Обобщение судебной практики Верховного Суда о выселении из жилого помещения по договору найма за период с 2002 по 2024 год

Предоставление депутатам субъектов Российской Федерации жилого помещения не образует оснований для признания его служебным, поскольку федеральное жилищное законодательство не относит депутатов к числу работников, имеющих право на служебную жилую площадь

Управление делами Аппарата Государственного Совета Республики Татарстан предъявило иск к А.А.Г., А.И.К. и А.Р.А. о выселении из квартиры без предоставления другого жилого помещения. Истец ссылался на то, что А.А.Г., избранный народным депутатом Республики Татарстан в 1995 году и работавший в Государственном Совете на постоянной основе, получил жилое помещение по договору найма для временного проживания. После окончания полномочий квартира добровольно освобождена не была.

Решением Ново-Савиновского районного суда города Казани от 10.10.2000 иск был удовлетворён. Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 27.10.2000 решение оставлено без изменения. Постановлением Президиума Верховного Суда Республики Татарстан от 17.10.2001 судебные акты оставлены в силе.

Верховный Суд установил, что судебные инстанции неправомерно признали квартиру служебным жилым помещением. В основу выводов был положен региональный нормативный акт, однако предоставление статуса служебного жилья возможно только в соответствии с федеральным законодательством.

В силу ст. 100 Жилищного кодекса РСФСР служебные жилые помещения предназначены для граждан, которые обязаны проживать по месту работы в связи с характером трудовых отношений. Перечень категорий работников, имеющих право на получение служебных квартир, определяется федеральными законами. Согласно ст. 102 Жилищного кодекса РСФСР депутаты представительных органов субъектов Российской Федерации в этот перечень не включены.

Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 28.08.1995, в котором депутаты Государственного Совета были отнесены к числу категорий работников, имеющих право на служебное жильё, выходило за пределы компетенции субъекта. Заключение Министерства юстиции Российской Федерации подтверждало противоречие данного акта Конституции РФ, Жилищному кодексу РСФСР и Закону «Об основах федеральной жилищной политики».

Надзорная инстанция ссылалась на договор между Российской Федерацией и Республикой Татарстан о разграничении полномочий. Между тем в силу ст. 72 и ч. 5 ст. 76 Конституции РФ жилищное законодательство относится к предметам совместного ведения, а при противоречии действует федеральный закон. Следовательно, приоритет федеральных норм исключает возможность применения регионального постановления.

Ссылка на ст. 28 Закона Республики Татарстан «О статусе народного депутата Республики Татарстан» также не могла служить основанием для признания квартиры служебной. На момент предоставления жилья в 1995 году закон не содержал положений о предоставлении служебных жилых помещений депутатам. Соответствующая поправка была внесена только в 1996 году, то есть после заключения договора. Распространение её действия на ранее возникшие отношения являлось недопустимым.

Суды не дали оценки заключению графической экспертизы, подтверждающему, что подпись на договоре найма принадлежала не А.А.Г., а другому лицу. В нарушение ст. 197 ГПК РСФСР мотивы отклонения данного доказательства в судебных постановлениях отсутствовали. Непринятие во внимание этого обстоятельства свидетельствовало о неполном исследовании материалов дела.

Применение региональных актов, противоречащих федеральному законодательству, и игнорирование значимых доказательств привело к незаконному удовлетворению иска о выселении. Поскольку выводы судов первой, апелляционной и надзорной инстанций основывались на неверной квалификации спорного жилого помещения, их решения подлежали отмене.

Все обстоятельства дела требовали нового рассмотрения, поскольку не были проверены доводы о законности заключения договора, наличии у ответчиков оснований для пользования квартирой и достоверности представленных доказательств.

Решение Ново-Савиновского районного суда города Казани от 10.10.2000, определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 27.10.2000 и постановление Президиума Верховного Суда Республики Татарстан от 17.10.2001 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение Верховного Суда Российской Федерации 08.01.2002 № 11-В01-25

История рассмотрения дела:

• Ново-Савиновский районный суд города Казани Республики Татарстан, карточка дела отсутствует на сайте суда
• Верховный Суд Республики Татарстан, карточка дела отсутствует на сайте суда
• Верховный Суд Республики Татарстан, карточка дела отсутствует на сайте суда

Депутаты представительных органов субъекта Российской Федерации не относятся к числу работников, имеющих право на служебные жилые помещения; статус служебного жилья определяется актом компетентного органа, а оспаривание ордера допускается только в пределах трехлетнего срока

Управление делами Аппарата Государственного Совета Республики Татарстан обратилось с иском к А.А.Г., А.И.К. и А.Р.А. о признании ордера недействительным и выселении без предоставления другого жилого помещения. В обоснование иска было указано, что квартира предоставлена А.А.Г. на период исполнения депутатских полномочий в Государственном Совете, после прекращения которых помещение должно было быть освобождено.

Решением Ново-Савиновского районного суда города Казани от 11.03.2002 в иске отказано. Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 11.04.2002 решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение. Президиум Верховного Суда Республики Татарстан 04.09.2002 оставил постановление кассации без изменения. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации 12.11.2002 отменила судебные акты кассации и надзора, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Верховный Суд установил, что кассационная и надзорная инстанции субъекта Федерации отменила решение суда первой инстанции без надлежащих оснований. В определении не приведено ни одного конкретного нарушения материального права, а процессуальные доводы не были связаны с возможностью неправильного разрешения спора.

Существенным для дела являлся вопрос о правовом статусе спорного жилого помещения. Первая инстанция исходила из того, что суд не вправе самостоятельно признавать жильё служебным, поскольку такой статус возникает на основании акта компетентного органа. Фактическое предоставление квартиры на период депутатских полномочий не образует служебного характера помещения. Такой подход соответствует ст. 100 Жилищного кодекса РСФСР, предусматривающей предоставление служебных жилых помещений для нужд трудовых отношений.

Перечень категорий работников, имеющих право на служебное жильё, определяется федеральным законодательством. Ст. 102 Жилищного кодекса РСФСР закрепляла, что установление таких категорий находится в компетенции федерального законодателя. Депутаты представительных органов субъектов Российской Федерации в указанный перечень не входили. Следовательно, сам по себе статус депутата не создаёт оснований для признания квартиры служебной.

Кассационная инстанция ошибочно указала, что суд первой инстанции «признал помещение служебным». Однако в решении содержалась лишь ссылка на то, что выселение возможно только с предоставлением иного жилья, что не равнозначно признанию квартиры служебной. Суд правильно разграничил полномочия органа власти и пределы своей проверки.

Кроме того, требование о признании ордера недействительным подлежало предъявлению в пределах трёх лет со дня его выдачи в силу ч. 2 ст. 48 ЖК РСФСР. Иск был подан по истечении этого срока, что является самостоятельным основанием для отказа. Суды апелляционной и надзорной инстанций этот довод не оценили.

При рассмотрении спора не было представлено доказательств подложности договора найма, на который ссылался истец. Отсутствие таких доказательств и пропуск срока для оспаривания ордера подтверждали правильность решения первой инстанции об отказе в иске.

Таким образом, судебные акты кассационной и надзорной инстанций противоречили федеральному жилищному законодательству и были отменены. Законность отказа в иске о признании ордера недействительным и выселении подтверждена.

Определение Верховного Суда Российской Федерации 12.11.2002 № 11-В02-52

История рассмотрения дела:

• Ново-Савиновский районный суд города Казани Республики Татарстан, карточка дела отсутствует на сайте суда
• Верховный Суд Республики Татарстан, карточка дела отсутствует на сайте суда
• Верховный Суд Республики Татарстан, карточка дела отсутствует на сайте суда

Выселение из жилого помещения допускается только при предоставлении реально существующего жилья и с обязательным учетом трудовых отношений ответчика с организацией-наймодателем

Военная академия предъявила иск к Н.Т.М. о выселении из квартиры с предоставлением другого жилого помещения. В обоснование истец указал, что квартира предоставлялась её бывшему супругу Н.В.Б. на время обучения в академии, после окончания учёбы он её покинул, а Н.Т.М. продолжала занимать жильё.

Чертановский межмуниципальный суд Москвы 25.04.2000 удовлетворил иск, обязав Н.Т.М. с дочерью освободить квартиру и переселиться в другое помещение. Определением судебной коллегии по гражданским делам Мосгорсуда от 22.06.2000 решение оставлено без изменения. Президиум Мосгорсуда 13.03.2003 подтвердил законность вынесенных судебных актов.

Верховный Суд установил, что при рассмотрении дела суды не учли обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора. Основанием для предоставления квартиры было обучение Н.В.Б. в академии. После его выбытия жильё подлежало освобождению, однако суды проигнорировали тот факт, что Н.Т.М. состояла в трудовых отношениях с академией, что подтверждено представленными документами.

Наличие трудового договора между Н.Т.М. и академией могло являться основанием для сохранения права пользования жилым помещением или предоставления иного жилья, расположенного по месту работы. Игнорирование этого обстоятельства привело к неполному исследованию фактов и нарушению норм жилищного законодательства.

Кроме того, суды сослались на то, что при выселении Н.Т.М. с дочерью будет предоставлено другое жильё, однако доказательства существования такого помещения в материалах дела отсутствовали. Впоследствии выяснилось, что по адресу, указанному в судебных актах, не существует улицы, что подтверждено ответом судебного пристава. Таким образом, решение о переселении фактически лишало Н.Т.М. и её дочь жилья.

Право сотрудников органов внутренних дел, уволенных со службы по выслуге лет, дающей право на пенсию, на безвозмездное закрепление жилого помещения сохраняется независимо от отсутствия порядка его реализации и исключает их выселение без предоставления жилья

Управление внутренних дел по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре обратилось с иском к М.Е.Ю. о расторжении договора найма жилого помещения и выселении. Истец указал, что спорная квартира предоставлена УВД на основании договора аренды с администрацией города, а затем передана М.Е.Ю. по договору найма сроком до 01.01.2009. После увольнения ответчика по выслуге лет и окончания срока договора он продолжал занимать квартиру и отказывался её освобождать.

Решением Ханты-Мансийского районного суда от 16.03.2010 иск удовлетворён. Определением судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 04.05.2010 решение оставлено без изменения. Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2010 в передаче надзорной жалобы отказано. Заместитель Председателя Верховного Суда Российской Федерации 24.01.2011 передал жалобу на рассмотрение Судебной коллегии.

Верховный Суд установил, что выводы судов первой и кассационной инстанций основаны на неправильном применении материального права. Выселение М.Е.Ю. без предоставления другого жилья признано законным, хотя действующее федеральное законодательство закрепляет иные гарантии для сотрудников органов внутренних дел, уволенных с выслугой, дающей право на пенсию.

Согласно ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище, а государство обязано создавать условия для его реализации. В силу ст. 64 Положения о службе в органах внутренних дел Российской Федерации, утверждённого постановлением Верховного Совета РФ от 23.12.1992 № 4202-1, сотрудникам, уволенным по выслуге лет, предоставляется гарантия безвозмездного закрепления занимаемых жилых помещений. Эта норма действует напрямую и не ставит реализацию гарантии в зависимость от издания дополнительных нормативных актов.

Суды указали, что порядок закрепления жилых помещений должен определяться Правительством Российской Федерации, и в связи с его отсутствием право М.Е.Ю. не может быть реализовано. Однако отсутствие подзаконного акта не отменяет федеральной гарантии, закреплённой в ст. 64 Положения. Право на закрепление жилого помещения возникает непосредственно из федерального закона и не зависит от последующих актов исполнительной власти.

При истечении срока коммерческого найма жилого помещения для выселения подлежат проверке уведомление об отказе от продления договора и заявление нанимателя о новом сроке, поскольку от них зависит прекращение права пользования

Выселение нанимателя после истечения срока коммерческого найма возможно только после проверки соблюдения наймодателем порядка продления договора. Если до окончания срока наймодатель не предложил новый договор и не предупредил об отказе от продления в связи с решением не сдавать помещение внаём, а наниматель не отказался от продолжения найма, договор считается продлённым. Без установления этих обстоятельств вывод о прекращении права пользования жилым помещением не получает правового основания.

Департамент городского имущества г. Москвы обратился в суд к З.С.Р., З.Б.Г., З.Р.З., действующему также в интересах несовершеннолетних детей, с иском о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Требования были мотивированы тем, что ответчики без законных оснований занимали освободившуюся комнату в коммунальной квартире жилищного фонда г. Москвы.

Решением Останкинского районного суда г. Москвы от 27.11.2015 иск был удовлетворён. Апелляционным определением Московского городского суда от 04.02.2016 решение было оставлено без изменения. В кассационной жалобе З.Р.З. поставил вопрос об отмене судебных постановлений как незаконных.

Верховный Суд установил, что выселение было произведено по одному факту истечения срока коммерческого найма без проверки условий, от которых зависело прекращение права пользования комнатой. Нижестоящие суды исходили из отсутствия согласия наймодателя на новый срок и сочли договор прекращённым. Между тем для разрешения иска подлежало установить, выполнил ли наймодатель обязанность заранее предложить новый договор либо предупредить нанимателя об отказе от продления по установленному законом основанию. Без такой проверки нельзя было определить, сохранялось ли у ответчиков право пользования помещением.

В деле имелись сведения о предоставлении З.Р.З. комнаты по договору коммерческого найма сроком на пять лет. До окончания этого срока наниматель обращался в уполномоченный орган с заявлением о заключении договора на новый срок, однако решение по этому заявлению принято не было. Поэтому вывод о прекращении договора нельзя было основывать только на календарном истечении срока найма и отсутствии нового подписанного договора. Требовалась проверка действий наймодателя, поскольку именно они определяли правовые последствия истечения срока.

Предоставление жилого помещения в общежитии, находящемся в собственности коммерческой организации, образует отношения гражданско-правового найма и исключает применение норм о специализированном жилищном фонде

ОАО «Ростелеком» в лице Амурского филиала обратилось с иском к П.Е.В. и П.С.С. о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении. Истец ссылался на то, что здание общежития связи после приватизации и последующей реорганизации предприятий связи перешло в собственность ОАО «Ростелеком». На основании ордера 1999 года П.Е.В. была вселена в жилое помещение в связи с работой в телефонной станции. В 2013 и 2014 годах с ней заключались договоры коммерческого найма сроком до 30 декабря 2014 года. В августе 2014 года трудовой договор с П.Е.В. был расторгнут, что являлось условием прекращения договора найма, однако освободить помещение она и её сын отказались.

Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 03.06.2015 в иске отказано. Суд исходил из того, что П.Е.В. вселена в помещение до введения ЖК РФ, поэтому на неё распространяются гарантии ст. 13 Федерального закона № 189-ФЗ и ст. 108 ЖК РСФСР. Апелляция 18.09.2015 согласилась с выводами первой инстанции.

Верховный Суд установил, что суды первой и апелляционной инстанций неверно применили нормы жилищного законодательства. Основанием для отказа в иске они признали наличие у ответчиков гарантий по ЖК РСФСР, хотя фактически спорное жильё на момент вселения находилось в собственности акционерного общества.

Из материалов дела следовало, что к 1999 году здание общежития было включено в уставный капитал акционерного общества, а впоследствии перешло в собственность ОАО «Ростелеком». Таким образом, отношения сторон возникли не в рамках специализированного жилищного фонда, а как договорные отношения найма жилого помещения, регулируемые гл. 35 ГК РФ.

Применение норм ЖК РСФСР о невозможности выселения без предоставления другого жилья было необоснованным. Эти нормы распространялись только на граждан, проживавших в общежитиях государственного или муниципального фонда. П.Е.В. и её сын были вселены в жилое помещение, находившееся в частной собственности юридического лица, и заключили договоры коммерческого найма, которые прекратили своё действие по сроку и по факту прекращения трудовых отношений.

Выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения по договору коммерческого найма при признании дома аварийным осуществляется без предоставления иного жилья, поскольку законодательство не предусматривает право на замену помещения в таких случаях

Государственное автономное профессиональное образовательное учреждение Тюменской области «Ишимский многопрофильный техникум» обратилось в суд с иском к П.Н.В., П.С.С., П.А.С. и Б.В.М. о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения и выселении. Истец указывал, что общежитие, в котором проживает семья ответчиков, является собственностью Тюменской области и находится у учреждения в оперативном управлении. Дом признан аварийным и подлежащим реконструкции, наниматель была уведомлена о переселении, но от него отказалась.

Решением Ишимского городского суда Тюменской области от 25.10.2016 иск удовлетворён, договор коммерческого найма расторгнут, ответчики выселены без предоставления иного жилья. Апелляционный суд 19.12.2016 отменил решение, указав, что в силу ст. 88 ЖК РФ при реконструкции дома выселение возможно только с предоставлением другого жилья.

Верховный Суд установил, что вывод апелляционного суда основан на неверном применении норм жилищного законодательства. Суд апелляционной инстанции применил правила, касающиеся социального найма, тогда как спорные отношения возникли из договора коммерческого найма.

Согласно ч. 1 ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период работы, службы или обучения. Ч. 2 ст. 39 Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» закрепляет, что общежития предоставляются обучающимся, а их использование для иных целей при наличии нуждающихся студентов недопустимо. Следовательно, проживание семьи ответчиков в общежитии не носило защищённого характера и было связано лишь с наличием свободных помещений.

В силу ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок не более пяти лет. Абз. 1 п. 3 ст. 687 ГК РФ предусматривает возможность его расторжения в судебном порядке, если помещение перестаёт быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии. Установлено, что дом признан аварийным распоряжением правительства Тюменской области от 09.02.2015 № 106-рп, что давало основание для расторжения договора.

Отсутствие условия о плате в договоре исключает его квалификацию как договора найма и влечет признание сделки договором безвозмездного пользования с правом собственника требовать выселения ответчиков

Г.А.В. обратилась в суд с иском к С.И.Г., С.С.Р., С.Р.О., С.Т.С., П.А.Г. и её несовершеннолетней дочери о признании договора найма незаключенным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании неосновательного обогащения, выселении, снятии с регистрационного учета и истребовании домовой книги. Истец указала, что на основании договора дарения ей принадлежат 12/100 доли в праве общей собственности на жилой дом. Ответчики не являлись членами её семьи, самовольно занимали помещение и препятствовали пользованию имуществом.

Хостинский районный суд города Сочи 09.08.2019 частично удовлетворил иск: договор найма признан незаключенным, домовая книга признана недействительной, ответчики выселены и сняты с регистрационного учета. В остальной части иска отказано. Апелляционная коллегия Краснодарского краевого суда 14.11.2019 решение отменила и вынесла новое — об отказе в иске, сославшись на преюдицию по другому делу. Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 14.07.2020 апелляционное постановление оставлено без изменения.

Верховный Суд установил, что при разрешении спора судами апелляционной и кассационной инстанций допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права. Основанием отказа в иске стала ссылка на преюдицию и вывод о возмездном характере договора найма от 10.12.2011. Однако содержание договора прямо указывало на безвозмездное предоставление жилого помещения.

В силу ст. 671 ГК РФ договор найма предполагает внесение платы за жилое помещение. Поскольку условие о плате отсутствовало, договор не мог квалифицироваться как найм. Содержание пункта 2.1 соглашения свидетельствовало, что помещение передано бесплатно, что означает его безвозмездный характер. В такой ситуации применяются нормы о договоре безвозмездного пользования (ссуды), закрепленные в ст. 689–699 ГК РФ.

Суды апелляционной и кассационной инстанций необоснованно сослались на преюдициальное значение апелляционного определения от 10.05.2018. В том деле законность договора от 10.12.2011 предметом рассмотрения не являлась, поэтому использование указанного судебного акта в качестве основания для отказа в иске нарушило ч. 2 ст. 61 ГПК РФ.

Отсутствие соглашения сторон о продлении договора коммерческого найма жилого помещения при наличии своевременного уведомления наймодателя об отказе от его пролонгации влечет прекращение договора и утрату нанимателем права пользования квартирой

Федеральное государственное автономное учреждение «Оздоровительный комплекс «Дагомыс» Управления делами Президента Российской Федерации обратилось с иском к К.А.А., действующей в интересах несовершеннолетних К.Я.Д. и К.С.Е., а также к К.Д.В. и К.Е.Н., о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилья. Встречным иском К.А.А. просила признать право пользования квартирой на условиях социального найма и оформить её в собственность по приватизации.

Решением Кашинского межрайонного суда Тверской области от 12.02.2020 иск удовлетворён, встречный иск отклонён. Апелляционная коллегия Тверского областного суда 04.08.2020 решение изменила, отказав в иске о выселении, посчитав договор продлённым. Второй кассационный суд общей юрисдикции 08.12.2020 оставил это решение без изменения.

Верховный Суд установил, что выводы апелляционной и кассационной инстанций не соответствуют закону и фактическим обстоятельствам дела. Судебные коллегии признали договор найма продлённым, однако надлежащая правовая оценка уведомлений наймодателя и условий договора дана не была.

По договору от 07.04.2014 жилое помещение предоставлялось К.А.А. сроком на пять лет на условиях коммерческого найма. Наймодатель 29.05.2018 направил письменное уведомление об отказе от продления договора, указав, что помещение не будет сдаваться в течение года. Второе уведомление от 17.08.2018 содержало предложение о досрочном расторжении договора и заключении нового договора служебного найма. Апелляция расценила его как отмену первого уведомления.

Такое толкование противоречило нормам права. Пункт 2 ст. 684 ГК РФ предусматривает обязанность наймодателя направить уведомление не позднее чем за три месяца до окончания договора. Первое уведомление соответствовало требованиям закона и являлось однозначным отказом от продления. Второе уведомление не отменяло первого и не порождало последствий его недействительности. Отказ К.А.А. от условий второго уведомления означал лишь отсутствие соглашения о досрочном расторжении, но не сохранение договора.

Выселение после краткосрочного найма жилого помещения зависит от проверки срока соглашения и применимости правил о продлении договора, если не проверены уведомление наймодателя и отказ нанимателя от продления

Выселение после истечения срока найма жилого помещения зависит от того, прекратилось ли право пользования по правилам гражданского законодательства. Если условия соглашения и последующее поведение сторон позволяют поставить вопрос о применении правила о продлении договора, суд обязан проверить уведомление наймодателя об отказе от продления и отказ нанимателя от продолжения найма. Без этого вывод о незаконном проживании и отказ во встречном требовании не имеют достаточного правового основания

Департамент городского имущества города Москвы обратился к Т.А.И. и Т.И.В. с иском о выселении без предоставления другого жилого помещения. Т.А.И. и Т.И.В. предъявили встречный иск о признании права пользования жилым помещением и возложении обязанности заключить договор социального найма, ссылаясь на распоряжение о предоставлении жилой площади по договору краткосрочного найма и последующее обращение о выкупе занимаемой комнаты.

Решением Басманного районного суда г. Москвы от 16.02.2021 иск Департамента был удовлетворён, во встречном иске отказано. Апелляционным определением Московского городского суда от 08.12.2021 и определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 26.04.2022 решение было оставлено без изменения. В кассационной жалобе Т.А.И. и Т.И.В. поставили вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений.

Верховный Суд установил, что выселение было произведено без проверки условий, от которых зависело прекращение права пользования комнатой. Нижестоящие суды исходили из того, что срок краткосрочного найма истёк, новый договор с собственником не заключался, а проживание стало незаконным. Между тем для разрешения первоначального и встречного исков подлежало определить, какие правила применимы к соглашению сторон, могло ли оно считаться продлённым и выполнил ли наймодатель действия, необходимые для отказа от продления.

В деле было установлено, что распоряжением префекта уполномоченному органу предписано заключить с Т.А.И. договор найма жилого помещения сроком на один год. Позднее был подписан договор, названный договором краткосрочного найма, однако в нём срок пользования был указан за уже прошедший период. После этого ответчики продолжали проживать в комнате, а Т.А.И. обращалась с заявлениями, связанными с оформлением прав на занимаемое помещение. Эти обстоятельства исключали вывод о незаконном проживании только по формальному отсутствию нового договора.

Граждане, вселенные в жилые помещения общежитий до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и относящиеся к категориям, не подлежащим выселению без предоставления другого жилья по Жилищному кодексу РСФСР, сохраняют право пользования помещением независимо от смены собственника

Индивидуальный предприниматель П.М.А. обратилась с иском к Р.Л.И. и Г.И.О. о признании их утратившими право пользования комнатой в общежитии и выселении без предоставления другого жилья. Встречным иском Р.Л.И. и Г.И.О. просили сохранить за ними право проживания, ссылаясь на законное вселение по ордеру, длительное проживание и постановку на учёт как нуждающихся в жилье.

Советский районный суд г. Новосибирска 24.11.2022 удовлетворил иск, отказав во встречных требованиях. Апелляция и кассация оставили решение без изменения.

Верховный Суд установил, что при разрешении спора суды всех инстанций не учли положения переходных норм жилищного законодательства, регулирующих права граждан, вселённых в общежития до введения в действие ЖК РФ.

Р.Л.И. и Г.И.О. были вселены в спорное помещение в установленном законом порядке по ордеру ещё в период действия ЖК РСФСР. Законность вселения не оспаривалась и не признавалась недействительной. С момента вселения они пользовались жилым помещением как наниматели, своевременно оплачивали коммунальные платежи, имели регистрацию по месту жительства.

В силу ст. 108 ЖК РСФСР одинокие лица с несовершеннолетними детьми не могли быть выселены без предоставления иного жилого помещения. Данная гарантия сохраняется и после введения в действие ЖК РФ, что прямо закреплено в ст. 13 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ. Согласно п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14, граждане, проживавшие в общежитиях до введения в действие ЖК РФ, не могут быть выселены без предоставления другого жилья, если такое ограничение существовало в момент их вселения.

Расторжение договора социального найма за длительную неоплату жилья и коммунальных услуг невозможно без выяснения уважительных причин образования долга и без решения вопроса о предоставлении другого жилого помещения

Администрация Ленинского района г. Ставрополя обратилась в суд к А.Т.Н., Е.О.В., Е.А.А., Е.А.А., Е.В.А., Е.П.А. и Е.А.В. о расторжении договора социального найма и снятии с регистрационного учета. В обоснование требований администрация ссылалась на неоплату жилого помещения и коммунальных услуг, длительное непроживание ответчиков в квартире, отсутствие текущего ремонта, жалобы соседей и состояние жилого помещения, которое истец считал непригодным для проживания.

Заочным решением Ленинского районного суда г. Ставрополя от 08.06.2020 иск был удовлетворён. Апелляционная инстанция перешла к рассмотрению дела по правилам первой инстанции, привлекла законного представителя несовершеннолетнего Е.Д.А. и отдел по охране прав детства, после чего апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 06.02.2025 расторгла договор социального найма и указала на снятие ответчиков с регистрационного учета. Определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 21.07.2025 апелляционное определение было оставлено без изменения; Е.А.А. и Е.А.А., действующая также в интересах несовершеннолетнего Е.Д.А., оспорили такой результат.

Верховный Суд установил, что апелляционная инстанция расторгла договор социального найма из-за задолженности без проверки обстоятельств, от которых зависела допустимость такой меры. Нарушение выразилось в том, что суд ограничился размером долга, длительным непроживанием и отсутствием регулярной оплаты. Суд не установил причины невнесения платежей, материальное положение нанимателя и членов семьи, а также не проверил значение проживания в семье несовершеннолетнего ребёнка. Поэтому вывод о прекращении права пользования муниципальной квартирой был сделан формально.

Из материалов дела следовало, что квартира была предоставлена А.Т.Н. по договору социального найма, а вместе с ней в жилом помещении были зарегистрированы члены семьи, включая несовершеннолетнего Е.Д.А. Администрация уже обращалась в суд с требованием о взыскании долга за жилое помещение и коммунальные услуги, однако исполнительное производство было окончено из-за невозможности взыскания.

После заочного решения наниматель внесла несколько разовых платежей на небольшую сумму. Эти данные не позволяли разрешить спор без проверки, почему плата не вносилась более шести месяцев подряд и были ли у ответчиков уважительные причины.