платежа.

Также суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при заключении договора купли-продажи ответчики действовали недобросовестно. Доверенное лицо, как представитель истца действовала заведомо ему в ущерб, о чем новый владелец не могла не знать.

Кассационный суд апелляционное определение отменил и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Признание сделки, совершенной по доверенности, недействительной возможно из-за недобросовестных действий доверенного лица

Верховный суд кассационное определение отменил и направил дело на новое рассмотрение в суд третьей инстанции. Он отметил следующие ошибки:

• оценка доказательств не относится к компетенции суда кассационной инстанции;
• суд третьей инстанции не может отдать предпочтение сделанным одним из судов выводам;
• кассационный суд не привел мотивов, по которым отклонил выводы суда апелляционной инстанции;
• не соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанции кассационный суд ограничился лишь констатацией обстоятельства действительности доверенности на момент заключения договора купли-продажи. И не привел мотивированных доводов, указывающих на ошибки суда апелляционной инстанции.

При этом, суд апелляционной инстанции расценил действия доверенного лица в качестве недобросовестного поведения, направленного против интересов доверителя. Отмена доверенности была совершена истцом через нотариуса, который внес сведения об отмене доверенности в реестр нотариальных действий. В этом случае третьи лица считаются извещенными об отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий.

Кроме того, судом апелляционной инстанции было оценено то обстоятельство, что государственная регистрация права собственности на спорный земельный участок, произведена уже после отзыва доверенности. Как указано в п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Суд апелляционной инстанции также отметил, что в материалах дела отсутствует какое-либо подписанное соглашение о совместной деятельности истца и ответчиков. А имеющаяся в материалах дела таблица с расходами на строительные материалы сама по себе не может служить доказательством недобросовестности истца. Указывая на такое недобросовестное поведение ответчиков, суд апелляционной инстанции исходил из явной очевидности нанесения ущерба интересам истца недобросовестными действиями ответчиков. А также из отсутствия экономически и логически обоснованной необходимости продажи истцом земельного участка, правообладателем которого он являлся и на котором планировал продолжать строительство жилого объекта недвижимости. О чем ответчики не могли не знать при заключении сделки по отчуждению участка.

Определение Верховного суда Российской Федерации от 01.10.2024 г. № 18-КГ24-162-К4