ИдеяООО «Торгмет» обратилось в Славянский городской суд Краснодарского края с иском к Ж.Е.Д. (в лице законного представителя А.Ю.В.) и Ж.Н.Д. о признании права собственности на земельный участок и жилой дом. Основанием иска послужил договор купли-продажи от 31.03.2022, заключенный между ООО «Торгмет» и Ж.Д.Н. (умершим 21.08.2022) через представителя Л.И.А. Истец утверждал, что денежные средства в размере 5 000 000 руб. были переданы продавцу, однако государственная регистрация перехода права собственности не состоялась из-за наложения ареста на имущество в рамках исполнительного производства.
Решением Славянского городского суда от 30.01.2024, оставленным без изменения апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 30.05.2024 и определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 01.10.2024, исковые требования ООО «Торгмет» были удовлетворены. Суды признали за истцом право собственности на спорные объекты недвижимости, сославшись на отсутствие претензий со стороны Ж.Д.Н. при жизни, а также на факт заключения им аналогичной сделки ранее.
Нарушения, установленные Верховным Судом
Верховный Суд установил, что нижестоящие суды не провели всестороннего исследования обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора. В частности, не был установлен факт фактической передачи недвижимого имущества покупателю, что является обязательным условием для признания договора купли-продажи исполненным. Суды ограничились формальной констатацией подписания договора, не затребовав доказательств вручения имущества.
При рассмотрении дела не была дана надлежащая правовая оценка вопросу о надлежащем ответчике. Суды не установили, приняли ли наследники имущество умершего продавца, и не определили круг лиц, которые должны были участвовать в деле в качестве ответчиков. Это привело к рассмотрению иска к ненадлежащим лицам, что повлияло на законность принятых решений.
Не получили оценки доводы ответчиков о том, что денежные средства по договору не были получены продавцом. Суды не проверили финансовую состоятельность покупателя на момент совершения сделки, не истребовали банковские документы о движении денежных средств, хотя этот вопрос имел ключевое значение для установления действительности сделки.
Сохранение владения недвижимостью продавцом до момента его смерти не было должным образом исследовано как обстоятельство, свидетельствующее о неисполнении обязательств по договору. Суды не учли, что продолжение проживания продавца в спорном доме могло указывать на отсутствие фактической передачи имущества покупателю.
Нижестоящие суды не рассмотрели возможность применения специального порядка регистрации перехода права собственности через обращение в Росреестр с судебным решением. Вместо этого было ошибочно удовлетворено требование о признании права собственности, что не соответствует положениям гражданского законодательства о государственной регистрации прав на недвижимость.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила судебные акты нижестоящих инстанций и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.05.2025 № 18-КГ25-П2-К4
Все единичные обзоры доступны бесплатно. В платных обобщениях судебные акты систематизированы по конкретным правовым вопросам.
Доступ открывается сразу после оплаты. Доступ не является подпиской и не продлевается автоматически.