Обобщение судебной практики Верховного Суда о выселении из жилого помещения на праве собственности за период с 2013 по 2024 год

Право собственника на защиту нарушенного владения не может быть поставлено в зависимость от согласования перепланировки или устранения строительных недостатков, и отказ в выселении по такому основанию является нарушением жилищного и гражданского законодательства

Г.А.И. и Г.А.А. предъявили иск к З.В.И., З.Ю.В. и Б.С.В. о выселении из квартиры № 135 и о своём вселении в неё. Истцы ссылались на то, что являются собственниками квартиры, но ответчики фактически заняли её и пользуются жилым помещением без законных оснований.

Кунцевский районный суд г. Москвы 16.02.2012 в иске отказал. Суд исходил из того, что обе стороны произвели перепланировку квартир без разрешительной документации, поэтому до приведения помещений в первоначальное состояние требования о выселении и вселении удовлетворению не подлежат. Московский городской суд 18.07.2012 согласился с этими выводами. Г.А.И. обжаловал решения в Верховный Суд Российской Федерации.

Верховный Суд установил, что выводы судов о зависимости права собственника на истребование квартиры от предварительного устранения перепланировки не соответствовали нормам материального права. Суды проигнорировали, что предметом рассмотрения был спор о владении квартирой, а не о законности переоборудования.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Эти правомочия не могут быть ограничены отсутствием согласования перепланировки. Статья 30 Жилищного кодекса Российской Федерации закрепляет аналогичный подход применительно к жилым помещениям.

Суды не учли, что наличие самовольной перепланировки требует самостоятельного разрешения в предусмотренном законом порядке. Ответственность за перепланировку возлагается на её инициатора и может повлечь обязанность привести квартиру в прежнее состояние. Однако такие обстоятельства не лишают собственника права требовать защиты владения от лиц, незаконно занявших помещение.

Ссылка судов на ранее принятое решение по делу о перепланировке была ошибочной. Преюдициальное значение имеют только установленные факты, имеющие отношение к рассматриваемым требованиям. Вывод о том, что до устранения перепланировки невозможно рассмотреть требование о выселении, противоречил статье 61 ГПК РФ, так как по иному делу устанавливались иные обстоятельства.

Факт принадлежности квартиры № 135 истцам подтверждён надлежащими документами, право собственности зарегистрировано. Одновременно материалы дела показали, что в спорной квартире проживают ответчики, собственниками и пользователями на законном основании они не являются. Это обстоятельство свидетельствовало о нарушении прав истцов как собственников.

Нижестоящие суды фактически подменили предмет спора. Вместо проверки прав истцов на жилое помещение и факта незаконного проживания ответчиков они сосредоточились на вопросе перепланировки. Такой подход нарушил пределы рассмотрения требований и привёл к отказу в иске по основаниям, не предусмотренным жилищным и гражданским законодательством.

Практическое значение позиции Верховного Суда заключается в том, что при рассмотрении требований о выселении суды обязаны исходить из права собственника на защиту владения. Нарушения строительных или административных правил, связанных с перепланировкой, подлежат самостоятельному рассмотрению и не могут использоваться как основание для отказа в иске о выселении.

Решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 16.02.2012 и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18.07.2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Определение Верховного Суда Российской Федерации 08.02.2013 № 5-КГ12-98

История рассмотрения дела:

• Кунцевский районный суд города Москвы, карточка дела отсутствует на сайте суда
• Московский городской суд, карточка дела отсутствует на сайте суда
• Московский городской суд, дело № 4г-7935/2012

При спорах о прикрывающем характере договора купли-продажи суд обязан применять правила толкования договора и устанавливать действительную волю сторон

С.В.И. предъявила иск к К.В.В. и Управлению Федеральной миграционной службы по г. Москве о выселении и снятии с регистрационного учёта, указав, что заключила 12.04.2010 договор купли-продажи квартиры и зарегистрировала право собственности, однако К.В.В. помещение не освободил.

К.В.В. предъявил встречные иски к С.В.И. и С.О.А. о признании договора купли-продажи недействительным, утверждая, что квартира передана лишь как обеспечение займа, намерения отчуждать жильё у него не было, а сделка носила прикрывающий характер.

Преображенский районный суд г. Москвы 15.02.2012 отказал в иске С.В.И., удовлетворил иск К.В.В. к С.В.И., в остальной части отказал. Апелляционный суд 16.07.2012 отменил решение, удовлетворил иск С.В.И. и отказал К.В.В. в требованиях.

Верховный Суд установил, что апелляционный суд нарушил пределы рассмотрения дела. С.В.И. требовала выселения, К.В.В. ставил вопрос о недействительности договора купли-продажи, но апелляция фактически признала договор займа незаключённым и заключённым под угрозой, хотя такие требования сторонами не заявлялись. Это противоречило принципу диспозитивности и части 3 статьи 196 ГПК РФ.

Доказательства, на которые сослалась апелляция, не подтверждали выводы о наличии угроз. Электронное письмо и показания свидетеля С.О.А. не отвечали требованиям относимости и допустимости доказательств, предусмотренным статьями 59 и 60 ГПК РФ. Принятие апелляцией новых доказательств без проверки причин их непредставления в первой инстанции нарушало статью 327.1 ГПК РФ и принцип процессуального равноправия.

Фактическая передача и исполнение договора купли-продажи квартиры подтверждают право покупателя требовать регистрацию перехода собственности и исключают его выселение как несобственника

Я.С.Г. предъявил иск к Г.С. о выселении из квартиры, ссылаясь на то, что является её собственником и разрешил временное проживание ответчика на условиях содержания помещения. В ответ Г.С. заявил встречный иск о государственной регистрации перехода права собственности, указав, что приобрёл квартиру у Я.С.Г. по нотариально удостоверенному договору купли-продажи от 23.11.2001, оплатил её стоимость, получил по акту приёма-передачи и владеет ею более десяти лет, однако продавец уклоняется от регистрации.

Мещанский районный суд г. Москвы 17.10.2012 отказал в иске Я.С.Г. и удовлетворил встречный иск Г.С. Апелляционный суд г. Москвы 04.10.2013 отменил это решение, удовлетворил требования Я.С.Г. и отказал Г.С., мотивировав выводы отсутствием надлежащих доказательств передачи квартиры и ссылкой на пропуск срока исковой давности. Определением от 09.12.2013 истец был заменён его правопреемником Г.С.А. Кассационная жалоба Г.С. поступила в Верховный Суд Российской Федерации.

Верховный Суд установил, что апелляционный суд допустил существенные нарушения норм материального и процессуального права. Суды первой и апелляционной инстанций по-разному оценили одни и те же доказательства. Первая инстанция признала факт заключения договора и передачи квартиры подтверждённым, апелляция отвергла эти доказательства, не приведя убедительных оснований.

По смыслу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости направлен на передачу имущества в собственность покупателю. Договор от 23.11.2001 нотариально удостоверен и недействительным не признавался. Его исполнение подтверждено актом приёма-передачи, а также фактическим владением квартирой покупателем на протяжении десяти лет. Апелляционный суд, отвергнув акт передачи по мотиву сомнительности доверенности, не учёл, что доверенность была нотариально удостоверена, её действительность не оспаривалась и в установленном порядке недействительной не признавалась.

В соответствии со статьёй 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности подлежит государственной регистрации. Если сторона уклоняется от регистрации, суд уполномочен вынести решение о её осуществлении. Разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, означают, что отсутствие регистрации не влечёт недействительности договора, а уклонение продавца создаёт для покупателя право требовать регистрацию. Апелляция проигнорировала эту правовую позицию.

Согласие на приватизацию жилого помещения не влечёт автоматического прекращения права пользования для отказавшихся от участия в приватизации членов семьи, и при переходе квартиры в собственность третьего лица их право проживания сохраняется при равных условиях пользования на момент приватизации

М.О.Г. предъявила иск к З.П.Г., З.Н.А. и З.Ю.П. о выселении из квартиры и снятии с регистрационного учёта. Она ссылалась на то, что приобрела квартиру по договору купли-продажи от 12.07.2011, однако ответчики отказывались её освободить и сняться с регистрационного учёта, чем нарушали её права как собственника.

Ответчики заявили встречный иск о признании недействительными доверенности и договора купли-продажи, ссылаясь на то, что доверенности на приватизацию и продажу квартиры были оформлены в период, когда она оставалась в муниципальной собственности и находилась в их пользовании по договору социального найма. Орджоникидзевский районный суд г. Уфы 11.12.2013 удовлетворил требования М.О.Г. и отказал во встречном иске. Апелляционный суд Республики Башкортостан 17.04.2014 изменил решение, отказав в выселении З.П.Г. и З.Н.А. М.О.Г. обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд Российской Федерации.

Верховный Суд установил, что оснований для отмены апелляционного определения не имелось. Апелляционный суд исследовал представленные доказательства и пришёл к выводу о сохранении за З.П.Г. и З.Н.А. права пользования квартирой. Этот вывод соответствовал применимым нормам материального права, так как их согласие на приватизацию в пользу дочери не означало отказа от бессрочного пользования жилым помещением.

По смыслу пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилое помещение к другому лицу прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. При этом статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусматривает, что указанное правило не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилья, если они имели равные права пользования им на момент приватизации.

Из содержания части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что прекращение семейных отношений с собственником влечёт прекращение права пользования, если иное не подтверждено соглашением между сторонами. Однако к отношениям по приватизированному жилью применяется специальное регулирование: право пользования сохраняется за теми, кто имел равные права при приватизации.

Бывшие члены семьи прежнего собственника утрачивают право пользования жилым помещением после перехода права собственности к новому владельцу, если отсутствуют законные основания для его сохранения

М.А.П. предъявил иск к Г.А.Я., Г.В.А., действующему также в интересах несовершеннолетних Г.И.В., Г.Д.В. и Г.М.В., о прекращении права пользования жилым домом и выселении. Он указал, что приобрёл дом по договору дарения 21.03.2013 и зарегистрировал право собственности. Ответчики были вселены прежним владельцем, членами семьи истца не являлись и освобождать дом отказались.

Кировский районный суд г. Волгограда 12.12.2013 удовлетворил иск и выселил ответчиков, а дополнительным решением от 22.01.2014 предоставил отсрочку исполнения на шесть месяцев. Волгоградский областной суд 21.05.2014 отменил решения и отказал в иске. М.А.П. обжаловал это определение в Верховный Суд Российской Федерации.

Верховный Суд установил, что апелляционный суд пришёл к ошибочному выводу о сохранении права пользования за ответчиками. Основанием послужила ссылка на прежнюю редакцию пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации. Между тем спорные отношения возникли в 2013 году после перехода права собственности, поэтому применению подлежала действующая редакция нормы, предусматривающая прекращение права пользования бывших членов семьи прежнего собственника при смене владельца, если сохранение этого права прямо не подтверждено законом.

Вывод апелляционного суда не соответствовал обстоятельствам дела. Ответчики членами семьи истца не являлись, совместного хозяйства с ним не вели, соглашений о сохранении за ними права проживания не заключалось. При таких условиях правовое основание для продолжения пользования домом отсутствовало.

По смыслу статей 209 и 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения обладает правом владеть и пользоваться имуществом и вправе требовать его освобождения от лиц, не имеющих законных оснований проживания. Районный суд правильно исходил из этих положений. Апелляция же не приняла во внимание, что регистрация и фактическое проживание не образуют права пользования в отсутствие договора или специальных норм.

Лица, не являвшиеся членами семьи прежнего собственника, не приобретают и не сохраняют право пользования жилым помещением после перехода квартиры к новому собственнику

Ш.О.В. предъявил иск к С.Л.Б. и С.М.С. о выселении из квартиры без предоставления иного жилья и взыскании судебных расходов. Он указал, что стал собственником квартиры по договору купли-продажи 24.12.2013, но на момент приобретения в ней проживали и были зарегистрированы ответчики, не являющиеся членами его семьи. Их проживание нарушало его права как собственника, при этом обязанности по оплате коммунальных услуг они не выполняли.

Железнодорожный районный суд г. Барнаула 29.05.2014 удовлетворил иск, выселив С.Л.Б. и С.М.С. и взыскав судебные расходы. Апелляционный суд Алтайского края 12.08.2014 отменил решение и отказал в иске, указав на недобросовестность истца при покупке квартиры и на судебный акт, которым ранее исполнение решения о выселении ответчиков было отсрочено. Ш.О.В. обжаловал данное определение в Верховный Суд Российской Федерации.

Верховный Суд установил, что апелляционный суд дал неправильную правовую оценку обстоятельствам и применимым нормам. Истец приобрёл квартиру на основании договора купли-продажи, по условиям которого продавцы гарантировали отсутствие лиц, обладающих правом пользования. Однако апелляция проигнорировала этот факт, сославшись на знание истца о проживании ответчиков.

Районный суд исходил из положений статей 209 и 288 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 30 и 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, закрепляющих полномочия собственника владеть, пользоваться и распоряжаться жильём, а также право требовать выселения лиц, не имеющих законных оснований проживания. Такой подход соответствовал закону.

Согласно пункту 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ переход права собственности на квартиру к другому лицу прекращает право пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Апелляция же сделала противоположный вывод, что ответчики право пользования не утратили, хотя членами семьи прежних собственников они не являлись.

Право пользования жилым помещением бывшим членом семьи прежнего собственника после перехода собственности к другим лицам не сохраняется автоматически и подлежит проверке в рамках статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации

Г.Л.Б. и Ч.Е.Ю. предъявили иск к Н.Л.Б. и П.В.Б. о снятии с регистрационного учета и выселении из жилого дома. Истцы указывали, что ответчики были вселены прежним собственником Ч.Л.Г., после смерти которой они получили доли в праве собственности. Ответчики членами их семьи не являлись, поэтому проживание в доме нарушало права новых владельцев.

Кировский районный суд г. Курска 19.11.2014 удовлетворил иск частично, выселив П.В.Б., в остальной части требований отказал. Курский областной суд 16.02.2015 согласился с выводами первой инстанции. Г.Л.Б. подала кассационную жалобу в Верховный Суд Российской Федерации.

Верховный Суд установил, что нижестоящие суды неверно определили момент возникновения спорных жилищных правоотношений и применили положения Жилищного кодекса РСФСР. Они признали за Н.Л.Б. право пользования домом как за бывшим членом семьи собственника Ч.Л.Г., хотя после перехода права собственности к другим лицам регулирование должно осуществляться по нормам действующего законодательства.

Районный суд счёл, что отношения носят длящийся характер и регулируются прежним кодексом. Апелляция поддержала этот вывод. Однако отношения между Н.Л.Б. и новыми собственниками возникли только после открытия наследства и регистрации долей за истцами. Эти обстоятельства исключали возможность применения статьи 127 Жилищного кодекса РСФСР, так как на момент возникновения прав действовали иные нормы.

В силу статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства применяются только к отношениям, возникшим после их введения. Согласно статье 5 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации распространяется на права и обязанности, возникшие после 01.03.2005. Переход права собственности на доли в доме к истцам произошёл после этой даты, что означало необходимость применения статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ.

Отказ от участия в приватизации при сохранении согласия на её проведение обеспечивает бессрочное право пользования жильём, которое не утрачивается при смене собственника и подлежит прекращению только по специальным основаниям

О.К.В. предъявил иск к Г.З.Т., Г.С.Х., Г.Р.С. и Г.Т.С. о выселении из квартиры и признании его добросовестным приобретателем. В обоснование указал договор купли-продажи от 16.04.2013, по которому приобрёл спорное жильё у А.Ю.М. и зарегистрировал право собственности. По мнению истца, в связи с переходом права собственности ответчики обязаны были освободить квартиру. Г.З.Т. подала встречный иск о признании сделок недействительными и истребовании квартиры, указывая, что доверенность, выданная племяннику, предназначалась лишь для временного распоряжения. Г.С.Х. заявил встречные требования о признании квартиры совместно нажитым имуществом супругов.

Советский районный суд г. Владикавказа 21.03.2014 удовлетворил исковые требования О.К.В., отказав во встречных исках. Апелляционным определением Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 22.10.2014 решение изменено: удовлетворено требование о выселении семьи Г.З.Т. без предоставления иного жилья, в признании добросовестным приобретателем отказано, встречные иски оставлены без удовлетворения. Г.З.Т., Г.С.Х. и Г.Р.С. обжаловали это определение в кассационном порядке.

Верховный Суд установил, что апелляционный суд, удовлетворяя иск о выселении, ограничился ссылкой на переход права собственности к новому владельцу и сделал вывод о прекращении прав пользования у членов семьи прежнего собственника. При этом не были исследованы обстоятельства приватизации спорного жилья в 1993 году и права проживавших в квартире родственников.

На момент приватизации действовали ст. 53 и 54 ЖК РСФСР, закреплявшие равные права пользования жильём за членами семьи нанимателя. В силу ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация могла быть проведена только при согласии всех совместно проживавших. Такое согласие сохраняло за отказавшимися от участия бессрочное право пользования жильём.

П. 2 ст. 292 ГК РФ предусматривает прекращение права пользования жилым помещением при переходе права собственности к другому лицу. Вместе с тем ч. 2 ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ исключает применение этого правила к бывшим членам семьи собственника приватизированного жилья, если их права возникли на основании приватизации.

Выселение супруга собственника жилого помещения не допускается при его вселении с согласия собственника, так как член семьи сохраняет право пользования квартирой независимо от наличия регистрации по месту жительства и согласия новых сособственников

З.М.З., Ш.З.З. и М.З.М. обратились в суд с иском к П.А.М. о выселении из квартиры. Истцы ссылались на то, что каждому из них принадлежит по 1/6 доли в праве собственности, а 1/2 доли квартиры принадлежит Р.Е.А., которая проживает в ней с сыном П.А.А. и мужем П.А.М. По мнению истцов, П.А.М. не был зарегистрирован в квартире и вселён без их согласия, вследствие чего нарушал их права как сособственников.

Кузьминский районный суд г. Москвы 26.05.2016 отказал в удовлетворении иска, установив, что П.А.М. был вселён в квартиру с согласия Р.Е.А. как её супруг и член семьи, что давало ему право пользования жильём. Московский городской суд 30.09.2016 отменил решение и удовлетворил иск, указав на отсутствие регистрации у П.А.М. и несогласие новых сособственников на его проживание. Панарин А.М. и Р.Е.А. подали кассационные жалобы.

Верховный Суд установил, что апелляционный суд признал законными основания для выселения П.А.М., не исследовав обстоятельства его вселения и правовой режим пользования квартирой. Между тем доказано, что ответчик был вселён в квартиру с согласия Р.Е.А., которой принадлежала 1/2 доля квартиры, а как супруг собственника он относился к членам её семьи.

В силу ч. 1 ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения приобретают право пользования им. Супруг собственника относится к членам семьи и сохраняет право пользования квартирой до прекращения брачных отношений или утраты согласия собственника. Отсутствие регистрации по месту жительства не лишает члена семьи права на проживание.

Статья 3 Закона Российской Федерации от 25.06.1993 № 5242-1 закрепляет, что регистрация или её отсутствие не может служить условием реализации права на жилище. Пункт 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 содержит разъяснение, что регистрация является лишь доказательством проживания, но не определяет наличие либо отсутствие права пользования. Апелляционный суд эти положения не учёл.

Выселение из жилого помещения не подлежит удовлетворению без установления оснований предоставления спорных комнат и их правового статуса, так как именно от этих обстоятельств зависит признание проживания законным либо прекращение права пользования

Л.О.С. обратился в суд с иском к К.Д.М., К.М.М., К.Л.М., К.С.Ю. о выселении без предоставления другого жилого помещения. Он ссылался на то, что на основании договора купли-продажи от 11.04.2006 ему принадлежат комнаты № 23, 24, 25, однако ответчики проживают там без регистрации и правовых оснований. К.М.М., К.Л.М. и К.С.Ю. предъявили встречный иск к Л.О.С. о признании права пользования указанными комнатами, указывая, что помещения предоставлялись их семье в общежитии в 1982 году в связи с трудовыми отношениями и использовались ими добросовестно.

Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 31.01.2017 иск Л.О.С. был удовлетворён, во встречных требованиях отказано. Апелляционный суд 13.04.2017 отменил решение и отказал в удовлетворении как первоначального, так и встречного иска. Л.О.С. обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд Российской Федерации.

Верховный Суд установил, что апелляционный суд рассмотрел дело в отсутствие истца, не обеспечив его надлежащее извещение о времени и месте заседания. Согласно ст. 113 и ч. 1 ст. 327 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны быть уведомлены надлежащим образом, что гарантирует реализацию права на участие в процессе и состязательность сторон. Нарушение порядка извещения лишило Л.О.С. возможности реализовать процессуальные права.

Суд апелляционной инстанции также изменил квалификацию правоотношений, указав на жилищный характер спора и применение к нему срока исковой давности по ст. 196 ГК РФ. При этом суд не установил правовой статус спорных помещений на момент их предоставления и не исследовал основания вселения семьи ответчиков. От этих обстоятельств зависела применимость положений ЖК РФ либо ГК РФ. Игнорирование фактов предоставления жилья как общежития в связи с трудовыми отношениями исключало обоснованность сделанных выводов.

Суд первой инстанции, удовлетворив иск Л.О.С., исходил из права собственника по ст. 304 ГК РФ на защиту от нарушений. Однако он также не исследовал основания предоставления жилья семье К. и правовой режим спорных комнат. Апелляционный суд, отменяя решение, не устранил этот пробел и ограничился ссылкой на пропуск срока исковой давности. Такой подход не обеспечил правильного разрешения спора.

Регистрация перехода права собственности на жилой дом, фактически снесённый до заключения договора купли-продажи, не создаёт действительных оснований для прекращения права пользования жильём и исключает возможность удовлетворения иска о выселении

К.С.К. обратилась в суд с иском к Т.З.И. и Т.А.Т. о выселении, ссылаясь на договор купли-продажи от 27.01.2016, по которому она зарегистрировала право собственности на жилой дом и земельный участок. Истец утверждала, что ответчики проживают без законных оснований. Т.З.И. предъявила встречный иск к Б.М.С., К.С.К. и Управлению Росреестра по Республике Адыгея о признании недействительной государственной регистрации права и аннулировании записи в ЕГРП. В обоснование встречного иска указала, что спорный договор купли-продажи 2012 года прикрывал займ, дом к моменту сделки был снесён, а новый объект возведён без оформления.

Решением Майкопского городского суда Республики Адыгея от 20.04.2017 первоначальный иск был удовлетворён, во встречном отказано. Апелляционный суд Республики Адыгея 04.08.2017 отменил решение, отказал в иске К.С.К. и удовлетворил встречные требования Т.З.И., признав запись о праве собственности недействительной. К.С.К. обжаловала определение апелляции в Верховный Суд Российской Федерации.

Верховный Суд установил, что апелляционный суд пришёл к выводу о регистрации права собственности на несуществующий объект, поскольку жилой дом площадью 57,4 кв.м был снесён в 2009 году, а в 2011 году на его месте возведён новый дом площадью 152,8 кв.м. Запись в ЕГРП относилась к утратившему существование объекту и не могла подтверждать действительное право собственности на вновь построенный дом.

В силу ст. 235 ГК РФ прекращение права собственности наступает при уничтожении имущества. Следовательно, регистрация перехода права на снесённый объект была недостоверной и не могла являться основанием для возникновения у К.С.К. прав на новый дом. Суды первой инстанции этого не учли и необоснованно признали К.С.К. собственником жилья, нарушив права Т.З.И. и Т.А.Т. как фактических владельцев нового объекта.

Согласно ст. 131 ГК РФ и ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимость носит правоподтверждающий характер и служит единственным доказательством существования зарегистрированного права. Однако достоверность сведений в реестре предполагается до тех пор, пока не доказано обратное. Апелляционный суд исследовал представленные доказательства, установил факт уничтожения прежнего объекта и сделал обоснованный вывод о недостоверности записи.

Притворный договор купли-продажи, заключённый для прикрытия займа, не порождает переход права собственности на жилое помещение и исключает возможность прекращения права пользования квартирой на основании такой сделки

А.М.В. обратилась в суд с иском к К.М.В., К.М.А. и К.Я.А. о признании их прекратившими право пользования жилым помещением и о выселении. Она указала, что приобрела квартиру по договору купли-продажи и стала её собственником, но ответчики продолжали проживать в спорном жилье. К.М.В. предъявила встречный иск о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий его недействительности, утверждая, что договор прикрывал займ, полученный ею у А.М.В.

Решением Кочубеевского районного суда Ставропольского края от 22.12.2017 в иске А.М.В. отказано, встречные требования К.М.В. удовлетворены, договор купли-продажи признан недействительным, за К.М.В. восстановлено право собственности. Апелляционный суд 17.04.2018 пришёл к противоположному выводу и удовлетворил иск А.М.В., отказав во встречных требованиях. К.М.В. обжаловала это определение в Верховный Суд Российской Федерации.

Верховный Суд установил, что апелляционный суд признал договор купли-продажи действительным, не исследовав обстоятельства его заключения и не проверив доводы о его притворности. В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка ничтожна, а к отношениям сторон подлежат применению правила о сделке, которую они действительно имели в виду. Доводы К.М.В. о том, что спорный договор прикрывал займ, апелляционный суд оставил без оценки, что повлияло на исход дела.

Условиями договора купли-продажи было предусмотрено, что квартира и земельный участок отчуждаются за 1 000 000 руб., тогда как ранее они были приобретены за 6 000 000 руб. Одновременно стороны подписали предварительный договор купли-продажи тех же объектов с ценой 1 200 000 руб. Существенное расхождение в цене указывало на отсутствие действительной воли сторон на отчуждение имущества и подтверждало доводы о притворном характере сделки.

Апелляционный суд сослался на то, что все условия договора согласованы и подписаны. Однако в силу ст. 431 ГК РФ при толковании договора необходимо устанавливать действительную волю сторон. Ссылка на формальное наличие подписи без исследования экономической целесообразности и согласованности условий не соответствовала требованиям закона и привела к искажению правовой оценки сделки.

Выселение бывшего супруга из квартиры, приобретённой в браке, без установления правового режима имущества и без разрешения вопроса о разделе совместно нажитого жилья противоречит закону и исключает возможность признания прекращения права пользования

В.Т.А. обратился в суд с иском к С.В.В. и Т.С.В. о выселении из квартиры, принадлежащей ему на праве собственности. Истец указал, что квартира приобретена им, ответчики проживают без законных оснований, соглашение о порядке пользования не заключалось. Ответчицы возражали, заявив, что квартира приобретена в браке и является совместно нажитым имуществом, а дочь вселена с согласия собственника.

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края 6 апреля 2022 года отказал в иске, сославшись на то, что квартира является общим имуществом супругов и может быть разделена по требованию любого из них. Апелляционный суд 9 февраля 2023 года пришёл к противоположному выводу и удовлетворил иск, указав, что у ответчицы отсутствует право пользования спорной квартирой. Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции 20 июня 2023 года согласился с выводами апелляции. С.В.В. обжаловала данные акты в Верховный Суд Российской Федерации.

Верховный Суд установил, что апелляционный и кассационный суды изменили правовую оценку, данную ранее вступившим в силу решением Центрального районного суда г. Сочи от 21 мая 2010 года, где было установлено, что квартира является совместно нажитым имуществом супругов. Игнорирование этого обстоятельства исключало возможность признания права истца на единоличное владение спорным жильём и лишало правовую позицию апелляции обоснованности.

Суд апелляционной инстанции указал на длительное неиспользование С.В.В. права на раздел совместно нажитого имущества как основание для утраты права пользования. Такой вывод противоречил положениям ст. 33 и 38 СК РФ, поскольку режим совместной собственности действует до её раздела, а право на обращение в суд за разделом сохраняется независимо от давности.

В силу ст. 34 СК РФ имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью супругов. Права и обязанности участников совместной собственности продолжают действовать и после расторжения брака. Признание утраты этих прав по мотиву неиспользования нарушало закон и не могло быть положено в основу выселения.