Собственник земельного участка в коттеджном поселке обязан оплачивать содержание общего имущества и без договора, если услуги фактически оказаны и объективно необходимы, а размер платы экономически обоснован и разумен

Управляющая организация обратилась в арбитражный суд с иском к собственнику земельных участков о взыскании 602 896 руб. 98 коп. задолженности за содержание инфраструктуры имущества общего пользования коттеджного поселка и 162 423 руб. 76 коп. неустойки. Требования мотивированы тем, что в период с 01.05.2022 по 30.06.2023 управляющая организация на основании договора управления коттеджным поселком и соглашения об управлении коттеджным поселком оказывала услуги по управлению и содержанию имущества общего пользования, заключала договоры поставки коммунальных ресурсов и оплачивала соответствующие услуги, тогда как собственник земельных участков плату не вносил.

Арбитражный суд города Москвы решением от 06.09.2024 удовлетворил иск. Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 28.12.2024 оставил решение без изменения. Арбитражный суд Московского округа постановлением от 06.06.2025 отменил судебные акты и отказал в иске со ссылкой на недействительность договора управления коттеджным поселком и соглашения об управлении коттеджным поселком, а также на ранее принятое решение по другому делу. Кассационная жалоба управляющей организации передана для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Нарушения, установленные Верховным Судом: условия взыскания платы при отсутствии договора

Верховный Суд установил, что признание недействительными договора управления коттеджным поселком и соглашения об управлении коттеджным поселком само по себе не является основанием для отказа во взыскании платы за фактически оказанные услуги. Собственники земельных участков и жилых домов в коттеджных поселках несут обязанность участвовать в разумных и обоснованных расходах на содержание общего имущества, поскольку имеют возможность пользоваться им и заинтересованы в его надлежащем санитарном и техническом состоянии. Поэтому наличие договора с управляющей организацией не является единственным основанием возникновения обязанности по оплате.

Суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что управляющая организация в спорный период управляла коттеджным поселком, содержала имущество общего пользования и объекты инфраструктуры, заключала договоры поставки коммунальных ресурсов и несла соответствующие расходы. При этом суды надлежащим образом не установили перечень и объем оказанных услуг, их объективную необходимость для содержания общего имущества либо направленность на удовлетворение общей потребности жителей. Не были проверены экономическая обоснованность и разумность установленной платы.

Отдельной оценки требовал вывод суда округа о недействительности сделок из-за признания ничтожным решения собрания, которым были избраны органы управления Товарищества. При недействительности основания возникновения полномочий действовавшее от имени Товарищества лицо является неуполномоченным, однако совершенная им сделка не становится недействительной автоматически. При созданной Товариществом видимости полномочий подлежит учету добросовестность участника гражданского оборота, который полагался на сведения ЕГРЮЛ и представленные документы. Риск внутреннего конфликта между членами Товарищества и его органами управления не может безусловно возлагаться на управляющую организацию.

Суд округа также сослался на решение по ранее рассмотренному делу как на основание считать преюдициально установленным факт неоказания управляющей организацией спорных услуг. Между тем в том деле суды не исследовали реальность оказания услуг и отказали в иске, исходя из ничтожности решения собрания и недействительности договора управления коттеджным поселком и соглашения об управлении коттеджным поселком. Фактическое оказание услуг поэтому ранее не устанавливалось и не освобождало суд от исследования этого обстоятельства в настоящем деле. В других делах с участием управляющей организации и иных собственников, напротив, был установлен факт оказания ею услуг в спорный период.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. В силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников земельных участков и жилых домов в коттеджных поселках применяются по аналогии положения части 1 статьи 39 и части 1 статьи 158 ЖК РФ об участии собственников в расходах на содержание общего имущества. При отсутствии договора фактически понесенные расходы могут взыскиваться как неосновательное обогащение при доказанности оказанных услуг. Размер платы зависит от ее экономической обоснованности и разумности, перечня и объема услуг, их объективной необходимости либо направленности на удовлетворение общей потребности жителей.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06.09.2024, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2024 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.06.2025 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2026 № 305-ЭС25-8944

Применимые нормы

Статья 210 ГК РФ — Бремя содержания имущества

Пункт 1 статьи 6 ГК РФ — Применение гражданского законодательства по аналогии

Часть 1 статьи 39 ЖК РФ — Содержание общего имущества в многоквартирном доме

Часть 1 статьи 158 ЖК РФ — Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

Пункт 1 статьи 1102 ГК РФ — Обязанность возвратить неосновательное обогащение

Пункт 1 статьи 174 ГК РФ — Последствия нарушения представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица

Абзац 2 пункта 1 статьи 182 ГК РФ — Представительство

Пункт 1 статьи 183 ГК РФ — Заключение сделки неуполномоченным лицом

Часть 2 статьи 69 АПК РФ — Основания освобождения от доказывания

Правовая позиция для втавки в документ

При разрешении вопроса о взыскании с собственника земельного участка платы за услуги по содержанию общего имущества коттеджного поселка суду надлежит установить, фактически ли управляющая организация оказывала услуги, каковы их перечень и объем, были ли услуги объективно необходимы для надлежащего содержания общего имущества или предназначены для удовлетворения общей потребности жителей, а также является ли взыскиваемая плата экономически обоснованной и разумной. Отсутствие или недействительность договора с управляющей организацией само по себе не исключает обязанности собственника участвовать в расходах на содержание общего имущества. Такой подход применён Верховным Судом Российской Федерации в определении от 24.02.2026 № 305-ЭС25-8944.