Обобщение судебной практики Верховного Суда по вопросам использования общего имущества в многоквартирных домах, включая требования к согласованию с собственниками, проведению осмотров и принятию решений об изменении конфигурации или передаче в пользование

Обязанность собственника обеспечить доступ в жилое помещение для проверки технического состояния сохраняется независимо от наличия аварий или жалоб соседей

ООО «УК Вертикаль» обратилось в суд с иском к И.М.Ю. и И.И.Б. о возложении обязанности предоставить доступ в жилое помещение, принадлежащее ответчикам, для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования. Истец указал, что осуществляет управление многоквартирным домом на основании протокола итогов заочного голосования собственников от 03.07.2015 №02-07-15/14. В квартире ответчиков была проведена перепланировка, что могло повлиять на состояние внутриквартирного оборудования. Несмотря на направленные требования о предоставлении документов, подтверждающих согласование перепланировки, и о доступе для осмотра, ответчики не выполнили эти требования.

Решением Красногорского городского суда Московской области от 24.08.2017 иск был удовлетворён. Суд обязал И.М.Ю. и И.И.Б. обеспечить доступ в жилое помещение для осмотра. Однако апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 17.01.2018 решение первой инстанции было отменено, и в удовлетворении иска отказано.

Верховный Суд установил, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют требованиям жилищного законодательства и нормативным актам, регулирующим порядок управления многоквартирными домами.

Положения части 4 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации возлагают на собственников жилых помещений обязанность поддерживать их в надлежащем состоянии, соблюдая правила содержания общего имущества многоквартирного дома. Данная норма не ограничивает доступ управляющей организации только случаями аварий или жалоб соседей, а предполагает систематический контроль за техническим состоянием помещений.

Согласно части 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом санитарно-гигиенических, экологических и противопожарных требований. Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 21.01.2006 №25, закрепляют обязанность собственника допускать представителей управляющей компании для осмотра и проведения необходимых работ.

Часть 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что управление многоквартирным домом направлено на обеспечение безопасности проживания граждан и сохранность общего имущества. Пункты 1, 2 и 4 части 1.2 этой статьи конкретизируют, что содержание общего имущества должно соответствовать требованиям надежности и безопасности, установленным законодательством.

Пункт 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, предусматривает проведение регулярных осмотров для выявления нарушений и предотвращения угроз безопасности. Основания для таких осмотров не ограничиваются наличием аварийных ситуаций или жалобами других собственников.

Подпункт «б» пункта 32 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 №354, прямо закрепляет право исполнителя требовать доступа в жилое помещение для осмотра внутриквартирного оборудования. Частота таких осмотров не должна превышать одного раза в три месяца, за исключением случаев аварий.

При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции не учел, что перепланировка, проведенная Исаевой М.Ю. и Исаевым И.Б., могла повлиять на состояние инженерных систем, что входит в зону ответственности управляющей компании. Отсутствие доказательств нарушений на момент осмотра не освобождает собственников от обязанности обеспечивать доступ для профилактических мероприятий.

Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, включая внутриквартирное оборудование, является обязательным в соответствии с частями 6, 7 и 8 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Данные требования направлены на предупреждение аварийных ситуаций и обеспечение безопасности жильцов.

Судебная коллегия Московского областного суда не применила указанные нормы в их системной взаимосвязи, что привело к ошибочному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. Правовая позиция Верховного Суда основана на необходимости соблюдения баланса между правами собственников и обязанностями управляющих организаций по обеспечению безопасной эксплуатации жилых домов.

Таким образом, апелляционное определение принято без учета обязательных требований законодательства, что повлияло на исход дела. Отмена данного судебного акта обусловлена необходимостью восстановления законных прав ООО «УК Вертикаль» на проведение осмотров в рамках исполнения обязанностей по управлению многоквартирным домом.

Верховный Суд отменил апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 17.01.2018 и оставил в силе решение Красногорского городского суда Московской области от 24.08.2017.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.05.2019 № 4-КГ19-6

История рассмотрения дела:

• Красногорский городской суд Московской области, дело № 2-3212/2017
• Московский областной суд, карточка дела отсутствует на сайте суда
• Московский областной суд, карточка дела отсутствует на сайте суда

Решение общего собрания о передаче части общего холла многоквартирного дома в безвозмездное пользование собственнику квартиры без согласия всех участников долевой собственности не соответствует требованиям жилищного законодательства

К.Н.А. обратилась в суд с иском к Г.А.А. и товариществу собственников недвижимости «Фристайл» (далее — ТСН «Фристайл») о понуждении к исполнению предписания, возложении обязанности демонтировать незаконно установленную перегородку с металлической дверью в холле третьего этажа, приведении помещения в первоначальное состояние, признании недействительными решения и протокола общего собрания ТСН «Фристайл» от 02.08.2019, компенсации морального вреда и судебных расходов. Исковые требования мотивированы тем, что Г.А.А. в феврале 2019 года самовольно установила перегородку в общем холле, что нарушило права К.Н.А. на пользование общим имуществом. Государственная жилищная инспекция г. Москвы выдала предписание от 05.06.2019 № Р-Ц-02500/1 об устранении нарушения, однако ТСН «Фристайл» провело общее собрание, на котором было принято решение о предоставлении Г.А.А. части холла в безвозмездное пользование на 49 лет, что, по мнению истца, не соответствует закону.

Решением Мещанского районного суда г. Москвы от 18.08.2020, оставленным без изменения апелляционным определением Московского городского суда от 16.12.2020 и определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 12.05.2021, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды пришли к выводу, что решение общего собрания принято большинством голосов, а предписание жилищной инспекции исполнено.

Верховный Суд установил, что при рассмотрении дела не были применены положения статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющей право собственника требовать устранения любых нарушений его прав, включая случаи, не связанные с лишением владения.

Холл третьего этажа, в котором Г.А.А. установила перегородку, относится к общему имуществу многоквартирного дома на основании части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 2 раздела I Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491. Суды не дали оценки этому обстоятельству, хотя оно имело ключевое значение для разрешения спора.

Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для изменения конфигурации общего имущества, включая его уменьшение или присоединение к личному помещению. Это прямо следует из части 3 статьи 36 и части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации. Однако суды не проверили, было ли получено такое согласие, и не оценили доводы К.Н.А. о нарушении ее прав.

Решение общего собрания ТСН «Фристайл» от 02.08.2019, предоставляющее Г.А.А. часть общего холла в безвозмездное пользование, могло повлечь уменьшение общего имущества. В соответствии с частью 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации подобные вопросы относятся к компетенции общего собрания собственников, но требуют единогласного одобрения. Судебные инстанции не исследовали, соответствовало ли принятое решение этим требованиям.

Доводы К.Н.А. о нарушении ее права пользования общим имуществом остались без надлежащей оценки. Суды не установили, препятствовала ли установленная перегородка доступу к холлу или иным образом ограничивала права истца. Это противоречит требованиям статей 56, 195 и 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающим суд исследовать все значимые обстоятельства дела.

Материалы дела не содержат доказательств того, что перепланировка холла была оформлена в соответствии с техническими и правовыми нормами. Суды не проверили, внесены ли изменения в техническую документацию многоквартирного дома, что является обязательным условием для легализации подобных работ.

Предписание Государственной жилищной инспекции г. Москвы от 05.06.2019 № Р-Ц-02500/1 не было исполнено надлежащим образом. Фактическое сохранение перегородки после истечения срока, указанного в предписании, свидетельствует о нарушении требований жилищного законодательства. Однако суды не дали этому обстоятельству должной правовой оценки.

Принятые судебные акты не содержат анализа соответствия действий Г.А.А. и ТСН «Фристайл» нормам Жилищного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим порядок распоряжения общим имуществом. Это привело к неполному и необоснованному разрешению спора.

Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.01.2022 № 5-КГ21-153-К2

История рассмотрения дела:

• Мещанский районный суд города Москвы, дело № 02-3463/2020
• Московский городской суд, дело № 33-421234/2020
• Второй кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-6785/2021

Установка кондиционера на фасаде многоквартирного дома без согласия собственников помещений нарушает их права на общее имущество, управляющая компания вправе требовать демонтажа

ООО «ЭУК «Жилые кварталы» обратилось в суд с иском к К.С.С. о возложении обязанности демонтировать наружный блок кондиционера, установленный на фасаде многоквартирного дома, и восстановить целостность фасада, а также о взыскании судебной неустойки. Истец указал, что является управляющей компанией дома, в котором ответчику принадлежит квартира. Установка кондиционера была произведена без согласования с собственниками помещений, что противоречит договору управления и решению общего собрания.

Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 13.12.2021 иск удовлетворен частично: К.С.С. обязали демонтировать кондиционер и восстановить фасад, а также взыскали судебную неустойку. Апелляционным определением Московского городского суда от 26.04.2022 решение оставлено без изменения. Однако определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 21.07.2022 апелляционное определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

Верховный Суд установил, что выводы суда кассационной инстанции противоречат нормам материального права, регулирующим вопросы общей долевой собственности в многоквартирных домах.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, требует согласия всех участников. Фасад здания, на котором был установлен наружный блок кондиционера, относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме на основании пункта 1 статьи 290 ГК РФ и пункта 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Положения части 2 статьи 36 ЖК РФ закрепляют право собственников владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом, однако это право не может быть реализовано в ущерб интересам других участников долевой собственности. Часть 4 статьи 36 ЖК РФ предусматривает, что передача объектов общего имущества в пользование третьим лицам возможна только по решению общего собрания собственников помещений. В данном случае такое решение отсутствовало, что подтверждается материалами дела.

Самовольное возведение пристройки к многоквартирному дому без решения общего собрания собственников нарушает их права на общее имущество и земельный участок, даже при отсутствии угрозы жизни и здоровью

Ш.Н.С., Ш.В.Ю. и Н.С.А. обратились в суд с иском к Ф.Р.В. о признании пристройки к многоквартирному дому незаконной и ее сносе. Истцы указали, что являются собственниками квартиры в данном доме, а ответчик без согласия всех собственников и разрешительных документов возвел пристройку, что привело к увеличению площади дома и нарушению их прав на использование общего имущества, включая земельный участок.

Решением Угличского районного суда Ярославской области от 02.12.2020 иск удовлетворен: пристройка признана самовольной постройкой, Ф.Р.В. обязан ее снести. Апелляционным определением Ярославского областного суда от 12.04.2021 решение отменено, в удовлетворении иска отказано. Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 03.08.2021 апелляционное определение оставлено без изменения.

Верховный Суд установил, что реконструкция многоквартирного дома, включая возведение пристройки, затрагивает общее имущество собственников помещений, что влечет необходимость соблюдения требований жилищного законодательства. Положения части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривают, что уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в установленном порядке.

Согласие собственников на реконструкцию должно быть оформлено решением общего собрания в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации. В материалах дела отсутствуют доказательства проведения такого собрания и принятия соответствующего решения, что свидетельствует о несоблюдении обязательных процедур.

Возведение пристройки Ф.Р.В. привело к изменению параметров общего имущества, включая земельный участок, что подтверждается технической документацией. Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ, земельный участок под многоквартирным домом находится в общей долевой собственности всех собственников помещений. Использование этого участка для строительства без надлежащего согласования противоречит части 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, запрещающей выдел или отчуждение доли в общем имуществе отдельно от права собственности на помещение.

Разрешение на размещение рекламы на крыше МКД действительно при одобрении общим собранием собственников с участием трех четвертей голосов и поддержке подавляющего большинства проголосовавших, без обязательного согласия каждого владельца помещений

Г.А.А. и Ц.И.Ю. обратились в суд с иском к ООО «Эксперт-Сервис», ООО СЗ «ПСФ КРОСТ», ООО «Порто» и ООО «ГрутФуд» о признании незаконным размещения рекламных конструкций на крыше и в подъезде многоквартирного дома. Истцы, являясь собственниками помещений в данном доме, указали на отсутствие согласия всех собственников на использование общего имущества для рекламных целей, а также на бездействие управляющей организации, не принявшей мер к устранению нарушений.

Красногорский городской суд Московской области удовлетворил иск частично, признав незаконным размещение экранов в подъезде, но отказал в удовлетворении требований относительно конструкции на крыше. Апелляционный суд отменил это решение в части отказа и признал незаконным размещение конструкции на крыше. Кассационный суд оставил апелляционное определение без изменения.

Верховный Суд установил, что судебные акты апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене в связи с неправильным применением норм жилищного законодательства.

Положения статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируют порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. Согласно данной норме, решение о пользовании общим имуществом принимается по соглашению всех участников долевой собственности, однако жилищное законодательство предусматривает особый порядок для многоквартирных домов.

Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации относит крыши многоквартирных домов к общему имуществу собственников помещений. Часть 2 указанной статьи закрепляет право собственников владеть, пользоваться и распоряжаться таким имуществом в установленных законом пределах.