При возведении нового объекта на месте уничтоженного пожаром строения прежнее расположение здания не освобождает застройщика от соблюдения действующих требований к минимальным отступам от границ земельного участка

Главное

Собственник смежного земельного участка потребовал признать возводимое строение самовольной постройкой и снести его. Собственник спорного объекта предъявил встречный иск о сохранении жилого помещения в реконструированном виде. Нижестоящие суды отказали в обоих требованиях, посчитав, что строительство не нарушает права соседнего собственника и что соблюдать минимальный отступ от общей границы не требовалось с учётом прежнего расположения дома и существовавшего ограждения. Верховный Суд указал, что прежнее строение было уничтожено пожаром, а экспертизы установили возведение нового объекта. Поэтому подлежали применению действующие требования к новому строительству, а подтверждённые нарушения нельзя было признать несущественными без их надлежащей оценки. Все судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Спор и решения нижестоящих судов

Собственник одного земельного участка обратился с иском к собственнику смежного участка о признании строения самовольной постройкой и его сносе. Ответчик предъявил встречный иск к соседнему собственнику и администрации городского округа Серпухов о сохранении жилого помещения в реконструированном виде. Ранее существовавший дом был повреждён пожаром в 2010 году; часть строений была уничтожена. На участке ответчика впоследствии возводился новый объект.

Решением Серпуховского городского суда Московской области от 11.11.2024 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано. Суд исходил из отсутствия доказательств нарушения прав собственника смежного участка и угрозы жизни или здоровью граждан. С учётом прежней общей собственности на дом, последующего раздела имущества и существовавшего ограждения суд также посчитал, что при возведении спорного объекта не требовалось соблюдать минимальный отступ от смежной границы. Встречный иск отклонён, поскольку эксперт не признал выполненные работы реконструкцией ранее существовавшего дома. Апелляционным определением Московского областного суда от 30.07.2025 и определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 14.01.2026 решение оставлено без изменения.

Новое строительство на месте уничтоженного объекта: действующие требования к застройке

Если прежнее строение уничтожено, а на земельном участке возводится новый объект, его строительство должно соответствовать земельным и градостроительным требованиям, действующим для нового строительства. Понятия строительства и реконструкции имеют различное правовое значение: строительство означает создание здания, в том числе на месте сносимого объекта, тогда как реконструкция предполагает изменение параметров существующего объекта капитального строительства.

Обе проведённые по делу экспертизы указывали на создание нового объекта. В заключении от 01.02.2024 отмечено несовпадение конфигурации спорного строения с границами уничтоженного пожаром помещения и сделан вывод о строительстве нового объекта. Повторная экспертиза от 25.06.2025 установила, что возведённый объект является новым и технически не связан с конструкциями ранее существовавшего здания.

При таких обстоятельствах прежнее расположение уничтоженного строения и существовавшее ограждение не давали основания освобождать застройщика от соблюдения действующих требований. Экспертизой установлено отсутствие предусмотренного правилами землепользования и застройки трёхметрового отступа от границы участка: фактическое расстояние составляло 0 м. Также были выявлены несоответствие площади участка градостроительным требованиям, частичное расположение строения за пределами участка и нахождение объекта на приаэродромной территории.

Эти нарушения требовали самостоятельной оценки. Нормативы о минимальных отступах обеспечивают соблюдение градостроительных требований, возможность технического обслуживания здания и имеют значение для санитарных и экологических рисков. Поэтому вывод о несущественности нарушений не мог основываться только на отсутствии установленной угрозы жизни и здоровью либо на прежнем расположении строения.

Собственник смежного участка вправе требовать сноса самовольной постройки или приведения её в соответствие с установленными требованиями, если сохранение постройки нарушает его право или законный интерес. Верховный Суд указал на наличие у истца материального интереса и на необходимость оценить подтверждённые частноправовые и публично-правовые нарушения, допущенные при возведении нового объекта.

При разрешении встречного требования о сохранении объекта суды также должны учитывать условия легализации самовольной постройки. Отказ одновременно в требовании о сносе и в требовании о признании права на самовольно возведённый объект не должен оставлять его правовую судьбу неопределённой. В данном деле суды установили самовольное возведение спорного дома, но после отказа в обоих требованиях вопрос о дальнейшей правовой судьбе объекта незавершённого строительства не разрешили.

Предел позиции. Из определения не следует, что любое строительство на месте уничтоженного объекта безусловно влечёт его снос. Верховный Суд не разрешил спор по существу и не определил окончательную судьбу строения. Вывод относится к необходимости квалифицировать работы как строительство нового объекта, применять действующие к нему земельные и градостроительные требования и оценивать установленные нарушения с учётом прав смежного собственника и условий легализации самовольной постройки.

Процессуальный итог

Решение Серпуховского городского суда Московской области от 11.11.2024, апелляционное определение Московского областного суда от 30.07.2025 и определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 14.01.2026 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.08.2026 № 4-КГ26-67-К1
УИД 50RS0044-01-2023-006589-45.

Практическое применение

Собственнику смежного земельного участка при требовании о сносе самовольной постройки необходимо показать, какие именно нарушения при строительстве затрагивают его право или законный интерес. Существенное значение имеют заключения экспертов о характере возведённого объекта, соблюдении обязательных отступов, расположении строения относительно кадастровых границ и возможности устранения выявленных нарушений.

Застройщику, ссылающемуся на реконструкцию ранее существовавшего объекта, необходимо подтвердить техническую и правовую связь нового строения с прежним объектом. Если прежнее строение уничтожено, а экспертиза подтверждает создание нового объекта, прежнее расположение здания само по себе не освобождает от соблюдения требований, действующих для нового строительства.

Применённые нормы

Пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации — признаки самовольной постройки, подлежащие проверке при оценке нового строения.

Пункты 13 и 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации — разграничение строительства нового объекта и реконструкции существующего объекта капитального строительства.

Пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» — право собственника земельного участка и иного лица, чьи права или законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки, требовать её сноса либо приведения в соответствие с установленными требованиями.

Пункты 42 и 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» — участники и условия судебной легализации самовольной постройки.

Для процессуального документа

По разграничению строительства и реконструкции при споре о самовольной постройке. Если ранее существовавшее строение уничтожено, а на его месте возведён новый объект, к такому строительству применяются действующие земельные и градостроительные требования. Прежнее расположение уничтоженного здания и существовавшее ограждение сами по себе не освобождают застройщика от соблюдения установленных отступов от границ участка. Выявленные экспертизой нарушения должны получить оценку с учётом их значения для прав смежного собственника и возможности легализации объекта. Такой подход применён Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 25.08.2026 № 4-КГ26-67-К1.