Обобщение судебной практики Верховного Суда по вопросам возмещения за изымаемое аварийное и подлежащее сносу жилое помещение за 2015 — 2026 года

Принудительное переселение собственников из аварийного жилого дома без их согласия не допускается, так как изъятие помещений возможно только путём выкупа с выплатой выкупной цены либо предоставлением иного жилья при наличии соглашения сторон

Администрация муниципального образования г. Краснодар обратилась в суд с иском к Х.Г.Н., Х.М.Г. и Х.Г.Г. о прекращении их права собственности на квартиру в аварийном доме, о выселении и предоставлении другой квартиры, находящейся в муниципальной собственности. В обоснование иска указывалось, что дом признан аварийным и подлежит сносу, ответчикам предложено переселение, от которого они отказались. Ответчики иск не признали.

Решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 21.09.2011 иск удовлетворён. Суд исходил из того, что предоставляемая квартира благоустроена и равнозначна по площади прежней. Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03.11.2011 решение оставлено без изменения. Х.Г.Н. обжаловала судебные акты в Верховный Суд Российской Федерации.

Верховный Суд установил, что нижестоящие суды применили к спору нормы, регулирующие выселение нанимателей по договорам социального найма, хотя ответчики являлись собственниками квартиры. К спору должны были применяться положения ст. 32 ЖК РФ, регулирующей порядок изъятия жилых помещений у собственников.

Суд первой инстанции сделал вывод о допустимости прекращения права собственности только исходя из характеристик предоставляемой квартиры. Между тем благоустроенность и равнозначность по площади не заменяют обязательную процедуру выкупа либо соглашение сторон. Игнорирование этого правила привело к ошибочному выводу о правомерности иска.

Апелляционный суд поддержал решение, не устранив допущенные нарушения. Он не проверил, предлагалась ли собственникам выкупная цена, и не исследовал возражения о несогласии на переселение. Отсутствие оценки этих обстоятельств исключило возможность признания судебных актов законными.

Согласно ч. 1, 8 и 9 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято только путём выкупа, а предоставление иного жилья допустимо исключительно по соглашению сторон. В разъяснениях, содержащихся в п. 20 и п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14, отражено, что переселение в другое жильё без согласия собственника не допускается.

Из материалов дела также следовало, что администрация не предъявляла собственникам требования о сносе дома в разумный срок, не изымала земельный участок и каждое жилое помещение в установленной законом процедуре. Эти обстоятельства имели существенное значение для правильного разрешения спора и должны были быть исследованы судами.

Неопределённость формы компенсации исключала законность прекращения права собственности. При отсутствии согласия ответчиков и при непредложенной выкупной цене изъятие жилого помещения было недопустимым. Таким образом, выводы судов основаны на неправильном применении норм материального права.

Решение Ленинского районного суда г. Краснодара от 21.09.2011 и определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03.11.2011 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение Верховного Суда Российской Федерации 16.10.2012 № 18-КГ12-34

История рассмотрения дела:

• Ленинский районный суд города Краснодара, дело № 2-4306/2011
• Краснодарский краевой суд, дело № 33-24320/2011
• Краснодарский краевой суд, карточка дела отсутствует на сайте суда

Принудительное переселение собственника из аварийного жилого помещения без его согласия не допускается, поскольку изъятие возможно только путём выкупа с выплатой действительной стоимости либо предоставлением иного жилья по соглашению сторон

Администрация муниципального образования г. Краснодар предъявила иск к Я.М.П. о прекращении права собственности на квартиру, расположенную в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, о выселении и предоставлении другой квартиры большей площади. В обоснование требований ссылалась на заключение межведомственной комиссии и постановления главы муниципального образования. Ответчица возражала, указывая на отсутствие согласия на обмен и проведение оценки квартиры без её участия.

Суд первой инстанции удовлетворил иск. Апелляционный суд согласился с выводами, признав правомерным прекращение права собственности и переселение. Заместитель Генерального прокурора Российской Федерации обратился в Верховный Суд Российской Федерации, указывая на нарушение порядка изъятия жилья и ущемление прав собственника.

Верховный Суд установил, что суды первой и апелляционной инстанций признали правомерным прекращение права собственности и переселение Я.М.П., не проверив соблюдение обязательной процедуры изъятия жилого помещения. В силу ч. 1 ст. 32 ЖК РФ такое изъятие возможно только путём выкупа, а предоставление иного жилья допускается лишь по соглашению сторон. Отсутствие согласия собственника исключало возможность удовлетворения иска в заявленном виде.

Решение суда первой инстанции было построено на доводе о том, что новое жильё больше по площади и благоустроеннее. Такой подход сместил акцент с правовой оценки на бытовые характеристики. Критерии удобства или метража не заменяют установленный законом механизм изъятия и не лишают собственника права на получение выкупной цены.

Апелляционный суд согласился с этими выводами и тем самым повторил ошибки первой инстанции. При этом он не проверил факт отсутствия предложения выкупной цены, не исследовал доводы ответчицы о заведомо заниженной оценке её квартиры и проигнорировал отсутствие согласия на обмен. Неполное исследование обстоятельств лишило выводы апелляции обоснованности.

Частями 8 и 9 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено, что при отсутствии соглашения орган местного самоуправления обязан предъявить иск о выкупе. Такой порядок обязателен, и его несоблюдение исключает возможность принудительного переселения. Суды не учли, что администрация не предложила выкуп, ограничившись требованием о выселении и предоставлении другой квартиры.

В разъяснениях, содержащихся в п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14, отражено, что суд не вправе возложить обязанность на собственника принять иное жильё. Органы власти обязаны выплатить выкупную цену, если договориться об обмене не удалось. Неприменение этих разъяснений привело к неправильному разрешению спора и нарушению прав собственника.

Отдельное значение имело проведение оценки квартиры без участия Я.М.П. Собственница была лишена возможности заявить возражения и представить доказательства несоразмерности предложенной компенсации. Установленные обстоятельства свидетельствовали о том, что стоимость изымаемой квартиры, расположенной в центре города, существенно выше стоимости предлагаемого жилья на окраине.

Суды не придали значения этим обстоятельствам и сделали вывод о правомерности прекращения права собственности, что исключало защиту гарантированных законом прав. Игнорирование процедуры выкупа и отсутствие согласия на обмен в совокупности образовали существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела.

Заочное решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 29.11.2011 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20.03.2012 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение Верховного Суда Российской Федерации 22.01.2013 № 18-КГПР12-93

История рассмотрения дела:

• Первомайский районный суд города Краснодара, дело № 2-6198/2011
• Краснодарский краевой суд, дело № 33-5009/2012
• Краснодарский краевой суд, карточка дела отсутствует на сайте суда

Определение выкупной цены изымаемого жилого помещения должно основываться на судебной экспертизе, а произвольное предпочтение иных расчётов без анализа и мотивов противоречит закону

Администрация г. Краснодара обратилась с иском к С.Г.Г., С.Г.Г., К.М.Ю., К.Ю.Е., К.Р.Ю. о выкупе квартиры и выселении без предоставления иного жилья. Основанием послужило признание дома аварийным и подлежащим сносу. Истец предлагал заключить соглашение о выкупе либо обмене квартиры, однако собственники отказались, не согласившись с размером компенсации.

Решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 19.11.2014 иск удовлетворён, взыскана рыночная стоимость квартиры по результатам судебной экспертизы, ответчики выселены. Апелляционный суд 31.03.2015 изменил решение, снизив размер компенсации и сославшись на отчёт об оценке, представленный администрацией. Представитель ответчиков подал жалобу, указывая на необоснованное отклонение заключения эксперта.

Верховный Суд установил, что апелляционная инстанция существенно нарушила нормы материального и процессуального права, уменьшив размер выкупной стоимости квартиры без мотивированного анализа судебного экспертного заключения и надлежащего обоснования предпочтения отчёта об оценке.

В силу ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения включает рыночную стоимость и убытки, вызванные изъятием. Равноценность компенсации вытекает из ст. 35 Конституции Российской Федерации, закрепляющей обязанность государства обеспечить предварительное и справедливое возмещение при отчуждении имущества для публичных нужд. Если соглашение между органом местного самоуправления и собственником не достигнуто, вопрос подлежит разрешению судом, который обязан исследовать и оценить все доказательства в совокупности.

Определение рыночной стоимости жилого помещения требует специальных знаний и относится к компетенции экспертов. В соответствии со ст. 79 ГПК РФ заключение эксперта назначается судом и является процессуальным доказательством. Оно не обладает заранее установленной силой, но отказ от него возможен лишь при выявлении противоречий, нарушений методики или иных оснований, исключающих его допустимость.

При определении выкупной стоимости жилого помещения, изымаемого в связи со сносом аварийного дома, учитывается рыночная стоимость квартиры и убытки собственника, и суд не вправе уменьшать размер возмещения по коэффициенту износа без назначения экспертизы

П.Е.В. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования «Посёлок Зырянка» Верхнеколымского района Республики Саха (Якутия) о выплате выкупной цены за квартиру, расположенную в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу. Она указала, что помещение утратило пригодность для проживания, а администрация обязана выплатить возмещение в размере рыночной стоимости, установленной оценочной организацией.

Решением Верхнеколымского районного суда Республики Саха (Якутия) от 14.08.2014 иск удовлетворён частично: администрация обязана выплатить выкупную цену, исходя из средней рыночной стоимости квартиры. Апелляционное определение Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 20.10.2014 изменило решение, уменьшив размер возмещения на 70 %, применив коэффициент износа здания.

Верховный Суд установил, что апелляционная инстанция допустила существенные нарушения норм материального и процессуального права, снизив размер возмещения без исследования доказательств и без назначения экспертизы.

Статья 32 ЖК РФ предусматривает, что при изъятии жилого помещения собственнику выплачивается выкупная цена, включающая рыночную стоимость квартиры и убытки, вызванные переселением. В ч. 7 ст. 32 указано, что в состав возмещения входят расходы на временное проживание, переезд, оформление документов, а также утраты, связанные с прекращением права собственности. Эти гарантии реализуют требование ст. 35 Конституции Российской Федерации о равноценном возмещении при отчуждении имущества для публичных нужд.

Апелляция, уменьшая размер возмещения, сослалась на акт обследования дома, в котором был указан высокий процент износа. На основании этого документа суд самостоятельно применил коэффициент и снизил стоимость на 70 %. Такой подход противоречил ст. 79 ГПК РФ, согласно которой при необходимости специальных знаний назначается экспертиза. Вопрос определения рыночной стоимости жилья относится к оценочной деятельности и требует профессионального заключения эксперта.

При сносе жилого дома, признанного аварийным, собственник вправе требовать выплаты выкупной стоимости принадлежащего ему помещения независимо от того, что орган местного самоуправления не выполнил процедуру изъятия, установленную статьёй 32 Жилищного кодекса Российской Федерации

М.Л.А. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования «Город Архангельск» о взыскании денежной компенсации за 1/10 доли в праве собственности на квартиру, расположенную в доме, признанном аварийным и снесённом. Истец указала, что после сноса возмещение ей не выплачивалось, поэтому она требовала взыскать 690 000 руб. стоимости доли, а также сопутствующие расходы на регистрацию права, подбор жилья и проведение оценки.

Решением Октябрьского районного суда г. Архангельска от 13.05.2016 иск удовлетворён. С администрации взыскано 742 000 руб., расходы на оценку и госпошлину, а также средства за экспертизу. Апелляция 22.09.2016 отменила решение и отказала в иске, сославшись на то, что изъятие проведено без соблюдения процедуры ст. 32 ЖК РФ, и возмещение в этой связи не подлежит выплате.

Верховный Суд установил, что апелляционная инстанция необоснованно отказала в удовлетворении требований, не учтя положения жилищного законодательства и конституционные гарантии права собственности.

Заключением межведомственной комиссии дом, в котором находилось жильё истца, был признан аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением органов местного самоуправления на муниципальное предприятие была возложена обязанность по обеспечению жильцов и сносу здания. В дальнейшем дом исключён из реестра и снят с кадастрового учёта. На момент рассмотрения спора помещение фактически перестало существовать, а возмещение не выплачивалось.

Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что снос дома без соблюдения установленной процедуры изъятия не освобождает муниципалитет от обязанности компенсировать собственникам их имущественные права. В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишён собственности иначе как по решению суда, при условии равноценного и предварительного возмещения. Эти гарантии обеспечиваются нормами ст. 32 ЖК РФ, предусматривающими выкуп жилых помещений при изъятии.

Если дом признан аварийным и включён в региональную программу переселения, собственник вправе требовать предоставления благоустроенного жилого помещения в собственность взамен непригодного независимо от предложения органа местного самоуправления о денежном выкупе

Администрация городского округа г. Касимов обратилась в суд с иском к Ф.Л.А. об изъятии квартиры, признанной непригодной для проживания в связи с аварийным состоянием дома, с выплатой 214 810 руб. в качестве выкупной стоимости и прекращении права собственности ответчицы. В обоснование требований указано, что спорный дом признан аварийным и подлежит сносу, собственнице предлагалось иное жилое помещение, от которого она отказалась, поэтому орган местного самоуправления считал возможным ограничиться денежным возмещением. Ф.Л.А. возражала против требований, настаивая на предоставлении благоустроенной квартиры в собственность в рамках программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда.

Касимовский районный суд Рязанской области 01.12.2016 удовлетворил иск администрации, изъял спорное жилое помещение и прекратил право собственности Ф.Л.А. Апелляционное определение Рязанского областного суда от 15.02.2017 оставило решение без изменения, при этом доводы о праве на предоставление другой квартиры суд апелляционной инстанции отклонил, исходя из достаточности денежного возмещения.

Верховный Суд установил, что выводы судов основаны на неправильном применении норм жилищного законодательства и не обеспечили реализацию предусмотренных законом жилищных прав собственника.

Признание дома аварийным и подлежащим сносу создаёт обязанность органов местного самоуправления обеспечить собственников жилых помещений равноценным возмещением. Статья 32 ЖК РФ закрепляет, что такое возмещение может осуществляться в денежной форме либо посредством предоставления иного жилого помещения по соглашению. В то же время Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ устанавливает специальные гарантии: при включении дома в региональную программу переселения собственник получает право выбора – требовать денежное возмещение или предоставление другого жилья в собственность. Данное право не зависит от позиции муниципалитета и подлежит реализации в силу прямого действия закона.

Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённый Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, содержит разъяснение, согласно которому включение дома в программу переселения само по себе предоставляет собственникам право требовать предоставления жилого помещения в собственность. Таким образом, соглашение сторон, упомянутое в ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, в указанной ситуации не ограничивает возможность выбора собственника.

Изъятие жилого помещения у собственника в связи со сносом аварийного дома допускается только при его согласии на предоставление иного жилья, при отсутствии такого согласия возможно лишь возмещение в денежной форме или выплата выкупной цены

Д.В.В., З.И.В., З.О.Д. и С.Ф.И. являлись собственниками квартиры в доме, включённом в программу сноса. Департамент городского имущества Москвы обратился в суд с иском о прекращении права собственности Д.В.В. на квартиру и признании за ней права собственности на другое жилое помещение. В обоснование иска указывалось, что ответчикам предлагались разные варианты благоустроенных квартир, но они отказались, а потому подлежали выселению.

Измайловский районный суд Москвы 13.04.2017 удовлетворил иск, прекратил право собственности Д.В.В. на квартиру и признал за ней право собственности на иное жильё, одновременно выселив всех ответчиков. Московский городской суд 28.07.2017 оставил решение без изменения. В кассационной жалобе Д.В.В. ставился вопрос о незаконности вынесенных судебных актов.

Верховный Суд установил, что суды первой и апелляционной инстанций применили нормы, регулирующие предоставление жилья нанимателям, а не собственникам. Применение ст. 89 ЖК РФ и ст. 13 Закона г. Москвы № 21 к спорным правоотношениям противоречило закону.

В силу ст. 35 Конституции РФ собственник может быть лишён имущества только по решению суда и при условии равноценного возмещения. Согласно ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение изымается у собственника путём выкупа. В соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление другого жилого помещения взамен допускается исключительно по соглашению с собственником.

Закон г. Москвы от 31.05.2006 № 21 в ч. 1 и 4 ст. 6 предусматривает право собственника на выбор формы возмещения — денежной или натуральной. При выборе натуральной формы равноценным считается жильё, площадь которого не меньше изымаемого, а количество комнат соответствует. Доплата за разницу в стоимости законом исключена.

Изъятие жилого помещения у собственника в связи со сносом аварийного многоквартирного дома допускается только при его согласии на предоставление иного жилья, а при отсутствии такого согласия возможно лишь возмещение в денежной форме или выплата выкупной цены

Д.С.Т., З.Е.А., З.М.Р. и Р.Н.Р. являлись собственниками квартиры в доме, включённом в программу сноса. Департамент городского имущества Москвы обратился в суд с иском о выселении ответчиков, прекращении права собственности Д.С.Т. и признании за ней права собственности на иное жилое помещение. В обоснование иска указывалось, что собственникам предлагались несколько вариантов квартир, но они отказались от переселения, а потому должны быть выселены в принудительном порядке.

Решением Измайловского районного суда г. Москвы от 23.01.2017 иск удовлетворён: ответчики выселены, за Д.С.Т. прекращено право собственности на прежнюю квартиру и признано право на новую, за город Москвой закреплено право на изымаемое помещение. Апелляционный суд 26.07.2017 оставил решение без изменения. В кассационной жалобе Д.С.Т. ставился вопрос об отмене указанных актов как вынесенных с нарушением закона.

Верховный Суд установил, что суды первой и апелляционной инстанций применили нормы жилищного законодательства, регулирующие предоставление жилья нанимателям, но не собственникам. Такое применение ст. 89 ЖК РФ и ст. 13 Закона Москвы № 21 к спору было неправомерным.

Согласно ст. 35 Конституции РФ собственник может быть лишён имущества только по решению суда и при условии равноценного возмещения. В силу ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение изымается у собственника путём выкупа, а предоставление иного жилья допускается исключительно по соглашению с ним.

В материалах дела имелось распоряжение Департамента от 15.11.2016, которым Д.С.Т. было предоставлено другое жильё в порядке компенсации. Однако доказательств согласия собственника на такой вариант переселения не представлено. Отсутствие согласия исключало возможность принудительного предоставления квартиры взамен изымаемой.

Собственник квартиры в доме, признанном аварийным и включённом в региональную программу переселения, вправе требовать предоставления другого жилого помещения в собственность независимо от наличия у него иного жилья

Администрация Ленинск-Кузнецкого городского округа обратилась с иском к Л.В.Л. об изъятии квартиры путём выкупа для муниципальных нужд. Основанием иска послужило признание дома аварийным и подлежащим сносу. Л.В.Л. предъявил встречный иск о предоставлении другого жилого помещения в собственность, указывая на включение дома в региональную программу переселения.

Решением Ленинск-Кузнецкого городского суда Кемеровской области от 26.04.2017 в иске администрации отказано, встречный иск удовлетворён частично: на администрацию возложена обязанность предоставить ответчику равноценное жилое помещение в собственность. Апелляция 18.07.2017 отменила решение и удовлетворила иск администрации, отказав во встречных требованиях.

Верховный Суд установил, что апелляционная инстанция допустила существенные нарушения норм материального права, признав отсутствие у собственника права на получение другого жилого помещения лишь на основании того, что он имел долю в иной квартире.

Конституция Российской Федерации закрепляет право собственности и его защиту, включая обязательное предварительное и равноценное возмещение при отчуждении имущества для публичных нужд. Эти положения развиваются в ст. 32 ЖК РФ, предусматривающей два способа обеспечения жилищных прав собственника в случае изъятия жилья: выплату возмещения либо предоставление другого жилого помещения в собственность.

Правовое регулирование переселения граждан из аварийного фонда уточняется Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ, который предусматривает, что включение дома в региональную программу переселения предоставляет собственникам право выбора формы обеспечения их жилищных прав — выкуп или предоставление квартиры в собственность.

При изъятии жилого помещения в доме, включённом в региональную программу переселения, собственник вправе по своему выбору требовать предоставления другого жилого помещения в собственность либо получения денежного возмещения

Администрация г. Ростова-на-Дону обратилась с иском к Ш.М.М., Ш.Э.М. и Ш.М.Б. об изъятии квартиры путём выкупа, признании права муниципальной собственности, снятии с регистрационного учёта и выселении. Основанием послужило признание дома аварийным и подлежащим сносу. Ответчики предъявили встречный иск о предоставлении жилого помещения, указывая, что дом включён в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда.

Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону 26.07.2017 удовлетворил иск администрации, отказав во встречных требованиях. Апелляция 16.10.2017 оставила решение без изменения. Ответчики подали кассационную жалобу.

Верховный Суд установил, что суды первой и апелляционной инстанций не учли нормы жилищного законодательства и федерального закона, регулирующие права собственников жилья, включённого в программу переселения.

В силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления к собственникам требования о сносе или реконструкции. При невыполнении этого требования помещения подлежат изъятию для муниципальных нужд. По ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление другого жилого помещения возможно только по соглашению сторон. Однако специальные нормы Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ предусматривают иные гарантии: если дом включён в региональную программу переселения, собственники имеют право выбора — требовать выкуп или предоставление другого жилья в собственность.

Материалы дела подтверждали, что дом, где находилась квартира ответчиков, был включён в областную адресную программу, утверждённую постановлением правительства региона. Ответчики подписали согласие на участие в программе и заявили о реализации права выбора в пользу предоставления иного жилья. При таких обстоятельствах они обладали законным правом требовать предоставления жилого помещения в собственность, что суды проигнорировали.

При изъятии жилого помещения в доме, включённом в региональную программу переселения, собственник вправе требовать предоставления другого жилого помещения в собственность вместо получения денежного возмещения

МУ «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска» обратилось с иском к К.А.М., Р.В.Г., К.В.Ю., К.Н.Ю., В.И.В. об изъятии долей в праве собственности на квартиру для муниципальных нужд и о выселении. Основанием иска стало признание дома аварийным и подлежащим сносу. Ответчики возражали против требований, указывая, что их жилищные права могут быть реализованы через предоставление другого жилого помещения в собственность.

Решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 05.06.2017 иск удовлетворён. Апелляционным определением Ставропольского краевого суда от 20.03.2018 принято новое решение об изъятии долей и выселении. Кассационная жалоба Р.В.Г. оставлена без передачи. Заместитель Председателя Верховного Суда Российской Федерации передал жалобу на рассмотрение Судебной коллегии.

Верховный Суд установил, что апелляционная инстанция допустила существенные нарушения норм материального права, не проверив обстоятельства, связанные с выбором собственниками способа реализации жилищных прав.

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание дома аварийным и подлежащим сносу создаёт основание для предъявления к собственникам требований о сносе или реконструкции. Если требование не выполнено, земельный участок и жилые помещения изымаются для муниципальных нужд, при этом собственникам должно быть обеспечено равноценное возмещение.

Часть 8 ст. 32 ЖК РФ предусматривает, что предоставление другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон с зачётом его стоимости в выкупную цену. Однако в силу п. 3 ст. 2 и ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ при включении дома в региональную программу переселения граждане, проживающие в нём, получают право выбора между получением возмещения и предоставлением иного жилого помещения в собственность.

Размер возмещения за изымаемое жилое помещение у собственника, приобретшего его до вступления в силу части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, определяется по правилам части 7 этой статьи без применения ограничений

Ч.С.И. обратился в суд с иском к департаменту имущественных отношений администрации г. Омска, департаменту жилищной политики и администрации города о взыскании выкупной стоимости квартиры и судебных расходов. Он ссылался на то, что является собственником комнаты в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу. Истец требовал компенсацию, рассчитанную по рыночной стоимости квартиры, долям в общем имуществе и земельном участке, а также включающую убытки и стоимость капитального ремонта, который не был проведён.

Центральный районный суд г. Омска 08.09.2020 иск удовлетворил частично, определив размер компенсации в сумме 330 000 руб. исходя из цены договора купли-продажи. Омский областной суд 18.12.2020 и Восьмой кассационный суд 20.05.2021 оставили решение без изменения. Ч.С.И. обжаловал судебные акты, указывая на то, что суды неправильно применили ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ.

Верховный Суд установил, что суды неправомерно применили ограничения ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ к правоотношениям, возникшим до её введения. Неправильное применение нормы привело к существенному снижению размера возмещения и нарушению права собственности истца.

Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ статья 32 ЖК РФ была дополнена частью 8.2. Её содержание заключалось в том, что собственники, приобретшие квартиры после признания дома аварийным, вправе требовать компенсацию только в пределах цены покупки, кроме случаев наследования. Норма вступила в силу 28.12.2019 и не содержала положений о её распространении на ранее возникшие отношения.

В силу ст. 6 ЖК РФ и ст. 4 ГК РФ акты жилищного законодательства применяются к отношениям, возникшим после их введения. Обратная сила возможна лишь при прямом указании законодателя, которого в данном случае не было. Следовательно, применение ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ к праву Ч.С.И., возникшему в 2018 году, являлось ошибочным.

Определение размера возмещения при изъятии жилого помещения для муниципальных нужд осуществляется с учетом рыночной стоимости квартиры, доли в общем имуществе многоквартирного дома, земельного участка и убытков, связанных с переселением и непроведенным капитальным ремонтом

Арефьева Л.М. обратилась с иском к МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ» об установлении размера равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение и обязании выкупить квартиру по цене, определенной судом. Основанием послужило распоряжение администрации о признании дома аварийным и подлежащим сносу, а также акт об изъятии участка и помещений для муниципальных нужд.

Советский районный суд г. Улан-Удэ 08.02.2021 удовлетворил иск, определив размер возмещения в сумме 2 206 000 руб. Апелляция и кассация оставили решение без изменения. Комитет подал жалобу в Верховный Суд, указывая на допущенные нарушения при оценке стоимости.

Верховный Суд установил, что суды первой, апелляционной и кассационной инстанций при определении выкупной стоимости спорного жилого помещения допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права.

При разрешении дела судами использовалось заключение эксперта, подготовленное ООО «Интеграл оценка». На его основе определена стоимость квартиры в размере 2 206 000 руб., включающая рыночную стоимость жилого помещения, долю в общем имуществе дома, земельного участка, убытки и компенсацию за непроведенный капитальный ремонт. Однако методика расчета содержала ошибки.

Статья 37 ЖК РФ прямо указывает, что доля в праве общей собственности на имущество дома определяется пропорционально площади квартиры к общей площади жилых и нежилых помещений дома. Эксперт же использовал в расчетах показатель общей площади дома с включением общедомовых помещений, что исказило результат и привело к завышению стоимости доли земельного участка и общего имущества. Это противоречило принципу пропорциональности и повлияло на конечную величину выкупной цены.

Возмещение за жилое помещение, приобретённое до введения части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, определяется по правилам части 7 этой статьи без ограничения размером цены приобретения

П.С.В. обратилась в суд с иском к администрации Лоухского муниципального района Республики Карелия о прекращении права собственности на квартиру и выплате возмещения в размере 945 000 руб., а также взыскании расходов на уплату государственной пошлины. Она ссылалась на то, что является собственником квартиры, расположенной в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу. По её мнению, компенсация должна определяться исходя из отчёта об оценке рыночной стоимости.

Решением Лоухского районного суда Республики Карелия от 26.02.2021 в иске отказано. Апелляционный суд Республики Карелия 18.06.2021 отменил решение, удовлетворив требования частично: квартира изъята, выплачено возмещение в размере 30 000 руб., прекращено право собственности истца, право зарегистрировано за муниципалитетом. Кассационный суд 27.10.2021 оставил апелляционное определение без изменения.

Верховный Суд установил, что суды апелляционной и кассационной инстанций неправильно применили нормы материального права, ограничив возмещение размером цены приобретения квартиры, несмотря на то что право собственности на неё возникло до введения части 8.2 статьи 32 ЖК РФ.

Обеспечение жилищных прав собственников при изъятии помещений регулируется ст. 32 ЖК РФ. Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ в неё введена ч. 8.2, по которой для лиц, купивших жильё после признания дома аварийным, компенсация ограничена ценой приобретения. Эта норма вступила в силу 28.12.2019. В силу ч. 1 ст. 6 ЖК РФ законодательство не имеет обратной силы, применяется только к отношениям, возникшим после вступления его в действие.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.07.2009 № 14 разъяснил, что акты жилищного законодательства не распространяются на правоотношения, возникшие до их вступления в силу. Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал на принцип действия закона во времени: новые нормы могут регулировать только отношения, возникшие после их введения, если иное прямо не предусмотрено.

Право собственника аварийного жилья на получение другого жилого помещения возникает при включении дома в программу переселения и не зависит от заключения соглашения

Муниципальное образование г. Красноярска в лице департамента градостроительства обратилось с иском к П.В.Ф., Г.Н.А. об изъятии квартиры, прекращении права собственности и признании права за муниципалитетом. Истец указал, что дом признан аварийным и подлежащим сносу, включён в программу переселения, собственникам предложено соглашение о выплате денежной компенсации, но они отказались.

Решением Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 17.03.2021 иск удовлетворён, определена выкупная цена в размере 1 245 113 руб. Апелляционный суд 22.12.2021 увеличил сумму до 1 335 059 руб. Кассационный суд 24.05.2022 оставил судебные акты без изменения.

Верховный Суд установил, что выводы нижестоящих судов не соответствовали требованиям закона, поскольку они ограничили права собственников аварийного жилья только денежным возмещением и не учли действие специальных норм о переселении.

По ст. 32 ЖК РФ изъятие жилого помещения для муниципальных нужд возможно с выплатой выкупной цены, включающей рыночную стоимость и убытки собственника. Часть 8 данной статьи предусматривает возможность предоставления иного жилья лишь по соглашению с органом местного самоуправления. Вместе с тем Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ установил дополнительные гарантии: если дом включён в региональную программу переселения, собственники приобретают право выбора — денежная компенсация или предоставление другого жилого помещения в собственность.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по делам, связанным с переселением граждан из аварийного жилищного фонда, утверждённом Президиумом Верховного Суда 29.04.2014, указано, что право требовать предоставления жилья возникает именно в силу включения дома в программу переселения и не зависит от заключения соглашения. Эти разъяснения обязательны для применения судами.

Собственник жилого помещения, приобретённого после признания дома аварийным и подлежащим сносу, имеет право только на выплату возмещения в пределах цены приобретения, и предоставление другого жилья взамен возможно лишь при заключении соглашения с органом местного самоуправления

Администрация города Муравленко обратилась с иском к М.Д.А., М.Ж.Ш., действующему в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей, об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, регистрации перехода права собственности и выселении без предоставления другого жилья. В обоснование иска указано, что спорная комната в аварийном доме приобретена М.Д.А. в 2020 г., то есть после признания дома подлежащим сносу, поэтому размер возмещения ограничен ценой сделки — 700 000 руб. Ответчики возражали, настаивая на предоставлении иного жилья.

Решением Муравленковского городского суда ЯНАО от 24.05.2023 в иске отказано. Апелляционный суд ЯНАО 20.09.2023 оставил решение без изменения. Кассационная коллегия Седьмого кассационного суда 01.02.2024 также поддержала выводы нижестоящих инстанций, сославшись на постановление Конституционного Суда Российской Федерации № 20-П от 25.04.2023 о защите прав малоимущих граждан.

Верховный Суд установил, что выводы судов основаны на неправильном применении норм материального права, поскольку они распространили правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации на отношения, к которым она не относится.

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает, что собственнику аварийного жилья обеспечивается равноценное возмещение, которое может выражаться в выплате выкупной цены либо предоставлении другого жилья по соглашению. Однако часть 8.2 ст. 32 ЖК РФ, действующая с 2019 г., прямо устанавливает, что лица, приобретшие жильё после признания дома аварийным и подлежащим сносу, вправе рассчитывать только на денежное возмещение, не превышающее цену приобретения. Исключение сделано лишь для наследников, но к данному делу оно не применимо.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 25.04.2023 № 20-П сформулирована правовая позиция относительно обеспечения жилищных прав малоимущих собственников единственного жилья, признанного непригодным, состоящих на учёте нуждающихся. Данное постановление не изменяло действие ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ и не распространялось на приобретателей аварийного жилья по возмездным сделкам.

При признании жилого дома непригодным для проживания владелец получает право на предоставление жилья во внеочередном порядке, а направление требования о сносе в таких случаях законом не предусмотрено

М.В.К. принадлежал на праве собственности жилой дом, который Постановлением администрации Партизанского городского округа Приморского края от 14.09.2023 № 1416-па был признан непригодным для проживания. Собственник считал, что администрация бездействовала, не направив требование о сносе дома и решение о сроках отселения, и обратился с административным иском.

Решением Партизанского городского суда Приморского края от 20.02.2024 требования удовлетворены, апелляционным определением Приморского краевого суда от 24.04.2024 решение оставлено без изменения, кассационным определением Девятого кассационного суда от 07.08.2024 судебные акты признаны законными.

Верховный Суд установил, что нижестоящие суды удовлетворили иск, не учтя наличие вступившего в законную силу решения от 12.12.2022 по делу № 2а-1354/2022, которым уже был разрешён вопрос о сроках отселения истца из спорного дома. Наличие ранее вынесенного судебного акта исключало возможность повторного рассмотрения аналогичных требований, что в силу ст. 194 КАС РФ влекло прекращение производства.

Ошибки судов заключались также в неправильном применении норм жилищного законодательства. Суды признали обязанность администрации направить требование о сносе индивидуального жилого дома, хотя такая обязанность законом не предусмотрена. Нормами ЖК РФ и Положением, утверждённым Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 регулируются последствия признания непригодными для проживания жилых помещений и порядок отселения, однако данные нормативные акты распространяются на многоквартирные дома. Для индивидуальных жилых домов предусмотрен иной механизм защиты: постановка собственников на жилищный учёт как нуждающихся в улучшении условий проживания и предоставление жилых помещений во внеочередном порядке.

Неправильным было применение аналогии закона. Суды сослались на ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, которая касается обязанности собственников многоквартирного дома снести здание, признанное аварийным. Однако использование этой нормы к ситуации с индивидуальным жилым домом противоречит смыслу жилищного законодательства. Последствия признания индивидуального жилого дома непригодным определяются ст. 7, 49, 51 и 57 ЖК РФ в системной связи, предусматривающей социальные гарантии собственникам через предоставление иного жилья.

Определение судом размера выкупной цены при изъятии жилого помещения означает присуждение денежных средств и влечёт обязанность их индексации по статье 208 ГПК РФ

Ч.Н.Г. и Ч.Е.В. обратились в суд с заявлением об индексации сумм возмещения, присуждённых им за изъятое для муниципальных нужд жилое помещение в городе Иркутске. Ранее решением Свердловского районного суда г. Иркутска от 08.12.2022, изменённым апелляционным определением Иркутского областного суда от 25.07.2023, с ООО «Союз» и администрации г. Иркутска в пользу заявителей было определено возмещение в размере 5 731 396,29 рубля, включающее стоимость квартиры, доли в общем имуществе и земельном участке, компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт и убытки, вызванные изъятием. После вступления решения в законную силу сумма возмещения была взыскана в рамках исполнительного производства, однако заявители указали на снижение покупательной способности рубля и потребовали индексации присуждённых денежных сумм в соответствии со статьёй 208 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Свердловского районного суда г. Иркутска от 03.10.2024 в удовлетворении заявления отказано. Суд указал, что в пользу заявителей денежные средства не присуждались, а суд лишь определил размер выкупной стоимости жилого помещения. Апелляционным определением Иркутского областного суда от 14.01.2025 и определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 04.04.2025 указанное определение оставлено без изменения.

Верховный Суд установил, что выводы судов основаны на неверном толковании статьи 208 ГПК РФ и не соответствуют правовой природе присуждения денежных средств при изъятии жилых помещений для муниципальных нужд. Решением Свердловского районного суда г. Иркутска от 08.12.2022 был определён конкретный размер подлежащего выплате возмещения, что означает возложение на истца обязанности выплатить указанную сумму собственникам, утратившим жильё. Такое определение выкупной цены представляет собой присуждение денежных средств в смысле статьи 208 ГПК РФ.

Суды необоснованно сослались на отсутствие в резолютивной части решения формулировки «взыскать», хотя по смыслу части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации принудительное изъятие допускается только при условии предварительного и равноценного возмещения. Определение судом конкретного размера компенсации свидетельствует о присуждении денежных средств, а не об абстрактном определении их стоимости.

Апелляционная и кассационная инстанции не приняли во внимание факт возбуждения и последующего окончания исполнительных производств в связи с исполнением обязанности ООО «Союз» выплатить заявителям сумму возмещения. Само возбуждение исполнительного производства подтверждает, что решение содержит присуждение денежных сумм, поскольку только в таком случае оно может быть обращено к исполнению.

Обязанность органа местного самоуправления изъять жилое помещение в доме, признанном аварийным, возникает независимо от срока, установленного для сноса, если проживание в нём создаёт угрозу жизни и здоровью гражданина

Прокурор г. Белово обратился в суд в интересах П.Л.С. с требованием возложить на администрацию Беловского городского округа обязанность изъять аварийное жилое помещение и выплатить выкупную стоимость квартиры. Основанием обращения послужило то, что многоквартирный дом, где расположено жилое помещение истца, признан аварийным и подлежащим сносу, однако решение об изъятии земельного участка и выплате возмещения принято не было, а проживание П.Л.С. в данном доме создавало угрозу её жизни и здоровью.

Решением Беловского городского суда Кемеровской области от 06.06.2024 иск удовлетворён, на администрацию возложена обязанность выкупить квартиру площадью 58,8 кв. м, взыскана выкупная стоимость 4 722 269 рублей и расходы на экспертизу. Апелляционным определением Кемеровского областного суда от 10.09.2024 решение отменено, в иске отказано со ссылкой на злоупотребление правом и ухудшение жилищных условий истицей. Определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 27.02.2025 апелляционное определение оставлено без изменения.

Верховный Суд установил, что при рассмотрении настоящего спора судами апелляционной и кассационной инстанций были допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к неправильному разрешению дела. Ключевое нарушение выразилось в неполном исследовании обстоятельств, связанных с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, а также в игнорировании доказательств, подтверждающих реальную угрозу жизни и здоровью гражданки, проживавшей в данном доме. Суды не определили юридически значимые факты, имеющие решающее значение для вывода о наличии либо отсутствии обязанности органа местного самоуправления по изъятию жилого помещения и выплате выкупной цены.

Апелляционная инстанция, отменяя решение суда первой инстанции, ограничилась ссылкой на предполагаемое злоупотребление правом со стороны истицы, посчитав, что отчуждение её доли в другом жилом помещении свидетельствует об умышленном ухудшении жилищных условий. Такой вывод не основан на исследованных доказательствах и противоречит положениям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отсутствует оценка того, были ли действия истицы направлены на извлечение выгоды либо создание видимости нуждаемости. Суды не учли, что отчуждённая доля приходилась на жильё, непригодное для проживания ввиду высокой степени износа и нахождения в ином населенном пункте, что исключает вывод о недобросовестности. Ошибочным является и вывод апелляционной инстанции о том, что орган местного самоуправления вправе откладывать изъятие жилья до истечения срока, указанного в муниципальной программе, тогда как обязанность обеспечить безопасные условия проживания возникает с момента признания дома аварийным.

Размер возмещения за жилое помещение в аварийном доме коридорного типа определяется с учетом площади вспомогательных помещений, если комната не имеет кухни, санузла и душевой, а такие помещения используются всеми собственниками

Прокурор г. Новоалтайска Алтайского края, действуя в интересах М.О.В., обратился в суд к администрации г. Новоалтайска Алтайского края и комитету администрации по жилищно-коммунальному хозяйству, энергетике, транспорту и строительству об изъятии путем выкупа жилого помещения, возложении обязанности выплатить возмещение и прекращении права собственности. Требования были мотивированы тем, что М.О.В. принадлежит жилое помещение площадью 16,5 кв. м в многоквартирном доме коридорного типа, признанном аварийным и подлежащим сносу; переселение в установленный срок не произведено, соглашение о выкупе не заключено, состояние дома продолжило ухудшаться.

Решением Новоалтайского городского суда Алтайского края от 17.12.2024 с учетом определения этого же суда от 14.02.2025 об исправлении описки иск был удовлетворен частично: на администрацию возложена обязанность изъять жилое помещение путем выкупа и выплатить М.О.В. 1 800 497 руб.; право собственности прекращено с момента выплаты выкупной стоимости. Апелляционным определением Алтайского краевого суда от 01.04.2025 и определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 07.08.2025 решение было оставлено без изменения. Основанием расчета стал вывод о том, что помещение является отдельной квартирой, а вспомогательные помещения на первом этаже относятся к общему имуществу и не увеличивают площадь изымаемого помещения.

Верховный Суд установил, что размер возмещения за изымаемое жилое помещение был определен без учета фактических бытовых характеристик комнаты в доме коридорного типа. Нижестоящие суды исходили из того, что помещение М.О.В. является отдельной квартирой и обособленным объектом права собственности, поэтому площадь вспомогательных помещений, расположенных на первом этаже, при расчете выкупной стоимости не учитывается. При этом не было принято во внимание, что в самой комнате отсутствовали кухня, санузел и душевая, а соответствующие помещения использовались собственниками жилых помещений в этом доме.

В материалах дела имелись два варианта расчета выкупной цены. Первый вариант был выполнен исходя из площади комнаты 16,5 кв. м; по этому расчету размер возмещения составил 1 800 497 руб. Во втором варианте была учтена приходящаяся на комнату доля площади мест общего пользования: общая площадь помещения составила 21,4 кв. м, размер возмещения — 2 315 629 руб. Нижестоящие суды приняли первый вариант, но не дали надлежащей оценки тому, что второй расчет был выполнен с учетом отсутствия в комнате вспомогательных помещений и фактического пользования ими вне пределов комнаты.

Формальное указание на то, что весь дом коридорного типа не является коммунальной квартирой, не разрешало вопрос о составе площади изымаемого помещения. Согласно заключению судебной экспертизы, комната М.О.В. по фактическим бытовым характеристикам была схожа с комнатой в коммунальной квартире: она не имела кухни, санузла и душевой, а вспомогательные помещения находились на первом этаже здания во владении всех собственников жилых помещений. Поэтому подлежала проверке применимость по аналогии норм жилищного законодательства о комнатах в коммунальных квартирах.

Выкупная цена комнаты в аварийном доме коридорного типа определяется с учетом доли площади вспомогательных помещений, поскольку для равноценного возмещения подлежит установлению общая площадь помещения, занимаемого гражданами

При изъятии комнаты в аварийном доме коридорного типа выкупная цена определяется с учетом общей площади помещения, занимаемого гражданами. Если кухня, санузел, душевая и иные вспомогательные помещения находятся вне комнаты и используются для обслуживания более одной комнаты, подлежит расчету пропорциональная доля их площади. Без этого расчет выкупной цены не охватывает стоимость соответствующей доли в общем имуществе, а компенсация может быть занижена.

Прокурор г. Новоалтайска Алтайского края обратился в суд в интересах О.О.Б. и ее несовершеннолетних детей О.А.Р., М.Е.В. и П.И.В. к администрации г. Новоалтайска Алтайского края и комитету администрации по жилищно-коммунальному хозяйству, энергетике, транспорту и строительству об изъятии путем выкупа жилого помещения, выплате возмещения и прекращении права собственности. Требования были мотивированы тем, что указанным лицам принадлежало жилое помещение площадью 12,1 кв. м в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, однако меры по переселению и изъятию помещения не были приняты.

Решением Новоалтайского городского суда Алтайского края от 28.11.2024 иск был удовлетворен частично: на администрацию возложена обязанность изъять помещение путем выкупа и выплатить 1 339 063 руб. Апелляционным определением Алтайского краевого суда от 18.03.2025 и определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 01.07.2025 решение было оставлено без изменений. В кассационном представлении и кассационной жалобе ставился вопрос об отмене состоявшихся по делу актов.

Верховный Суд установил, что размер возмещения был определен без проверки общей площади помещения, занимаемого гражданами в аварийном доме коридорного типа. Суды исходили только из площади комнаты 12,1 кв. м и не включили в расчет пропорциональную долю площади вспомогательных помещений, приходящуюся на эту комнату. Из-за этого не было установлено, обеспечивает ли присужденная сумма предварительное и равноценное возмещение за изымаемое жилое помещение.

Согласно заключению судебной экспертизы от 31.10.2024 № 3282/10.24 были рассчитаны два варианта выкупной цены. По первому варианту, основанному на площади 12,1 кв. м, размер возмещения составил 1 339 063 руб. По второму варианту, основанному на площади 15,7 кв. м с учетом 3,6 кв. м вспомогательных помещений, размер возмещения составил 1 717 159 руб. В заключении также были приведены сведения об общей площади мест общего пользования 259,3 кв. м и площади вспомогательных помещений 196 кв. м. Суд первой инстанции определил возмещение по первому варианту, тогда как расчет по варианту с учетом 3,6 кв. м вспомогательных помещений не был оценен.