Собственник доли в жилом помещении не вправе сдавать ее внаем без согласия других сособственников, если это нарушает их права

П.С.В., действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетней П.В.С., обратился в суд с иском к П.М.В. и П.Р.Р. об ограничении права распоряжения недвижимым имуществом. Истцы и ответчики являются сособственниками жилого помещения, при этом П.С.В. и его дочь проживают в нем, а ответчики сдают свою долю внаем третьим лицам без согласия остальных собственников. Истец утверждал, что такие действия нарушают его право на неприкосновенность частной жизни и создают неудобства для проживания.

Районный суд отказал в удовлетворении иска, указав, что порядок пользования жилым помещением уже определен решением суда, а сдача доли внаем не требует согласия других собственников. Апелляционный и кассационный суды оставили это решение без изменения, сославшись на отсутствие нарушений жилищного законодательства и неверный выбор способа защиты права.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд указал, что суды нижестоящих инстанций не применили в полной мере нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие права сособственников. Согласно статье 209 ГК РФ, собственник вправе свободно распоряжаться своим имуществом, но не в ущерб правам других лиц. В данном случае сдача доли внаем без согласия остальных участников долевой собственности ограничивала их права на пользование жилым помещением, однако суды не дали этому должной правовой оценки.

Пункт 1 статьи 246 ГК РФ устанавливает, что распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников. Суды не проверили, было ли получено такое согласие, и не исследовали вопрос о возможном злоупотреблении правом со стороны ответчиков. Между тем, систематическое вселение посторонних лиц без согласования с другими собственниками могло свидетельствовать о нарушении их законных интересов, что требовало судебного вмешательства.

Статья 304 ГК РФ предоставляет собственнику право требовать устранения любых нарушений его прав, даже если они не связаны с лишением владения. Истец обоснованно указывал на ущемление своих жилищных прав, однако суды первой, апелляционной и кассационной инстанций проигнорировали этот довод, не дав оценки тому, как сдача доли внаем влияет на условия проживания истца и его несовершеннолетнего ребенка.

Верховный Суд подчеркнул, что статья 12 ГК РФ предусматривает различные способы защиты гражданских прав, включая не только восстановление положения, существовавшего до нарушения, но и пресечение действий, создающих угрозу нарушения права в будущем. Требование истца о запрете сдачи доли внаем без согласия сособственников соответствовало именно этому способу защиты, поскольку направлено на предотвращение дальнейших нарушений. Однако суды апелляционной и кассационной инстанций ошибочно посчитали, что надлежащим способом защиты является лишь последующее выселение незаконно вселенных лиц, что не решает проблему систематического нарушения прав истца.

Жилищный кодекс РФ (часть 2 статьи 30) разрешает собственнику сдавать жилое помещение внаем, однако это право не является абсолютным и должно осуществляться с учетом интересов других лиц, проживающих в этом же помещении. Суды не учли, что постоянная смена жильцов, вселяемых ответчиками, создает неудобства для истца и может негативно влиять на условия проживания его несовершеннолетней дочери. Баланс интересов сторон в данном случае не был соблюден, что также явилось существенным нарушением.

Кроме того, суды не приняли во внимание, что существование альтернативных способов защиты (например, иска о выселении) не исключает возможности предупредительных мер в виде запрета на сдачу доли внаем. Такой подход противоречит смыслу статьи 12 ГК РФ, которая допускает различные формы защиты нарушенных прав в зависимости от конкретных обстоятельств дела.

Судебная коллегия отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.03.2025 № 1-КГ25-2-КЗ

История рассмотрения дела

• Ломоносовский районный суд города Архангельска, дело № 2-5527/2023
• Архангельский областной суд, дело № 33-2545/2024
• Третий кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-17769/2024