Регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия: разъяснения Верховного суда

Бывшие супруги обратились в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным отказа Росреестра в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия. Они указали, что заключили ДДУ с застройщиком. А после развода заключили Соглашение о равенстве долей в праве требования по ДДУ по ½ доле каждому.

Между истцами и застройщиком подписано дополнительное соглашение к договору, по условиям которого стороны договорились внести изменения в пункт 1.3 договора:

• заменив слова «в совместную собственность» на слова «в общую долевую собственность с определением долей каждого участника по 1/2»,
• заменив слова «совместной собственности» на слова «долевой собственности».

Соглашение было сдано для государственной регистрации в МФЦ. Но государственная регистрация дополнительного соглашения к договору была приостановлена. Росреестр указал, что:

• дополнительное соглашение между административными истцами и ООО не соответствует требованиям, установленным нормами действующего законодательства;
• дополнительное соглашение к ДДУ содержит элементы брачного договора, поскольку установленный законом режим совместной собственности должен измениться на режим общей долевой собственности. А значит соглашение подлежит нотариальному удостоверению.

Затем административный ответчик отказал ввиду неустранения причин, препятствующих государственной регистрации данного соглашения.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требования о признании незаконным указанного решения Росреестра, суд исходил из того, что представленное на регистрацию дополнительное соглашение между административными истцами и ООО не соответствует требованиям, установленным нормами действующего законодательства. Суд сославшись, в том числе на положения ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ, пришел к выводу о том, что дополнительное соглашение не отражает информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН.

Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с выводами суда первой инстанции.

Верховный суд разъяснил, когда отказ в регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия будет незаконным

Верховный суд судебные постановления отменил и принял новое решение по делу об удовлетворении требований административных истцов. Он пояснил, что заключая дополнительное соглашение, стороны ДДУ пришли к соглашению об изменении его условий в названной части, удостоверив его текст своими подписями и документом, подтверждающим полномочия ООО. Данных о том, что эти требования к оформлению дополнительного соглашения кем-либо из сторон не соблюдены, административным ответчиком не представлено.

Федеральным законодательством не предусмотрено ограничений на регистрацию вновь созданного объекта долевого строительства, в том числе квартиры, в долевую собственность участников этого долевого строительства. В связи с чем определение конкретных долей при регистрации права собственности на квартиру, как вновь созданного объекта недвижимости по ДДУ, не противоречит действующему законодательству и не нарушает чьих-либо прав и законных интересов и зависит от волеизъявления участников ДДУ.

А довод административного ответчика о том, что представленное на государственную регистрацию дополнительное соглашение содержит элементы брачного договора и подлежит нотариальному удостоверению, следует признать ошибочным. В данном случае подлежали применению нормы законодательства, регулирующие порядок государственной регистрации прав, а не нормы, регулирующие семейные правоотношения.

Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.04.2020 г. № 6-КАД20-4-К2