Обобщение судебной практики Верховного Суда по вопросам разрешенного использования земельных участков для личного подсобного хозяйства и продления аренды без торгов за 2024, 2025 года

Разрешенное использование земельного участка для личного подсобного хозяйства не требует обязательного строительства жилого дома при наличии вспомогательных сооружений при продлении аренды

Я.С.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения администрации Талдомского городского округа Московской области от 28.03.2023 № Р001-9393325187-69777283 об отказе в повторном предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 841 кв. м. Земельный участок расположен в водоохранной зоне, имеет категорию земель населенных пунктов и вид разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства. На участке расположен сарай площадью 6,25 кв. м, принадлежащий Я.С.А. на праве собственности. Истица также требовала обязать администрацию заключить новый договор аренды.

Решением Талдомского районного суда Московской области от 23.05.2023 административный иск удовлетворен частично: решение администрации признано незаконным, на нее возложена обязанность повторно рассмотреть вопрос о предоставлении участка. Апелляционным определением Московского областного суда от 23.08.2023, оставленным без изменения кассационным определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 23.01.2024, решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении требований отказано. Суды указали на отсутствие доказательств достижения цели аренды, поскольку на участке не возведен жилой дом, а также на пропуск срока подачи заявления о продлении договора.

Верховный Суд установил, что суды апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела.

Суд не принял во внимание, что вид разрешенного использования земельного участка «для ведения личного подсобного хозяйства» не требует обязательного возведения жилого дома. Согласно пунктам 1 и 2 статьи 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», приусадебный участок может использоваться как для сельскохозяйственной деятельности, так и для размещения вспомогательных сооружений, что подтверждается классификатором видов разрешенного использования (приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412).

Администрация необоснованно отказала в продлении аренды, сославшись на несоответствие фактического использования участка его целевому назначению. Однако наличие сарая, используемого в рамках личного подсобного хозяйства, не противоречит разрешенному виду использования, а пункт 1.3 договора аренды прямо указывает на предоставление участка именно для этих целей, а не исключительно для строительства.

Суды также не учли, что вмешательство органов местного самоуправления в деятельность граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, ограничено законом (пункт 1 статьи 5 Федерального закона № 112-ФЗ). Отказ в продлении аренды без достаточных оснований нарушает этот принцип.

Верховный Суд подчеркнул, что пропуск срока подачи заявления о продлении договора аренды был вызван чрезвычайными обстоятельствами (гибель членов семьи в ДТП). Согласно пункту 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 № 21, формальное соблюдение процедуры не должно препятствовать реализации прав граждан, особенно в таких ситуациях.

Кроме того, суды не применили подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, предусматривающий предоставление участков для личного подсобного хозяйства без торгов, а также подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, запрещающий проводить торги по участкам с расположенными на них объектами, принадлежащими гражданам.

Таким образом, Верховный Суд пришел к выводу, что отказ в продлении аренды и последующие судебные решения не соответствуют нормам материального права и нарушают права заявителя.

Апелляционное определение Московского областного суда от 23.08.2023 и кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 23.01.2024 отменены. Решение Талдомского районного суда Московской области от 23.05.2023 оставлено в силе.

Кассационное определение Верховного суда Российской Федерации от 10.07.2024 г. № 4-КАД24-13-К1

История рассмотрения дела:

• Талдомский районный суд Московской области, дело № 2а-584/2023
• Московский областной суд, дело № 33а-29250/2023
• Первый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8а-40216/2023

Наличие фундамента на земельном участке, предоставленном до 1 марта 2015 года, дает право на однократное продление договора аренды без торгов для завершения строительства, независимо от регистрации объекта незавершенного строительства

К.О.Н. обратился в администрацию муниципального образования «Ахтубинский район» Астраханской области с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, заключенного 16.05.2013, на три года, ссылаясь на Федеральный закон от 14.03.2022 № 58-ФЗ. Решением от 26.05.2022 № 972 в удовлетворении заявления отказано в связи с истечением срока действия договора и отсутствием на участке зарегистрированного объекта недвижимости. К.О.Н. оспорил отказ в суде, требуя признать его незаконным.

Ахтубинский районный суд Астраханской области решением от 17.01.2023 отказал в удовлетворении административного иска, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Астраханского областного суда от 20.03.2024 оставило решение без изменения. Кассационное определение судебной коллегии по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 29.08.2024 подтвердило законность принятых судебных актов.

Верховный Суд установил, что нижестоящие суды необоснованно отказали в удовлетворении требований К.О.Н., не применив подлежащие применению нормы материального права. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций ошибочно исходили из отсутствия оснований для заключения договора аренды без торгов по пунктам 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, не учтя специальные положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Земельный участок был предоставлен К.О.Н. до 01.03.2015, что подтверждается договором аренды от 16.05.2013. На момент обращения за продлением аренды на участке имелся фундамент под строительство индивидуального жилого дома, что соответствует критериям объекта незавершенного строительства согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25.

Пункт 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ предусматривает исключительное право арендатора, которому земельный участок предоставлен до 01.03.2015, на однократное заключение договора аренды сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов. Данная норма носит специальный характер и подлежала применению в данном случае, поскольку земельный участок ранее не предоставлялся для завершения строительства этому или иным лицам.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не может служить основанием для отказа в продлении аренды, так как пункт 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ не ставит возникновение права на продление аренды в зависимость от такого юридического факта. Этот вывод подтверждается материалами дела, в том числе техническим планом от 25.09.2023, согласно которому степень готовности объекта составляет 10%, а также актами обследования участка.

Судами не было принято во внимание, что положения подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, на которые ссылались нижестоящие инстанции, не подлежат применению в случае, когда реализуется специальное право, предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ. Такой подход соответствует правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 28.02.2023 № 337-О, согласно которой указанные нормы направлены на достижение баланса публичных и частных интересов при использовании земельных участков.

Суды не дали надлежащей оценки тому обстоятельству, что администрация муниципального образования не заявляла в установленный шестимесячный срок требования об изъятии объекта незавершенного строительства через продажу с публичных торгов, что в соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ также является основанием для заключения договора аренды без проведения торгов.

Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций, признал отказ администрации незаконным и обязал рассмотреть заявление К.О.Н. о продлении договора аренды.

Кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2025 № 25-КАД25-2-К4

История рассмотрения дела:

• Ахтубинский районный суд Астраханской области, дело № 2а-47/2023
• Астраханский областной суд, дело № 33а-858/2024
• Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8а-22135/2024

Пользование земельным участком после истечения срока при отсутствии возражений арендодателя подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок без торгов

Ю.А.А. предъявил иск к комитету по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района о признании недействительным уведомления об отказе от договора аренды и о признании договора действующим. Истец ссылался на направление заявления о продлении срока в порядке закона № 58-ФЗ и последующее заключение соглашения о замене стороны.

Суд первой инстанции требования удовлетворил. Апелляционная инстанция отменила решение и отказала в иске, указав на отсутствие доказательств продления договора без торгов и использования участка после истечения срока аренды; кассационная инстанция согласилась с этими выводами.

Верховный Суд установил, что при разрешении спора не выявлены и не оценены юридически значимые обстоятельства, от которых зависит вывод о действии арендных правоотношений. Не проверена доставка арендодателю заявления о продлении срока, направленного арендатором до окончания договора, не установлены причины неполучения корреспонденции адресатом и момент наступления гражданско-правовых последствий такого сообщения. Не исследовано, имелись ли предусмотренные законом основания для отказа в продлении, и не дана оценка факту пользования участком после истечения срока при отсутствии возражений арендодателя. Не определена материально-правовая цель требований с точки зрения понуждения к заключению дополнительного соглашения, несмотря на ссылку на закон № 58-ФЗ.

Ошибочным явилось формальное толкование норм о прекращении аренды без проверки специального механизма пролонгации и баланса интересов сторон. Выводы о невозможности продления без торгов сделаны без установления, обращался ли арендатор надлежащим образом, поступило ли требование в адрес уполномоченного органа и были ли у последнего законные основания для отказа. Довод о непродолжении пользования участком принят без сопоставления с доказательствами направления заявления и данными о фактическом владении. Вопрос о статусе нового арендатора оставлен без правовой оценки: не проверено, возникли ли у лица какие-либо права и законные интересы в связи с незарегистрированным соглашением о перемене стороны и влияет ли отсутствие регистрации на возможность защиты нарушенного права в заявленном объёме.

В силу части 3 и 5 статьи 8 закона № 58-ФЗ арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение о продлении срока без торгов при своевременном обращении арендатора и отсутствии указанных в норме ограничений; предметом доказывания являются факт направления требования в пределах срока, его доставка адресату и наличие (либо отсутствие) оснований для отказа. Согласно пункту 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение влечёт последствия с момента доставки адресату; бремя доказывания направления и доставки лежит на отправителе, при этом риск неполучения поступившей корреспонденции несёт адресат (п. 67 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Смена категории земельного участка с сельскохозяйственного назначения на земли населённых пунктов лишает арендатора права выкупить его без торгов, так как такие земли могут передаваться в собственность только через конкурентные процедуры

Арендатор земельного участка Е.О.В., предоставленного ему для сельскохозяйственного производства, обратился с административным иском к администрации города-курорта Кисловодска. Он просил признать незаконным отказ в продаже участка без проведения торгов и возложить обязанность устранить нарушение. В обоснование истец ссылался на ст. 393 ЗК РФ, указывая, что участок использовался более трёх лет и фактов нарушений земельного законодательства не имелось.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций согласились с доводами истца и удовлетворили его требования. Они исходили из того, что арендатор соблюдал условия использования земельного участка, и потому имел право на его выкуп в упрощённом порядке.

Верховный Суд установил, что судами первой, апелляционной и кассационной инстанций не были исследованы юридически значимые обстоятельства, связанные с изменением категории спорного земельного участка. Первоначально он относился к землям сельскохозяйственного назначения, но в силу нормативных правовых актов Ставропольского края и изменений в Генеральный план города Кисловодска был включён в границы населённого пункта и переведён в земли населённых пунктов.

Нижестоящие суды ограничились анализом факта трёхлетнего использования земли и отсутствия нарушений со стороны арендатора. Однако такие обстоятельства имеют значение только для земель сельскохозяйственного назначения. Применение механизма выкупа по ст. 393 ЗК РФ к землям населённых пунктов недопустимо.

Суды необоснованно признали наличие у арендатора права на приобретение участка в собственность без торгов. Между тем после изменения категории участок утратил правовой режим сельхозземель, а значит, основания для его приватизации по упрощённой процедуре отсутствовали. Такой вывод подтверждается системным толкованием норм ст. 27, 78 и 393 ЗК РФ, а также Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».