Обобщение судебной практики Верховного суда Российской Федерации по спорам о признании публичных торгов недействительными, нарушениях порядка продажи имущества и последствиях недействительности торгов и договоров за 2004–2026 годы

Вывод о добросовестности покупателя недвижимости с торгов невозможен без проверки его осведомлённости о правах третьего лица, а надзорная отмена кассации без оснований и извещения истца недопустима

ООО «Региональный центр нормативно-правовой информации при общественном объединении инвалидов «Центрин»» обратилось в суд к ОАО «Донской посылторг», Д.А.С., Фонду имущества Ростовской области и Комитету по управлению имуществом Ростовской области о признании сделки действительной, признании права собственности на строения и признании недействительными торгов, договоров купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права. Требования мотивированы тем, что по договору аренды с правом последующего выкупа истец оплатил стоимость нежилых строений, получил их по акту и фактически пользовался ими, однако после ареста здания были проданы с аукциона Д.А.С.

Решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22.05.2002 в иске отказано. Определением Ростовского областного суда от 10.07.2002 решение отменено из-за нарушений норм материального и процессуального права. Постановлением президиума Ростовского областного суда от 29.08.2002 кассационное определение было отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе. Дело рассмотрено по надзорной жалобе истца, который просил отменить состоявшиеся судебные постановления и принять новое решение об удовлетворении иска.

Верховный Суд установил, что президиум областного суда отменил кассационное определение без указания на нарушения материального или процессуального права, которые могли служить основанием для надзорного вмешательства. Вместо проверки законности кассационного определения была заново оценена добросовестность Д.А.С. как покупателя строений с торгов. Для разрешения спора подлежало выяснить, знал ли он о правах истца на имущество и соглашался ли принять недвижимость с таким обременением. Без этого вывод о добросовестном приобретении был преждевременным.

Кассационная инстанция ранее указала на ошибки суда первой инстанции, связанные с применением правил о правах третьих лиц на продаваемое имущество. Истец ссылался на договор аренды с правом последующего выкупа, оплату стоимости строений, передачу зданий по акту и фактическое пользование ими до ареста и продажи. Эти обстоятельства были юридически значимыми для оценки прав покупателя, поскольку имущество могло быть выставлено на торги при наличии прав другого лица. Президиум не установил, что кассационная инстанция неверно применила закон, а заменил её вывод собственной оценкой фактов.

Проверке также подлежало поведение покупателя при приобретении имущества с торгов. Если служба судебных приставов выставила на торги недвижимость, обременённую правами третьего лица, а Д.А.С. был поставлен об этом в известность и не признал такие права, его приобретение не могло считаться добросовестным. Поэтому для оценки сделки имело значение не только проведение аукциона и оформление договора купли-продажи, но и осведомлённость покупателя о правах истца. Этот вопрос не был поставлен на обсуждение в суде первой инстанции и не получил надлежащей оценки при надзорной проверке.

Процессуальное нарушение состояло в рассмотрении дела президиумом без извещения истца о времени заседания. Д.А.С. был извещён и участвовал в заседании, тогда как истец был лишён возможности дать объяснения по вопросу об отмене кассационного определения. Одна сторона получила возможность влиять на исход надзорной проверки, а другая такой возможности не имела. Без извещения истца нельзя было рассматривать вопрос о правах на имущество и законности восстановления отказа в иске при участии только ответчика в заседании суда. Равенство процессуальных прав участников дела было нарушено.

В силу п. 1 ст. 302 ГК РФ добросовестность приобретателя зависит от того, знал ли он и мог ли знать об отсутствии права у отчуждателя на продажу имущества. По смыслу п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец должен передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц, если покупатель не согласился принять товар с таким обременением. Согласно ст. 330 ГПК РСФСР надзорная отмена судебного акта допускалась при неправильном применении норм материального права либо существенном нарушении процессуального права. По правилам ст. 325 ГПК РСФСР сторона должна была быть извещена о заседании суда надзорной инстанции. Президиум не указал законных оснований для отмены кассационного определения, не проверил осведомлённость покупателя и рассмотрел дело без извещения истца.

Постановление президиума Ростовского областного суда от 29.08.2002 отменено; определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 10.07.2002 оставлено в силе.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.04.2004 № 41-В03-17

История рассмотрения дела:

• Пролетарский районный суд города Ростова-на-Дону, карточка дела отсутствует на сайте суда
• Ростовский областной суд, карточка дела отсутствует на сайте суда
• Ростовский областной суд, карточка дела отсутствует на сайте суда

Отказ в признании торгов недействительными невозможен без оценки договора купли-продажи квартиры как сделки, прикрывавшей обеспечение кредита, если деньги не переданы и собственник продолжает жить в квартире

М.И.П. обратилась в суд к ЗАО «Фирма «Поларис», Главному управлению Министерства юстиции Российской Федерации по г. Москве, Центральному межрегиональному отделению Российского фонда федерального имущества и К.Ю.А. о признании договора купли-продажи квартиры и торгов недействительными, возврате квартиры в собственность. Требования мотивированы тем, что квартира была оформлена на общество для обеспечения обязательств по кредиту, деньги за квартиру истец не получила, жилое помещение покупателю не передавала и продолжала в нём проживать, однако квартира была продана с торгов по долгам общества.

Решением Тверского районного суда г. Москвы от 19.12.2003 в иске отказано. Определением Московского городского суда от 26.05.2004 решение было оставлено без изменения. Постановлением президиума Московского городского суда от 01.03.2007 решение и кассационное определение оставлены без изменения. Дело передано на рассмотрение по надзорной жалобе представителя М.И.П., который просил отменить судебные постановления и направить дело на новое рассмотрение.

Верховный Суд установил, что суды отказали в иске после того, как ограничились документальным оформлением договора купли-продажи квартиры и регистрацией права за ЗАО «Фирма «Поларис». При этом суд первой инстанции установил отсутствие передачи денег за квартиру, продолжение проживания М.И.П. в жилом помещении, несение ею расходов по его содержанию и оформление договора в связи с кредитом и поручительством. Эти факты подлежали оценке по вопросу о притворности сделки и о действительности последующих торгов. Без такой оценки отказ в иске был преждевременным.

По делу следовало проверить, была ли квартира передана обществу как предмет реальной купли-продажи либо договор был оформлен для обеспечения возврата кредита. М.И.П. заключила кредитный договор с банком, а ЗАО «Фирма «Поларис» приняло на себя поручительство по её обязательствам. Договор купли-продажи квартиры был оформлен в тот же период, а после исполнения обязательств по первоначальному кредиту новый договор о предоставлении поручительства между М.И.П. и обществом не заключался. Эти обстоятельства имели значение для вывода о том, сохранялось ли у общества право на квартиру перед её продажей с торгов.

Судам также надлежало оценить сведения о сходном способе оформления отношений с другими гражданами. Суд первой инстанции установил возбуждение уголовного дела в отношении генерального директора ЗАО «Фирма «Поларис» по заявлениям о завладении жилыми помещениями при аналогичных обстоятельствах, а М.И.П. была признана потерпевшей. По данным материалов уголовного дела, квартиры граждан оформлялись по договорам купли-продажи как имущество поручителя, тогда как договоры залога между поручителем и заёмщиками не составлялись. Эти сведения не были соотнесены с выводом о действительности оспариваемой сделки.

Отказ в признании недействительным договора купли-продажи арестованных кранов и клапанов допустим, если не подтверждены оборонный заказ, мобилизационные задания и запрет свободной реализации продукции

ОАО «Аскольд» обратилось в суд к специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества» в лице филиала в Приморском крае и К.А.В. о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного по результатам реализации арестованного имущества. Требования мотивированы занижением стоимости имущества, нарушением порядка торгов, отсутствием извещения и протокола, а также тем, что реализованные краны и клапаны, по позиции общества, относились к продукции, свободная реализация которой запрещена.

Решением Приморского краевого суда от 29.02.2008 в удовлетворении иска отказано. Суд исходил из того, что истец не доказал изготовление спорной продукции по конкретному оборонному заказу, её отнесение к мобилизационному имуществу либо наличие иного законного запрета на гражданский оборот. В кассационной жалобе и.о. генерального директора ОАО «Аскольд» П.В.А. просил отменить решение и направить дело на новое рассмотрение.

Верховный Суд установил, что решение об отказе в признании договора купли-продажи недействительным основано на установленном правовом режиме реализованной продукции. Для исключения продажи арестованного имущества необходимо было подтвердить, что краны и клапаны являлись объектами, изъятыми из оборота либо ограниченными в обороте. Таких доказательств истец не представил, поэтому доводы кассационной жалобы не опровергали допустимость реализации имущества.

Суд первой инстанции установил, что исполнительные производства в отношении ОАО «Аскольд» были возбуждены из-за неисполнения постановлений налогового органа и решения арбитражного суда. Судебный пристав-исполнитель произвел опись и арест имущества, перечень которого был представлен самим должником. Генеральный директор общества участвовал при составлении акта описи и ареста, однако замечаний и возражений по поводу действий судебного пристава-исполнителя не заявил. При такой процессуальной основе вывод о продаже имущества при очевидном для участников запрете на его реализацию не имел основания.

Отдельное значение имели сведения о характере продукции. В деле были исследованы чертежи, маркировка кранов и клапанов, данные о приемке военным представительством и перечень продукции, подлежащей такой приемке. По указанным данным можно было установить контроль качества и связь отдельных изделий с условиями поставки, но не изготовление спорной продукции по конкретному государственному контракту, государственному оборонному заказу или мобилизационному заданию. При таких данных ссылка на военную приемку не подтверждала ограничение гражданского оборота.

Признание торгов недействительными при продаже единственного пригодного жилья должника допустимо, если взыскание обращено на квартиру вопреки исполнительскому иммунитету и несоразмерно долгу

Ч.Ю.А. обратилась в суд к Главному управлению юстиции по Приморскому краю, судебному приставу-исполнителю Ленинского района г. Владивостока, Российскому фонду федерального имущества в лице Дальневосточного межрегионального отделения и С.Т.В. о признании недействительными торгов, договора купли-продажи квартиры и о возврате квартиры. Требования мотивированы тем, что квартира была единственным пригодным для постоянного проживания помещением истца и её детей, а стоимость реализованного имущества значительно превышала долг по исполнительному документу.

Решением Ленинского районного суда г. Владивостока от 29.10.2004 в иске отказано. Определением Приморского краевого суда от 29.12.2004 решение было отменено, дело направлено на новое рассмотрение. При новом рассмотрении решением от 15.09.2005, оставленным без изменения определением от 30.11.2005, торги и договор купли-продажи квартиры были признаны недействительными, но в возврате квартиры отказано. Постановлением президиума Приморского краевого суда от 25.05.2007 последующие судебные постановления отменены, первоначальный отказ в иске оставлен без изменения. В надзорной жалобе Ч.Ю.А. просила отменить постановление президиума.

Верховный Суд установил, что президиум краевого суда необоснованно отменил судебные постановления, которыми торги по продаже квартиры и заключенный по их результатам договор купли-продажи были признаны недействительными. При надзорном пересмотре было проигнорировано установленное по делу обстоятельство: квартира являлась единственным пригодным для постоянного проживания помещением Ч.Ю.А. и её несовершеннолетних детей. Без учета этого статуса имущества вывод об отсутствии оснований для признания торгов недействительными противоречил исполнительскому иммунитету.

При новом рассмотрении дела районный суд установил, что спорная квартира была реализована в рамках исполнительного производства по взысканию долга в пользу Т.Е.В. Судебный пристав-исполнитель обратил взыскание на жилое помещение, пригодное для проживания должника и двоих детей, несмотря на запрет обращения взыскания на такое имущество. Дополнительно было установлено несоответствие между размером долга по исполнительному листу и стоимостью квартиры, проданной с торгов. Эти обстоятельства относились не к отвлеченной оценке действий пристава, а к вопросу о допустимости самой реализации имущества.

Президиум краевого суда исходил из того, что нарушения при аресте и передаче имущества на реализацию не относятся к правилам проведения торгов и потому не могут служить основанием для признания торгов недействительными. Такой подход отделил процедуру торгов от предшествующего обращения взыскания, хотя истец оспаривал продажу квартиры именно из-за незаконной реализации единственного жилья. Первоначальное решение об отказе в иске также не могло быть положено в основу вывода президиума, поскольку при его принятии требования, связанные с действиями судебного пристава-исполнителя, не были разрешены по существу.

Признание торгов по передаче общежития в аренду зависит от проверки жилого статуса здания, прав проживающих граждан, наличия решения о переводе помещения в нежилое и оснований для вывода о незаконном владении

М.М.Д., М.А.А., М.Н.М. и М.В.М., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Н.С.Ю., обратились в суд к территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю и другим ответчикам о признании недействительными торгов в отношении недвижимого имущества, договора аренды и по иным требованиям. Иск мотивирован тем, что семья с 1984 г. проживала в общежитии, была зарегистрирована по месту жительства, иного жилья не имела, а здание без законного изменения жилого статуса было передано в аренду юридическому лицу.

Решением Анапского районного суда Краснодарского края от 14.02.2011 первоначальный иск удовлетворен частично: торги и договор аренды признаны недействительными, в остальной части иска отказано, встречные требования об истребовании имущества и освобождении помещения оставлены без удовлетворения. Определением Краснодарского краевого суда от 24.05.2011 решение отменено, в первоначальном иске отказано, встречные требования удовлетворены. В надзорной жалобе заявители просили отменить определение суда кассационной инстанции.

Верховный Суд установил, что суд кассационной инстанции необоснованно исключил основания для признания торгов и договора аренды здания общежития недействительными. Кассационный суд связал отказ в первоначальном иске с отсутствием у граждан ордера и с записью о нежилом статусе здания, но не проверил, сохранялся ли за спорным объектом режим жилого помещения. Без установления прав проживающих граждан, порядка их вселения и наличия решения о переводе общежития в нежилое помещение вывод о законности передачи здания в аренду юридическому лицу был преждевременным.

Семья с 1984 г. проживала в спорном помещении после вселения в общежитие в связи с работой на государственном предприятии. Граждане были зарегистрированы по месту жительства, иного жилья не имели, пользовались коммунальными услугами и исполняли обязанности нанимателей. В 2005 г. с М.М.Д. был заключен договор найма жилого помещения, а общежитие не вошло в состав имущества приватизированного предприятия. Эти обстоятельства подлежали оценке при разрешении требования об истребовании помещения, поскольку само отсутствие подлинника ордера не опровергало законность первоначального вселения.

Кассационный суд также признал ничтожным договор найма из-за отсутствия у ФГУП полномочий распоряжаться федеральным имуществом. Между тем предприятие обладало спорным недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения, а договор найма специализированного жилого помещения мог быть заключен администрацией такого предприятия от имени собственника. Корешок ордера и длительное проживание семьи требовали оценки в совокупности с договором найма, а не замены этой проверки выводом о самовольном занятии помещения.

Требование кредиторов о недействительности торгов после завершения банкротства может рассматриваться в общеисковом порядке, если должник ликвидирован и спор не разрешался в деле о банкротстве

В.Н.П. и Х.Е.Г. обратились в суд к арбитражному управляющему Р.П.В. и Г.М.М. о признании недействительными повторных торгов в форме публичного предложения по продаже административного здания, принадлежавшего должнику, а также договора купли-продажи, заключенного 28.04.2011 по результатам торгов. Требования мотивированы занижением продажной цены, нарушением порядка проведения торгов, ненадлежащим извещением, ущербом конкурсной массе и нарушением права кредиторов на удовлетворение требований.

Определением Псковского городского суда Псковской области от 22.02.2012 в принятии искового заявления отказано из-за неподведомственности спора суду общей юрисдикции. Апелляционным определением Псковского областного суда от 10.04.2012 это определение оставлено без изменения. В кассационной жалобе Х.Е.Г. просила отменить принятые судебные постановления и передать материал для рассмотрения в суд первой инстанции.

Верховный Суд установил, что отказ в принятии искового заявления был основан на неправильном разграничении гражданского и арбитражного судопроизводства. Суды сочли спор неподведомственным суду общей юрисдикции только потому, что оспариваемые торги проведены конкурсным управляющим при продаже имущества должника. При этом не было учтено, что конкурсное производство уже завершено, должник ликвидирован, а требования физических лиц о недействительности торгов и договора купли-продажи не разрешались в деле о банкротстве. Судам надлежало отдельно оценить статус заявителей как граждан.

Псковский городской суд применил пункт 1 части 1 статьи 134 ГПК РФ и отказал в принятии заявления, сославшись на специальную подведомственность дел о банкротстве арбитражному суду. Апелляционный суд согласился с этим выводом и дополнительно указал на профессиональную деятельность конкурсного управляющего. Такой подход заменил проверку условий специальной подведомственности общей ссылкой на то, что торги проводились в деле о банкротстве. Между тем иск был предъявлен после завершения конкурсного производства и ликвидации должника к конкурсному управляющему и покупателю как физическим лицам.

Из заявления следовало, что В.Н.П. и Х.Е.Г. оспаривали повторные торги в форме публичного предложения и договор купли-продажи административного здания, заключенный 28.04.2011 с победителем торгов. Они ссылались на нарушение порядка продажи имущества должника, занижение цены, ненадлежащее извещение и ущерб интересам кредиторов. Эти обстоятельства могли иметь значение для оценки действительности торгов по правилам гражданского законодательства, но сами по себе не означали, что спор после ликвидации должника подлежал рассмотрению только в рамках банкротного дела.

Отказ в признании торгов по продаже заложенного имущества недействительными невозможен без проверки размещения сведений на официальных сайтах и связи неразмещения с кругом участников и ценой реализации

М.С.С. обратился в суд к Х.А.С. и ООО «Альфа» о признании недействительными торгов и протокола о результатах торгов. Требования мотивированы тем, что на имущество, переданное ему на ответственное хранение в рамках обеспечительных мер, были проведены торги без его извещения. Х.А.С. заявил встречный иск о признании торгов действительными и признании его добросовестным приобретателем. ООО «Утришский дельфинарий» заявило самостоятельные требования о признании недействительными торгов, протокола и договора купли-продажи, ссылаясь на нарушение порядка извещения, отсутствие размещения сведений на официальных сайтах и снижение цены имущества.

Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 24.07.2012 в иске М.С.С. отказано, встречные требования Х.А.С. удовлетворены. Дополнительным решением того же суда от 20.08.2012 в требованиях ООО «Утришский дельфинарий» отказано. Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 08.11.2012 решение оставлено без изменения. В кассационной жалобе ООО «Утришский дельфинарий» просило отменить принятые судебные акты.

Верховный Суд установил, что суды отказали в признании торгов и протокола о результатах торгов недействительными без проверки обязательного порядка размещения сведений о продаже заложенного недвижимого имущества. Для разрешения спора подлежало установить, была ли информация о торгах размещена на официальных сайтах Федеральной службы судебных приставов и ее территориального органа. Без такой проверки вывод о надлежащем извещении потенциальных участников и отсутствии нарушения прав собственника имущества оказался преждевременным.

По делу было установлено, что на здание хозяйственного блока открытого дельфинария обращено взыскание как на предмет ипотеки, после чего судебный пристав-исполнитель передал арестованное имущество специализированной организации для реализации. Первые торги, назначенные на 24.02.2012, не состоялись из-за отсутствия заявок. После этого стоимость имущества была снижена на 15 процентов, а во вторичных торгах 20.03.2012 приняли участие только два претендента. Эти обстоятельства имели значение для проверки того, повлияло ли ненадлежащее размещение сведений на круг участников и цену реализации.

Суды ограничились выводом о публикации сведений в газете «Кубанские новости» и на сайте организатора торгов ООО «Альфа». При этом не было установлено, размещалась ли информация о вторичных торгах на официальных сайтах службы судебных приставов, а вопрос о размещении сведений о первичных торгах вообще не был определен как юридически значимый. Между тем именно отсутствие заявок на первичные торги привело к снижению цены имущества, поэтому соблюдение порядка извещения при их назначении подлежало отдельной проверке.

Аукцион по продаже федерального имущества не может быть признан недействительным из-за недопуска претендента, если копия паспорта представлена без прошивки и заверения, предусмотренных для документов заявки

К.А.Э. обратился в суд к ФГУП «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)» и ООО «Юник» о признании торгов, договора купли-продажи, регистрационной записи недействительными, применении последствий недействительности сделки, восстановлении прежнего положения и признании права собственности отсутствующим. Требования мотивированы тем, что комиссия отказала ему в участии в открытом аукционе по продаже объекта незавершенного строительства, что, по мнению истца, повлекло недействительность торгов.

Решением Индустриального районного суда г. Хабаровска от 23.01.2013 в иске отказано. Апелляционным определением Хабаровского краевого суда от 17.05.2013 решение отменено, иск удовлетворен; постановлением президиума Хабаровского краевого суда от 20.01.2014 апелляционное определение оставлено без изменения. В кассационной жалобе ФГУП «ФТ-Центр» просило отменить апелляционное определение и постановление президиума, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Верховный Суд установил, что апелляционный суд и президиум краевого суда признали аукцион недействительным при неправильном определении порядка допуска претендента к продаже федерального имущества. К.А.Э. не был допущен к участию из-за того, что копия паспорта на девяти листах не была прошита и надлежащим образом заверена. Для оценки законности допуска значение имело оформление документов, подаваемых вместе с заявкой, а не только факт принятия заявки к рассмотрению.

По делу было установлено, что ФГУП «ФТ-Центр» проводило открытый аукцион по продаже объекта незавершенного строительства, находившегося в федеральной собственности и закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения. Информационное сообщение содержало описание объекта, перечень документов для претендентов, порядок допуска к аукциону и требования к оформлению документов. Комиссия рассмотрела заявки четырнадцати претендентов и отказала четырем лицам, включая К.А.Э., из-за несоблюдения требований к копии паспорта. Победителем аукциона признано ООО «Юник», с которым заключен договор купли-продажи, а право собственности было зарегистрировано в установленном порядке.

Апелляционный суд исходил из того, что требование о прошивке, нумерации и заверении копии паспорта являлось дополнительным, поскольку не было включено в правила проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды и иных договоров в отношении государственного или муниципального имущества. При таком подходе не был учтен предмет спорных торгов: имущество не передавалось в пользование, а продавалось как федеральный объект. Подлежали разграничению сама заявка и документы, представленные одновременно с ней. Принятие заявки к рассмотрению не означало, что все приложенные документы соответствовали требованиям информационного сообщения.

При недействительности публичных торгов по предмету ипотеки подлежат определению последствия продажи: кому возвращается квартира, кто возвращает покупателю уплаченную цену и какие права прекращаются

ПАО «Банк Финансы и Кредит» обратилось в суд к частному предприятию «Специализированное предприятие «Юстиция» и К.С.А. о признании публичных торгов недействительными. Требования мотивированы тем, что при продаже предмета ипотеки — двухкомнатной квартиры — в протоколе торгов не было отражено предложение ООО «ЛЮКСТРЕЙДКОМПАНИ КИЕВ» о покупке квартиры за большую сумму, вследствие чего победителем был признан К.С.А. с меньшей ценой.

Решением Ленинского районного суда г. Севастополя от 20.02.2014 иск удовлетворен частично: публичные торги, свидетельство о праве собственности К.С.А. и решение о регистрации права признаны недействительными, в остальной части иска отказано. Апелляционным определением от 26.06.2014 решение оставлено без изменения. В кассационной жалобе К.С.А. просил отменить принятые судебные постановления.

Верховный Суд установил, что апелляционный суд оставил без разрешения последствия недействительности публичных торгов и связанных с ними актов оформления права покупателя. При выводе о нарушении правил определения победителя подлежало установить, какой договор возник по итогам торгов, какие лица участвовали в передаче имущества и денежных средств, а также каким способом восстанавливается положение сторон. Без этих выводов право покупателя на квартиру было прекращено без определения лица, обязанного возвратить ему уплаченную цену.

По делу было установлено, что на публичных торгах продавалась двухкомнатная квартира как предмет ипотеки. В торгах участвовали К.С.А., К.А.А. и ООО «ЛЮКСТРЕЙДКОМПАНИ КИЕВ», однако в протоколе были отражены не все ценовые предложения. Суды признали нарушенным порядок определения победителя, поскольку предложение одного участника о покупке квартиры за большую сумму не было оглашено и не было внесено в протокол. Этот вывод мог служить основанием для проверки недействительности сделки, но не освобождал суд от разрешения последствий продажи.

Правовое значение имел характер договора, оформленного по результатам публичных торгов. Продажа предмета ипотеки включает действия организатора торгов, определение победителя, подписание протокола и последующее оформление права покупателя; денежные средства предназначаются кредитору-залогодержателю в счет исполнения обязательства должника-залогодателя. Протокол о результатах торгов содержит существенные условия договора купли-продажи. Поэтому при недействительности торгов суду надлежало определить судьбу договора, оформленного протоколом и актом реализации предмета ипотеки.

Неизвещение должника о торгах и несоответствие места их проведения заявленному могут быть основанием для признания торгов недействительными, если соблюдение процедуры реализации имущества не проверено

Н.Е.О. обратилась в суд к ООО «Укрспецторггрупп» и Центральному отделу государственной исполнительной службы Симферопольского городского управления юстиции о признании недействительными публичных торгов от 20.11.2013, протокола их проведения, акта о реализации предмета ипотеки от 04.12.2013, а также о признании незаконным и отмене свидетельства о приобретении недвижимого имущества. Требования мотивированы тем, что торги по реализации принадлежавшей ей квартиры проведены с нарушением порядка оценки имущества, снижения начальной цены, размещения объявления, извещения залогодателя и определения места проведения торгов.

Решением Центрального районного суда г. Симферополя от 19.06.2014 в иске отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Апелляционного суда Республики Крым от 24.11.2014 решение было оставлено без изменений. Основанием отказа стал вывод о соблюдении процедуры проведения первичных и повторных торгов, надлежащем извещении должника и отсутствии нарушений при реализации квартиры; в кассационной жалобе Н.Е.О. просила отменить принятые по делу судебные акты.

Верховный Суд установил, что отказ в признании публичных торгов недействительными был основан на выводе о соблюдении процедуры реализации квартиры без проверки достоверности письменных доказательств. Нижестоящие суды признали надлежащими извещение должника, снижение начальной цены, проведение повторных торгов и соответствие места торгов объявлениям, однако приняли в качестве доказательств светокопии документов исполнительного производства и организатора торгов. Без проверки подлинников и содержания документов, на которые ссылались ответчики, вывод о соблюдении порядка торгов оказался преждевременным.

Суд первой инстанции сослался на копии извещений, документов исполнительного производства и документов организатора торгов, заверенные ООО «Укрспецторггрупп» и иными ответчиками, заинтересованными в отказе в иске. Соответствие этих копий подлинным документам судом не удостоверено. В деле не имелось ни одного подлинного документа либо надлежащим образом заверенной копии, которые позволяли бы признать установленным соблюдение процедуры торгов. По протоколу судебного заседания невозможно было определить, какие материалы исполнительного производства обозревались судом и какое содержание этих документов имело значение для разрешения спора.

Наряду с этим суды должны были проверить довод Н.Е.О. о неизвещении её как должника и залогодателя о проведении оценки имущества и публичных торгов. Судебные инстанции сослались на направление заказного письма о первичных торгах 22.10.2013, однако из светокопии почтового конверта следовало, что отправление было направлено адресату только 01.11.2013. По вопросу о месте повторных торгов также имелось противоречие: суды исходили из проведения торгов в квартире должника, а светокопия акта реализации предмета ипотеки содержала сведения о проведении торгов по месту нахождения Крымского филиала ООО «Укрспецторггрупп». Ходатайство о допросе свидетелей по этому вопросу было отклонено без устранения указанного противоречия.

Публичные торги по продаже заложенной квартиры могут быть признаны недействительными при определении начальной цены не судом, отсутствии публикации, завышенном задатке и согласованных действиях участников

Б.Д.В., Б.Б.В. и Г.О.К. обратились в суд к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия, ООО «Стандарт М», Б.О.Ш. и Б.Д.Ю. о признании недействительными торгов по продаже арестованной квартиры, договора купли-продажи от 13.05.2014, истребовании квартиры и погашении записи о регистрации права. Требования мотивированы тем, что при проведении торгов не была размещена информация на официальном сайте, размер задатка был завышен, квартира реализована по заниженной цене, а поведение участников указывало на отсутствие реальной состязательности.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 12.05.2015 исковые требования удовлетворены. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 25.08.2015 решение было отменено, в иске отказано. Постановлением президиума Верховного Суда Республики Калмыкия от 16.03.2016 апелляционное определение было оставлено без изменения; в кассационной жалобе представитель истцов просил отменить принятые по делу судебные акты.

Верховный Суд установил, что апелляционный суд и президиум отказали в признании публичных торгов и договора купли-продажи квартиры недействительными без проверки нарушений, способных повлиять на получение наибольшей цены за заложенное имущество. Отказ был основан на выводе об отсутствии существенных нарушений порядка торгов, хотя не были проверены порядок определения начальной продажной цены, размещение извещения, размер задатка и согласованность действий участников аукциона. При таком объёме непроверенных обстоятельств отказ в иске был преждевременным.

Начальная продажная цена квартиры была определена судебным приставом-исполнителем по отчёту оценщика и позднее снижена в исполнительном производстве. Между тем при споре между залогодателем и залогодержателем цена имущества, реализуемого по правилам закона об ипотеке, определяется судом. От стоимости имущества зависели размер задатка, шаг аукциона, условия участия покупателей и итоговая сумма, направляемая на погашение задолженности. Апелляционный суд не сопоставил порядок определения цены с требованиями специального регулирования и не оценил, имело ли это нарушение значение для результата торгов.

Наряду с этим апелляционному суду надлежало проверить опубликование извещения и размер задатка. ООО «Стандарт М» разместило сведения о предстоящих торгах только в газете «Хальмг Унн», тогда как информация о времени и месте торгов, характеристике квартиры, начальной цене и размере задатка на официальном сайте не размещалась. В опубликованном сообщении задаток был указан в размере 10 процентов от начальной продажной цены при предельном размере 5 процентов. При таком размере задатка мог быть ограничен круг лиц, готовых участвовать в торгах, что уменьшало вероятность получения наиболее высокой цены за квартиру.

При признании торгов недействительными суд должен установить дату публикации извещения о торгах и изменений в конкурсной документации, чтобы определить закон, подлежащий применению

Комитет по управлению имуществом региона издал распоряжение о проведении открытого конкурса на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности субъекта РФ. Участок предназначен для размещения объектов общественного питания, таких как рестораны и кафе. Первоначально торги были назначены на 26 марта 2015 года, а извещение о них было опубликовано 20 февраля 2015 года на официальном сайте Комитета. Однако в конкурсной документации была указана другая дата проведения торгов — 24 апреля 2015 года.

Федеральная антимонопольная служба (ФАС) предписала Комитету внести изменения в документацию до 20 марта 2015 года, чтобы она соответствовала Правилам организации и проведения торгов, утвержденным постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года № 808. Комитет выполнил предписание, и 24 апреля 2015 года торги состоялись. Победителем стало Общество, предложившее лучшие условия аренды.

Однако один из участников торгов подал иск в суд, требуя признания торгов недействительными. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что нормы земельного законодательства, действовавшие до вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ, применимы к этим торгам. Они указали, что проведение торгов в форме открытого конкурса было допустимо, и победа Общества была законной.

Верховный Суд отменил решение апелляционной инстанции и направил дело на новое рассмотрение. Он сослался на п. 2 ст. 34 Закона № 171-ФЗ, согласно которому, если извещение о проведении торгов было опубликовано до вступления закона в силу, предоставление земельных участков должно осуществляться по нормам, действовавшим ранее. Закон вступил в силу 1 марта 2015 года, за исключением положений с иными сроками.

Судебная коллегия подчеркнула, что для определения применимого законодательства суд должен установить дату публикации извещения о торгах, учитывая изменения в конкурсной документации. Это необходимо, чтобы выяснить, повлияли ли эти изменения на выбор законодательства, регулирующего порядок проведения земельных торгов.

Ликвидация организатора торгов не исключает возможность признания торгов недействительными

Между банком и заемщиком был заключен кредитный договор, а также договор ипотеки, по которому заемщик передал в ипотеку банку земельный участок и жилой дом. Однако обязательства по кредитному договору не выполнялись должным образом, что привело к судебному взысканию задолженности. В результате на дом и земельный участок был наложен арест, и они были выставлены на публичные торги.

После завершения торгов и регистрации прав на имущество, победитель торгов обратился в суд с иском к должнику и членам его семьи, требуя устранить препятствия в пользовании домовладением, выселить их, а также снять с регистрационного учета должника и его несовершеннолетнего сына. В ответ должник подал встречный иск, требуя признать публичные торги и свидетельство о праве собственности недействительными.

Суд первой инстанции удовлетворил требования должника, ссылаясь на то, что земельный участок перестал существовать как единый объект с декабря 2012 года из-за его раздела.

Однако апелляционный суд отменил это решение, указав, что раздел участка не является основанием для прекращения ипотеки. Суд апелляционной инстанции удовлетворил требования победителя торгов, ссылаясь на то, что ответчики продолжают проживать в доме, принадлежащем истцу на праве собственности, чем препятствуют его правам на владение и пользование недвижимостью. В иске должнику было отказано из-за отсутствия оснований для признания торгов недействительными.

Верховный Суд отменил решение апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение. Судебная коллегия отметила, что действия по обращению взыскания на имущество, включая составление акта описи и ареста, оценку и проведение торгов, были произведены без извещения должника. Кроме того, на момент взыскания и реализации земельный участок как объект недвижимости не существовал из-за раздела.

Признание торгов недействительными и оспаривание договора купли-продажи не является основанием для истребования квартиры у собственника, если она была продана победителем торгов

Взыскателю был выдан исполнительный лист, на основании которого было обращено взыскание на квартиру должника. Судебный пристав-исполнитель возбудил исполнительное производство, и квартира была передана для реализации на открытых торгах. Победитель торгов оформил договор купли-продажи квартиры и впоследствии продал ее Покупателю.

Должник обратилась в суд с иском к организатору торгов и их победителю, требуя признать торги по продаже квартиры недействительными и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Суд первой инстанции частично удовлетворил исковые требования, указав на недостоверную информацию в извещении о проведении торгов, относительно адреса реализуемой квартиры. Также суд отметил, что определение электронной площадки как места проведения торгов противоречило закону, а в протоколе о результатах торгов содержались недостоверные сведения о подаче предложений о цене.

Апелляционный суд отменил это решение, указав, что новый собственник квартиры не был привлечен к делу, и отметил, что ошибки в извещении ограничили круг лиц, участвующих в торгах. Суд пришел к выводу, что недействительность договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов, свидетельствует о незаконности продажи квартиры Покупателю. А это требует восстановления права собственности должника на квартиру.

Верховный Суд отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение. Судебная коллегия указала, что должник не заявляла требований об истребовании квартиры у Покупателя, и апелляционный суд вынес решение по незаявленным требованиям. Кроме того, суд второй инстанции истребовал имущество у Покупателя, которая была привлечена как третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований. Покупателя следовало привлечь в качестве ответчика и уточнить у истицы ее требования.

Признание торгов недействительными возможно из-за ненадлежащей оценки реализуемого объекта

Нотариус выдал исполнительную надпись о взыскании с должника в пользу банка через обращение взыскания на квартиру. Суд признал эту надпись не подлежащей исполнению. Районный суд выдал исполнительные листы о взыскании задолженности с должника, и исполнительные производства были объединены. Для оценки рыночной стоимости квартиры был составлен отчет. Первые торги не состоялись, и квартира была уценена на 25%. Победитель был определен на вторых торгах.

Должник подала иск о признании торгов недействительными, который суд удовлетворил, указав, что на момент торгов исполнительная надпись была признана недействительной. Апелляционный суд отменил это решение и отказал в иске, отметив, что наличие сводного исполнительного производства делает признание надписи недействительной несущественным для торгов.

Тогда должник повторно подала иск, но суд прекратил производство из-за тождественности исков. Апелляционный суд отменил это определение, указав на новые основания иска. Суд отказал в иске, сославшись на недоказанность нарушений процедуры торгов и необоснованность доводов о проведении торгов с одним участником.

Верховный Суд отменил судебные постановления и направил дело на новое апелляционное рассмотрение, указав на отсутствие доказательств надлежащего опубликования информации о торгах. Апелляционный суд ссылался на размещение информации на сайте Министерства юстиции, но не предоставил доказательств этого. Также отсутствовал протокол первичных торгов, из-за чего имущество было уценено на 25%.

Кроме того, апелляционный суд указал, что объявление о торгах размещено в печатных СМИ, но в материалах дела не было подтверждений этого. Бремя доказывания возлагалось на ответчика. Суд установил факт нарушения сроков оценки, но ответчики не доказали, что это не нарушило права должника. Поскольку срок действия оценки истек, важно было определить, соответствовала ли цена квартиры на торгах ее реальной стоимости. Суд не представил доказательств, что продажа по заявленной цене не ущемляет права истца.

При признании торгов недействительными денежные средства не могут быть взысканы с организатора торгов

УФССП возбуждено исполнительное производство в отношении должника о взыскании задолженности и произведен арест права требования на объект долевого строительства. Право требования передано для проведения торгов и продано покупателю.

Однако Росреестр отказал победителю торгов в осуществлении государственной регистрации перехода права требования на объект недвижимости.

Поэтому он обратился с иском о признании торгов недействительными.

Районный суд исковые требования частично удовлетворил. Он исходил из того, что основания, по которым торги признаются недействительными, не связаны с нарушением порядка их проведения, в связи организатор торгов не может быть обременен обязанностью возврата уплаченных покупателем денежных средств в условиях отсутствия на его стороне какой-либо экономической выгоды, а также невозможности реституции.

Апелляционный суд с ним согласился.

Признание незаконным постановления о передаче имущества на торги является основанием для признания торгов недействительными

Должники обратились в суд с иском к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом и другим участникам торгов о признании недействительными торгов и договора купли-продажи квартиры. Квартира принадлежала им на праве общей долевой собственности, и один из собственников заложил ее в банке. В обеспечение обязательства второй собственник заключил договор поручительства. Суд взыскал задолженность в пользу банка и постановил продать квартиру с публичных торгов.

Судебный пристав наложил арест на квартиру и передал ее на торги. По результатам торгов был заключен договор купли-продажи. Однако суд признал незаконным постановление о передаче имущества на торги, так как должники не были уведомлены о наложении ареста, и описание квартиры в акте не соответствовало фактическому. Кроме того, постановление о передаче имущества на торги одному из должников не направлялось, а в отношении второго вообще не выносилось.

Суд установил, что торги проводились на основании отсутствующего в материалах производства постановления. Также выяснилось, что неустановленные лица, с целью незаконного приобретения квартиры, организовали торги на электронной площадке на основании подложного постановления. Квартира перешла к лицу без официальных доходов, и происхождение средств, использованных для оплаты, расследуется. Судебный пристав заявил, что не подписывал постановление о передаче имущества на торги.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования должников, и апелляционный суд согласился с этим решением. Начальная стоимость квартиры составляла 22 650 500 руб., она была продана за 22 800 000 руб., тогда как долг истцов составлял 4 720 856,05 руб. После продажи квартиры должникам было возвращено 17 617 404,17 руб.

По факту подлога возбуждено уголовное дело, но допросить покупателя квартиры невозможно из-за его отсутствия по месту регистрации.

Признание торгов недействительными возможно из-за несоответствия площади недвижимости в ЕГРН и по факту

Между банком и заемщиком заключен договор ипотеки, по условиям которого заемщиком переданы в залог банку жилой дом общей площадью 70 кв.м и земельный участок. Вступившим в законную силу решением суда обращено взыскание на жилой дом и земельный участок, определен способ реализации недвижимого имущества в виде продажи с публичных торгов.

Судебным приставом-исполнителем в отношении должника возбуждено исполнительное производство. Согласно выписке из ЕГРН, должнику на праве собственности принадлежал жилой дом, общей площадью 131,3 кв.м. В связи с чем, судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче земельного участка и жилого дома общей площадью 131,3 кв.м на торги.

По результатам повторных торгов заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью 131,3 кв.м и земельного участка. Победителем торгов произведена государственная регистрация права собственности на данные объекты недвижимости.

Тогда должник обратилась с иском к Управлению Росимущества о признании недействительными результатов публичных торгов. Поскольку общая площадь жилого дома составляет 70 кв.м, истец полагала, что введение участвующих в торгах лиц в заблуждение указанием площади жилого дома 131,3 кв.м повлияло на результат проведения торгов и на определение цены продаваемого имущества.

Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении требований отказали.

Признание торгов недействительным при проведение процедур, применяемых в деле о банкротстве

Арбитражный суд признал ООО и ОАО банкротами, открыв конкурсные производства. Требования ООО включены в реестр кредиторов ОАО, а требования ОАО — в реестр кредиторов ООО.

Конкурсный управляющий ООО направил средства на расчеты с кредиторами, но требования ОАО не были включены в реестр из-за споров об их обоснованности. На счете ООО зарезервированы средства на случай признания требований ОАО. В ходе конкурсного производства ОАО продана дебиторская задолженность ООО, конкурсное производство завершено.

ФНС России оспорила действия конкурсного управляющего, считая, что задолженность продана по заниженной цене, так как на счете ООО были средства для погашения требований.

Арбитражный суд отклонил заявление ФНС, указав, что продажа задолженности проведена по решению комитета кредиторов, а доказательств осведомленности управляющего о наличии средств нет. Апелляция поддержала это решение.

ООО обратилось в суд с иском о признании торгов и договора недействительными. Суд первой инстанции установил, что конкурсный управляющий ОАО знала о зарезервированных средствах ООО, но не указала это в сообщении о торгах, что привело к занижению цены. Суд посчитал, что возврат задолженности возможен в натуре, а ликвидация ОАО не препятствует реституции. Апелляция согласилась с этим.

Обращение взыскания на жилой дом, переданный в залог по договору займа, допускается независимо от его статуса как единственного жилья должника и членов его семьи, поскольку закон устанавливает исключение из правила об иммунитете единственного жилого помещения при ипотеке

Г.Л.И. и Г.М.И., действуя также в интересах несовершеннолетних Г.К.Л. и Г.В.Л., обратились в суд с иском к ООО «Фемида», С.А.М., ООО «Профессиональная группа», Верхнеуральскому районному отделению судебных приставов УФССП России по Челябинской области и МТУ Росимущества о признании недействительными договора займа в части, договора залога, публичных торгов, договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка и о применении последствий недействительности сделки.

Решением Верхнеуральского районного суда Челябинской области от 09.04.2019 в удовлетворении требований отказано. Апелляционное определение Челябинского областного суда от 09.07.2019 и определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 06.02.2020 оставили выводы без изменения.

Верховный Суд установил, что при рассмотрении иска о признании недействительными сделки займа, договора залога и последующих торгов основания для признания их недействительными отсутствовали.

Из материалов дела следовало, что договор займа между ООО «Фемида» и Г.Л.И. был заключён с нотариальным удостоверением и обеспечен залогом жилого дома и земельного участка. Согласие супруги Г.М.И. на совершение сделки и на передачу имущества в залог также удостоверено нотариально.

Судами правильно применены положения ст. 166–168, 329, 807, 808 ГК РФ, а также ст. 78 Федерального закона «Об исполнительном производстве» и ст. 50, 77–79 Закона об ипотеке. Согласно этим нормам, обращение взыскания на заложенное жильё допустимо даже в случае, если оно является единственным пригодным для проживания помещением должника и его семьи. Исключение из иммунитета, установленного ст. 446 ГПК РФ, прямо закреплено в законе и распространяется на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Ускоренное заключение договора до истечения срока обжалования может стать причиной для признания торгов недействительными

Организатор торгов получил поручение реализовать арестованный земельный участок в рамках исполнительного производства. Проведены первые торги, заключен договор купли-продажи, оплачена стоимость участка, но регистрация перехода права собственности не состоялась. Через месяц проведены вторые торги, победителем которых стало другое лицо.

Первый победитель обратился в суд, требуя признать вторые торги недействительными.

Московский УФ АС России признал действия организатора незаконными из-за продления срока подачи заявок. Антимонопольный орган выдал предписание об устранении нарушений, включая отмену протокола первых торгов. Организатор аннулировал протокол и вернул деньги первому покупателю, после чего провел новые торги, где победил второй покупатель.

Арбитражный суд отказал первому победителю в удовлетворении иска, но суд первой инстанции удовлетворил его требования, указав, что второй покупатель не оплатил участок в срок, а договор с истцом был исполнен и не оспорен.

Апелляция и кассация поддержали это решение.

Если иск касается защиты прав на участие в торгах, то правила исключительной подсудности на него не распространяются

Должник обратилась в суд с иском о признании торгов и договора купли-продажи недействительными и применении последствий недействительности сделки. Суд первой инстанции вернул исковое заявление, мотивировав свое решение тем, что иск подан с нарушением правил исключительной подсудности, поскольку объект недвижимости находится вне территории, которая относится к юрисдикции районного суда. Судья посчитал, что данный иск связан с правами на недвижимое имущество, поэтому должны применяться правила исключительной подсудности.

Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали позицию суда первой инстанции.

Однако Верховный Суд отметил, что суды неправильно применили норму закона о подсудности. В данном случае, иск должника касался защиты ее прав на участие в торгах, а не приобретения прав на недвижимое имущество. Следовательно, правила исключительной подсудности здесь неприменимы. Поэтому определения нижестоящих судов были отменены, а дело направлено в суд первой инстанции для разрешения вопроса о принятии искового заявления к производству.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 31.05.2022 № 41-КГ22-12-К4

История рассмотрения дела:

Наличие у должника иного жилья в другом регионе не может служить основанием для отказа в признании торгов недействительными в отношении единственного жилья в регионе проживания

В рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем был наложен арест на квартиру должника, после чего она была передана на торги и реализована. Должник оспорил проведение торгов, указывая, что квартира являлась его единственным пригодным для проживания жильем.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, сославшись на отсутствие доказательств существенных нарушений порядка проведения торгов, которые могли бы повлиять на их результат. Апелляционный суд, напротив, признал, что имели место нарушения прав истца, включая неправомерное обращение взыскания на единственное жилье.

Однако кассационный суд отменил апелляционное определение, поддержав решение суда первой инстанции, указав, что должник не обеспечил получение почтовой корреспонденции, связанной с торгами.

Верховный Суд не согласился с выводами кассационного суда, указав, что перечень оснований для признания торгов недействительными, предусмотренный ст. 449 ГК РФ РФ, не является исчерпывающим. Действия судебного пристава-исполнителя, совершенные с нарушениями законодательства, также могут служить основанием для признания торгов недействительными.

Судебная коллегия отметила, что пристав не направил должнику ряд ключевых постановлений, включая постановление о передаче имущества на торги, что лишило должника возможности реализовать свои права, предусмотренные Законом об исполнительном производстве.

Отстранение должника от участия в торгах — не основание для признания торгов недействительными, если продажа имущества осуществлялась не в рамках обращения взыскания на заложенное имущество

Должники оспаривали законность торгов по продаже недвижимого имущества ООО, обремененного залогом банка. Истцы требовали признание торгов недействительными, а также аннулирования последующих сделок купли-продажи имущества, заключенных между ООО и третьими лицами. Основанием для иска стало необоснованное, по мнению истцов, отстранение их от участия в торгах из-за отсутствия согласия залогодержателя.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении исковых требований, сославшись на нормы ГК РФ (ст. 346) и Федерального закона «Об ипотеке», согласно которым продажа заложенного имущества возможна только с согласия залогодержателя.

Суды также указали на пропуск срока исковой давности, исчисляемого с момента получения истцами уведомления об отказе в участии в торгах. Апелляционная инстанция дополнительно отметила, что у истцов отсутствует право требовать продажи им заложенного имущества, а удовлетворение их требований не приведет к восстановлению нарушенных прав.

Кассационный суд отменил решения нижестоящих судов, указав, что необоснованное отстранение должников от участия в торгах является основанием для признания торгов недействительными. Он также не согласился с выводами о применении исковой давности.

Верховный Суд с выводами кассационного суда не согласился. Судебная коллегия определила, что были неправильно применены положения о публичных торгах, регулируемых ст. 449 ГК РФ, а также не учтены особенности отчуждения заложенного имущества с согласия залогодержателя. Верховный Суд подчеркнул, что продажа имущества в данном случае осуществлялась по воле залогодателя, а не в рамках обращения взыскания на заложенное имущество. Кроме того, были нарушены процессуальные нормы в части привлечения третьих лиц и рассмотрения апелляционной жалобы одного из истцов.

Признание недействительными публичных торгов и исполненного обеими сторонами договора купли-продажи влечёт двустороннюю реституцию с одновременным разрешением вопросов о возврате имущества и уплаченной покупателем цены

Возврат приобретённого на торгах имущества прежнему собственнику должен сопровождаться разрешением вопроса о возврате покупателю уплаченной цены при исполнении договора обеими сторонами. Односторонняя реституция допустима лишь при наличии предусмотренных законом оснований, приведённых в судебном акте. При отсутствии таких оснований каждая сторона возвращает другой всё полученное по недействительной сделке, а вопрос об уплаченной цене разрешается одновременно с возвратом имущества.

Взыскатель обратился к организатору торгов, покупателю и действовавшему в его интересах агенту с иском о признании недействительными повторных публичных торгов по продаже заложенной квартиры, заключённого с покупателем договора купли-продажи и о применении последствий недействительности сделки. Требования мотивированы тем, что определением от 29.12.2021 начальная продажная цена была увеличена с 6 000 000 до 8 407 200 руб., однако имущество было выставлено на повторные торги после снижения прежней цены на 15 процентов и продано за 5 104 000 руб. Покупатель перечислил полную цену, принял квартиру, а право собственности было зарегистрировано в ЕГРН.

Решением Головинского районного суда г. Москвы от 04.10.2023 в редакции дополнительного решения от 31.01.2024 иск удовлетворён, торги и договор признаны недействительными, квартира возвращена прежнему собственнику с сохранением залога в пользу взыскателя. Апелляционным определением Московского городского суда от 18.06.2024 принято новое решение об отказе в иске, однако определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 17.12.2024 дело направлено на новое апелляционное рассмотрение. При новом рассмотрении апелляционным определением Московского городского суда от 18.02.2025, оставленным без изменения определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 21.08.2025, решение первой инстанции оставлено без изменения.

Верховный Суд установил, что суд первой инстанции, признав публичные торги и заключённый по их результатам договор купли-продажи недействительными, возвратил квартиру прежнему собственнику с сохранением залога в пользу взыскателя, но не разрешил вопрос о возврате покупателю уплаченных 5 104 000 руб. и не указал предусмотренные законом основания для односторонней реституции. Апелляционный и кассационный суды оставили решение без изменения. При исполнении договора обеими сторонами применённый способ реституции не соответствовал правилам о возврате каждой стороной всего полученного по сделке.

Покупатель перечислил полную цену имущества, после чего стороны подписали договор и акт приёма-передачи, а право собственности было зарегистрировано в ЕГРН. Полученные от реализации квартиры денежные средства были перечислены взыскателю, повторная продажа заложенного имущества не проводилась. Договор тем самым был исполнен обеими сторонами, поскольку покупатель уплатил цену, а квартира была ему передана. Поэтому суду надлежало определить последствия недействительности сделки не только в отношении квартиры, но и в отношении уплаченной цены. Суды не разрешили вопрос о возврате покупателю полученной по недействительной сделке суммы.

Для признания состоявшихся публичных торгов недействительными одного лишь факта неизвещения должника недостаточно без оценки влияния этого обстоятельства на цену реализации или на круг участников торгов

При разрешении требования о признании публичных торгов недействительными подлежат установлению существенность допущенных нарушений, их влияние на результат торгов, нарушение прав или охраняемых законом интересов должника либо кредиторов и возможность их восстановления. Неизвещение должника само по себе не даёт основания для удовлетворения иска, если не выяснено, как именно оно повлияло на цену реализации или круг участников. Материально-правовой результат при новом рассмотрении не предрешён.

Должник предъявил к территориальному органу Росимущества, специализированной организации, территориальному органу ФССП России, его подразделению, судебному приставу-исполнителю и Покупателю иск о признании незаконными действий по организации торгов и признании торгов недействительными. В обоснование требований он ссылался на ненаправление копий документов исполнительного производства и лишение возможности участвовать в исполнительных действиях. Названные ответчики возражали против удовлетворения иска и заявили о пропуске срока исковой давности по требованию о признании торгов недействительными.

Решением Советского районного суда г. Краснодара от 28 января 2025 г. иск был удовлетворён. Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 30 сентября 2025 г. и определением Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 14 января 2026 г. решение было оставлено без изменения. Нижестоящие суды исходили из нарушения прав Должника вследствие ненаправления ему документов исполнительного производства и не усмотрели оснований для применения исковой давности.

Нарушения, установленные Верховным Судом: признание торгов недействительными без выяснения того, как неизвещение должника повлияло на их результат

Верховный Суд установил, что нижестоящие суды признали публичные торги недействительными, сославшись на ненаправление Должнику документов исполнительного производства и лишение его возможности участвовать в исполнительных действиях. Однако они не выяснили, как именно неизвещение повлияло на цену реализации квартиры или круг участников торгов. Нижестоящие суды сочли ненаправление документов достаточным основанием, не оценив существенность нарушения и не установив, будут ли нарушенные права или охраняемые законом интересы восстановлены в результате удовлетворения иска.

Квартира была оценена специалистом в 978 400 руб., а отчёт об оценке в установленном порядке не оспаривался. Покупатель предложил 983 200 руб. и полностью уплатил покупную цену. При таких обстоятельствах следовало установить, как именно неизвещение Должника повлияло на цену продажи, круг участников либо определение лица, выигравшего торги. Нижестоящие суды не привели выводов о том, что кто-либо был необоснованно отстранён от участия, высшая предложенная цена не была принята или иное нарушение порядка торгов повлияло на их результат.

Денежные средства, полученные от продажи квартиры, были направлены на погашение задолженности перед Банком, а остаток возвращён Должнику. Суды не установили, будут ли права Должника или кредиторов восстановлены в результате удовлетворения иска. Вопрос о признании недействительным договора купли-продажи, заключённого с Покупателем, и применении двусторонней реституции в этом деле не разрешался. Банк как взыскатель к участию в деле не привлекался, хотя часть покупной цены была направлена на погашение задолженности перед ним. Без участия Банка суды не могли разрешить последствия удовлетворения иска для взыскателя.

Судам также надлежало оценить возражение о пропуске срока исковой давности. Публичные торги состоялись 21 июня 2021 г., а иск был предъявлен 6 октября 2022 г. Нижестоящие суды отказались применить исковую давность, поскольку связали основание иска только с ненадлежащим извещением Должника о ходе исполнительного производства. Между тем Должник также заявил самостоятельное требование о признании торгов недействительными, поэтому следовало проверить соблюдение годичного срока, установленного для такого способа защиты.

В силу пункта 1 и пункта 2 статьи 449 ГК РФ публичные торги могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если допущены нарушения правил, установленных законом; признание торгов недействительными влечёт недействительность договора с победителем и применение последствий, предусмотренных статьёй 167 ГК РФ. С учётом разъяснений, содержащихся в пунктах 70 и 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. № 50, суду надлежало привлечь должника и взыскателя, установить существенность нарушения, его влияние на результат торгов, наличие нарушенного права или интереса и возможность их восстановления. Поскольку эти вопросы разрешены не были, требования статьи 195 ГПК РФ о законности и обоснованности решения соблюдены не были.

Применимые нормы

Пункт 1 и пункт 2 статьи 449 ГК РФ — Основания и последствия признания торгов недействительными

Статья 167 ГК РФ — Общие положения о последствиях недействительности сделки

Статья 195 ГПК РФ — Законность и обоснованность решения суда

Пункты 70 и 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 — Реализация имущества должника на публичных торгах

Правовая позиция для вставки в документ

При рассмотрении требования о признании публичных торгов недействительными одного неизвещения должника о ходе исполнительного производства недостаточно. Суду надлежит установить, являются ли допущенные нарушения существенными, повлияли ли они на результат торгов, нарушены ли права или охраняемые законом интересы должника либо его кредиторов и будут ли они восстановлены в результате удовлетворения заявления. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 14.07.2026 № 18-КГ26-68-К4 указала на необходимость такой оценки, не разрешая по существу вопрос о действительности торгов, поскольку дело направлено на новое рассмотрение.