ИдеяСудебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации 11 августа 2026 года рассмотрела дело № 48-КГ26-13-К7 о несостоявшейся покупке квартиры. Покупатели передали продавцу 150 000 рублей задатка, а оставшуюся сумму собирались внести за счет собственных и кредитных средств. Банки ипотеку не одобрили, сделка сорвалась, и покупатели потребовали вернуть деньги.
Нижестоящие суды посчитали, что покупатели не виноваты: кредит им не дали по причинам, которые от них не зависели. Верховный Суд обратил внимание на другое. В предварительном договоре не было условия, что квартира покупается только при одобрении определенной ипотеки или конкретной кредитной программы. Стороны указали лишь на использование собственных и кредитных средств.
Поэтому одного отказа банков недостаточно, чтобы признать исполнение договора объективно невозможным. Суду необходимо разобраться, почему сделка в итоге не состоялась, какие обязанности взяла на себя каждая сторона и кто отвечает за отказ от заключения основного договора.
Судебные акты апелляционной и кассационной инстанций были отменены, а спор направлен на новое рассмотрение. Это не означает, что задаток никогда нельзя вернуть после отказа в ипотеке. Результат зависит от текста договора и обстоятельств конкретной сделки.
Для предварительных договоров вывод особенно важен там, где стороны заранее связывают покупку с заемными деньгами. Формулировка о способе оплаты способна определить, будет ли отказ банка основанием для прекращения обязательства или риск отсутствия кредита останется на покупателе.
Больше о новой правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации и ее значении для судебной практики — в аналитическом обзоре в Пандектуме.
Сильная правовая позиция начинается не в суде. Она начинается в момент, когда нужное решение находится за минуты, а не после нескольких часов поиска. В Пандектуме собраны обзоры отдельных судебных актов и тематические обобщения судебной практики. Юрист быстрее переходит от поиска к анализу и точнее выстраивает аргументацию. Оцените работу Пандектума на реальных кейсах.
Правовая основа
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.08.2025 № 48-КГ26-13-К7 — спор о возврате задатка после незаключения основного договора купли-продажи.
Статья 380 Гражданского кодекса Российской Федерации — задаток и обеспечение обязанности заключить основной договор.
Статья 381 Гражданского кодекса Российской Федерации — последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.
Статья 416 Гражданского кодекса Российской Федерации — прекращение обязательства невозможностью исполнения.
Статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации — толкование договора.