Признание сделок с земельными участками недействительными без установления их точного расположения в границах округа санитарной охраны курорта противоречит принципам правовой определенности

Заместитель Генерального прокурора Российской Федерации обратился в суд с иском в интересах неопределённого круга лиц и Краснодарского края к администрации муниципального образования Туапсинский район, администрации Шепсинского сельского поселения, ООО «Главнефтеснаб» и ряду физических лиц, включая Е.И.В. Исковые требования касались признания недействительными (ничтожными) сделок по передаче в аренду 23 земельных участков общей площадью 3,3 га, расположенных в границах особо охраняемой территории, предназначенной для лечения и оздоровления граждан. Прокурор утверждал, что ответчики заключали договоры аренды без намерения использовать землю по целевому назначению, что нарушало публичные интересы и законодательство об особо охраняемых территориях 12.

Туапсинский районный суд Краснодарского края удовлетворил исковые требования, признав оспариваемые сделки ничтожными. Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение без изменения. Суды исходили из того, что земельные участки относились к землям особо охраняемых территорий, а их передача в аренду для иных целей противоречила закону 12.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что судебные инстанции не провели всестороннего исследования обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора. При рассмотрении требований о признании сделок с земельными участками недействительными не было достоверно установлено, находятся ли эти участки в границах зон санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Туапсинского района. В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ, определение границ и режима таких зон является обязательным условием для ограничения оборота земель, однако суды ограничились формальной констатацией отнесения участков к особо охраняемым территориям без анализа их фактического расположения.

Отказ в удовлетворении ходатайства о назначении землеустроительной экспертизы привел к неполноте судебного разбирательства. Вопреки требованиям статей 56 и 79 ГПК РФ, суд первой инстанции не учел необходимость специальных познаний для установления координат спорных участков относительно охранных зон, что лишило стороны возможности представить доказательства, опровергающие доводы прокурора.

Не были приняты во внимание вступившие в законную силу судебные акты, в том числе решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2015 № А32-39649/2013, подтверждающее отнесение земельных участков к категории земель населенных пунктов. Игнорирование положений части 2 статьи 13 ГПК РФ о обязательности судебных постановлений для всех органов власти повлекло ошибочные выводы о правовом статусе спорных объектов.

Применение статьи 208 ГК РФ о неприменении срока исковой давности к требованиям прокурора осуществлено без учета разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43. Судам следовало установить момент, когда уполномоченные органы узнали или должны были узнать о предполагаемом нарушении, однако этот вопрос остался без рассмотрения.

Не получила оценки добросовестность поведения Е.И.В., приобретшей права аренды на основании сведений ЕГРН, где участок был обозначен как земля населенных пунктов. В нарушение пункта 5 статьи 10 ГК РФ суды не проверили, имелись ли у ответчицы основания полагаться на данные реестра при заключении сделки.

Процессуальные нарушения выразились также в непривлечении к участию в деле уполномоченного органа государственной власти Краснодарского края, что противоречит требованиям статьи 125 ГК РФ. Поскольку иск заявлялся в защиту интересов субъекта РФ, отсутствие соответствующего госоргана в качестве стороны процесса лишило его возможности реализовать свои права на защиту.

Судебная коллегия отменила судебные акты в части удовлетворения требований к Е.И.В. и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции 12.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.02.2025 № 18-КГ24-229-К4

История рассмотрения дела

• Туапсинский районный суд Краснодарского края, дело № 2-786/2023
• Краснодарский краевой суд, дело № 33-35396/2023
• Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-4247/2024